FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2019

zehn Millionen Euro kommen da schnell Hunderte Übertragungsverträge zusammen. Charme des Zweitmarktes Das Interessante daran, wenn ein geschlos- sener Fonds auf dem Zweitmarkt angeboten wird, ist der Perspektivenwechsel, der damit einhergeht. Wer einen neu emittierten Fonds zeichnet, tritt als Miteigentümer einer Gesell- schaft bei, die ein bestimmtes Geschäftsmo- dell erst noch zum Erfolg bringen muss, etwa die Bewirtschaftung einer Immobilie oder den Bau eines Kraftwerks, das Strom aus erneuer- baren Energien produziert. Zu Beginn der Laufzeit eines geschlossenen Fonds regiert also das Prinzip Hoffnung. Hinzu kommt, dass selbst gut laufende Fonds regelmäßig in den ersten Jahren ihre anfänglichen Neben- kosten für Kapitalbeschaffung, Konzeption oder Marketing erwirtschaften müssen. Kommt ein Fonds nach einigen Jahren der Bewirtschaftung auf den Zweitmarkt, lässt sich dagegen anhand der vorliegenden Zahlen beurteilen, wie funktionstüchtig sein Ge- schäftsmodell ist – und ob die ursprünglich getroffenen Annahmen plausibel sind. Wer beurteilen will, wie attraktiv ein gebrauchter KG-Fonds ist, sollte auf jeden Fall darauf ach- ten, wie weit er bereits entschuldet ist. „Um das nachzuvollziehen, muss man sich zu- nächst klarmachen, dass auf dem Zweitmarkt nicht das Fondsobjekt, sondern ein Anteil am Eigenkapital des Fonds gekauft wird“, sagt Jörg Neidhart, Geschäftsführer von Secundus Advisory, die Zweitmarktinvestments anbietet. „Erwirbt der Investor einen Fondsanteil, ist entscheidend, wie das aktuelle Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital im Fonds ist.“ Es gilt: Je geringer der Schuldenstand, umso mehr partizipiert das Eigenkapital von Gewinnen aus dem Betrieb oder bei Abverkauf des As- sets. Oder andersrum: Wenn die Schulden des Fonds den Exiterlös auffressen, bleiben dem Investor mitunter noch nicht einmal seine Auszahlungen während der Laufzeit. Mit jeder Tilgungsrate steigt also der innere Wert des Eigenkapitals. Die Kurse, zu denen Fonds gehandelt werden, sind hin- gegen für sich genommen aussagelos. „Ein Fonds, den man zu 110 Prozent kaufen kann und der das Potenzial hat, 130 Prozent ein- zuspielen, scheint erst mal interessant“, sagt Neidhart. „Ein Fonds, den man für zehn Prozent aufs Nominal erwirbt und der in derselben Zeit auf 30 Prozent steigt, hat zwar dasselbe Delta, ist aber das viel inter- essantere Investment.“ Angebotsverknappung? In den Jahren bis 2013 haben Privatanleger überwiegend über geschlossene Fonds, also KG-Beteiligungsmodelle, in Sachwerte inves- tiert. Als 2013 mit dem KAGB der Markt und seine Anbieter durchreguliert wurden, brach der Markt um rund 90 Prozent ein, sowohl was die Zahl der Neuemissionen als auch das akquirierte Kapital betrifft. Mit einigen Jahren Nachlauf wird der Niedergang des Erstmark- tes auch auf das Angebot auf dem Zweitmarkt durchschlagen (siehe Grafik Seite 204). Wie sehen das die Emissionshäuser? „Seit den 1990er-Jahren wurden geschlos- sene Immobilienfonds mit einem Eigenkapi- talvolumen von über 100 Milliarden Euro platziert. Im Vergleich dazu ist das von uns geschätzte jährliche Zweitmarktvolumen von 270 bis 320 Millionen Euro verschwindend klein“, sagt Asuco-Gründer Dietmar Schloz. Er gilt als Pionier der Branche, seit er für die damalige HFS Mitte der 1990er-Jahre den ersten Zweitmarktfonds emittierte. „Es steht für uns daher außer Frage, dass auch zukünf- tig ausreichend attraktive Investitionsmöglich- keiten am Zweitmarkt bestehen werden.“ Asuco kauft jährlich zwischen 1.000 und 3.000 Beteiligungen an, dieses Jahr bereits für rund 80 Millionen Euro. Schloz sieht die Ten- denz auch künftig eher steigen als fallen. HTB-Geschäftsführer René Trost ist da skeptischer: „Das in den Jahren seit demAus- bruch der Finanzmarktkrise deutlich zurück- gegangene Platzierungsvolumen an Erst- marktfonds betrifft zeitversetzt auch den Zweitmarkt.“ Einstweilen jedoch scheint das noch in weiter Ferne zu liegen. Erst im Okto- ber verdoppelte HTB das mögliche Platzie- rungsvolumen des aktuellen Fonds von 15 auf 30 Millionen Euro. Alternativen im Blick Dass der Zweitmarkt für Beteiligungsmo- delle dennoch endlich ist, findet auch Secun- dus-Gründer Neidhart: „Ich glaube, es wird in längerfristiger Perspektive zu einem Versor- gungsengpass kommen.“ Seine aktuelle Na- mensschuldverschreibung berücksichtigt diese Einschätzung bereits: Neben gebrauchten KG- Anteilen können auch Aktien und Anleihen oder Gesellschafterdarlehen ins Portfolio aufgenommen werden. Selbst dem Erst- markt verschließt sich die Konzeption nicht. Anders als bei den vorausgegangenen Port- folios bleiben Immobilien diesmal gänzlich unberücksichtigt. Dies hat jedoch nichts mit der Nachschublage zu tun. Vielmehr ging es darum, dem Vertrieb ein Produkt an die Hand zu geben, das eine Alternative zu Im- mobilieninvestments darstellt. Ebenfalls jenseits der Immobilie ist Öko- renta unterwegs. Das ostfriesische Unterneh- men hat sich auf Investments in erneuerbare Energien spezialisiert, legt aber schon seit einigen Jahren den Schwerpunkt nicht mehr auf Fondsbeteiligungen am Zweitmarkt. Foto: © Julian Mezger | asuco Fonds GmbH Dietmar Schloz, Asuco: „Es wird auch künftig attraktive Investitionsmöglichkeiten am Zweitmarkt geben.“ HTB-Immobilien-Portfoliofonds im Überblick Fonds- Voll- Eigenkapital Summe der Nr. investition in Mio. Euro 1 Auszahlungen 2 I 2009 16,19 62,5 % II 2010 14,00 111,0 % III 2012 13,12 67,0 % V 2013 7,07 32,5 % VI 2016 22,80 28,5 % VII 2017 21,73 13,0 % VIII 2018 19,14 7,0 % X k.A. 3 10,07 2,0 % Die HTB-Immobilien-Zweitmarktfonds laufen solide, sie liegen leicht unter der einst gegebenen Prognose. 1 Nominalkapital | 2 inkl. anfänglicher Vorabgewinne | 3 Platzierungs-/Investitions- phase läuft noch Quelle: HTB-Performancebericht | Stand: 30.6.2019 » Das in den Jahren seit dem Ausbruch der Finanzmarktkrise deutlich zurückgegangene Platzierungsvolumen an Erst- marktfonds betrifft zeitversetzt auch den Zweitmarkt. « René Trost, HTB 206 www.fondsprofessionell.de | 4/2019 sachwerte I zweitmarktfonds