FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2014

162 www.fondsprofessionell.de | 3/2014 sachwerte & fonds I büroimmobilien Foto: © Brphoto | Dreamstime.com, CBRE, Savills I mmobilien und Immobilienfonds sugge- rieren dem Durchschnittsanleger vor al- lem eines: Substanz. Deshalb werden Immobilienbeteiligungen auch in der AIFM- regulierten Fondswelt sowohl nach Emis- sionszahlen als auch nach platziertem Eigen- kapital unangefochten an der Spitze liegen. Das Ratingunternehmen Dextro meldete im Juli, dass im zweiten Halbjahr 2014 neue Pro- dukte mit einem kumulierten Zeichnungs- volumen von 3,6 Milliarden Euro auf den Markt kommen sollen. Davon seien mehr als eine Milliarde Euro für Immobilien im Ausland und eine knappe Milliarde für Inlandsimmobilien vorgesehen. Heiß begehrt Die Nachfrage nach deutschen Immobi- lien ist unverändert stark, obwohl bezie- hungsweise weil das Angebot dünn gesät ist und die attraktiven Objekte relativ teuer sind. Deutschland steht besonders im Fo- kus, weil es politisch und wirtschaftlich sehr stabil ist. Das lockt auch ausländische Investoren und heizt die Nachfrage zusätz- lich an. Zwei Fünftel des im ersten Halb- jahr 2014 auf dem deutschen Büromarkt in- vestierten Kapitals kamen aus dem Ausland. Insbesondere Private-Equity-Investoren inter- essieren sich laut dem Berater und Makler CBRE für deutsche Büros. Auffallend ist, dass das Interesse der professionellen Investoren am Büromarkt nach einer Delle wieder sehr groß ist. „Das liegt nicht nur an den im inter- nationalen Vergleich relativ guten wirtschaft- lichen Rahmendaten, sondern auch daran, dass Wohn- und Einzelhandelsimmobilien rar geworden sind und deshalb einige Investoren auf Büros ausweichen“, meint Matthias Pink, Associate Director Research bei Savills Deutschland. Dass die stark steigenden Preise die Nach- frage nicht bremsen, lässt sich relativ gut er- klären: Obwohl die Spitzenrenditen seit gut zwei Jahren deutlich unter fünf Prozent liegen, sind die Renditen laut CBRE im internationa- len Vergleich relativ stabil. Außerdem hat sich der Renditeabstand (Yield Gap) zur Bundes- anleihe seit 2008 vervielfacht, weil der risiko- lose Zins von den Notenbanken gegen null getrieben wurde (siehe Grafik). Solange das so ist, spielt es für die Investoren keine große Rolle, dass die Immobilienpreise gestiegen sind und weiter nach oben gehen. Wenn das Zinsniveau eines Tages wieder steigt, wird es interessant. „Bei den Core-Immobilien dürften die Preise nicht fallen, deshalb würde der Renditeabstand wieder geringer werden“, glaubt CBRE-Researchleiter Jan Linsin. Bei den anderen Immobilienklassen komme es auf den Einzelfall an. Brummende Umsätze Das Geschäft mit Büroimmobilien boomt. Im ersten Halbjahr 2014 wurden laut CBRE in Deutschland Objekte für 7,8 Milliarden Euro verkauft. Im Vergleich zu den ersten sechs Monaten des Vorjahres beträgt das Um- satzplus zwei Milliarden Euro beziehungswei- se 36 Prozent. Nach knapp sieben Milliarden Euro, die allein im vierten Quartal 2013 inves- tiert wurden, ist das Handelsvolumen im zweiten Quartal 2014 abgeflacht. Das liegt laut CBRE nicht am geringeren Interesse, sondern an fehlenden Paketverkäufen. „Die Investoren konzentrieren sich derzeit auf die europäischen Kernmärkte. Dazu trägt auch die geopolitische Lage bei“, ergänzt Linsin. Die Experten haben beobachtet, dass die Investoren zunehmend auch in B- Lagen an Topstandorten und an B-Stand- orten tätig sind, weil A-Klasse-Immobilien kaum am Markt sind. Während voriges Jahr 77 Prozent des Kapitals in die Top-5- Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München flossen, waren es in diesem Jahr „nur“ 55 Prozent. Dement- Immobilien bleiben trotz zurückliegender Preisanstiege ein Kerninvestment vieler Anleger. Und Deutschlands Büromarkt bietet nach wie vor Potenzial. Büro schlägt Anleihe Deutsche Büroimmobilien sind bei Investoren aus dem In- und Ausland sehr begehrt. Die Renditen guter Objekte sind vergleichsweise stabil und schlagen Staatsanleihen um Längen. Rendite: Büro schlägt Anleihe Die Renditen von Bundesanleihen sind im Keller. Deshalb ist der Unterschied zur Rendite von Büros enorm hoch. 0 % 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Spitzenmiete Büro Top 5 10-jährige Bundesanleihe Yield Gap Quelle: CBRE