FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2014

164 www.fondsprofessionell.de | 3/2014 schreibt Savills im Büromarktbericht 2013. Uneinheitlich haben sich konsequenterweise auch die Mieten entwickelt. Bei modernen Flächen an zentralen Standorten steigen die Preise nachfragebedingt. Dagegen sind in pe- ripheren Lagen ausreichend Büros vorhanden, Savills spricht sogar von einem Überangebot in peripheren Teilmärkten, sodass dort Druck auf die Mieten herrscht. „Denn Unternehmen, die abseits der zentralen Lagen nach Flächen suchen, sind preissensibel“, so Savills-Experte Pink. So ist zu erklären, dass die Spitzenmie- ten im vergangenen Jahr im Durchschnitt um 3,7 und in der Spitze sogar um mehr als fünf Prozent gestiegen sind, während die Durch- schnittsmieten „nur“ um 2,2 Prozent zugelegt haben. Laut Savills lag die Spitzenmiete im Durchschnitt in den Top-6-Städten Ende 2013 bei 27,67 Euro pro Quadratmeter und Monat und damit auf dem höchsten Stand seit dem Jahr 2001. Die Durchschnittsmiete betrug 14,25 Euro. Linsin ergänzt: „Insgesamt ist die Mietpreisspanne relativ konstant.“ Im ersten Halbjahr 2014 ist der Flächen- umsatz entgegen den Prognosen gesunken. Erstaunlich ist, dass trotzdem der Leerstand gesunken ist und die Mieten gestiegen sind. Am Ende des ersten Halbjahres 2014 standen in den Top-6-Städten 7,8 Prozent der Büros leer, obwohl in Düsseldorf und Frankfurt der Leerstand immer noch über zehn Pro- zent liegt. Die Spitzenmiete ist im Durch- schnitt um 3,3 Prozent auf 28 Euro gestie- gen. Die Durchschnittsmiete kletterte an- ders als erwartet sogar um 5,2 Prozent auf 14,57 Euro (siehe Tabelle). „Aber in peri- pheren Lagen sind die Mieten bei Objekten mit nicht adäquater Flächenqualität wie er- wartet gesunken“, ergänzt Pink. Von Berlin, München … In die Peripherie zieht es geschlossene Immobilienfonds mit Büros ohnehin nicht. Die Fonds „Deutschland 35“ und „Deutsch- land 37“ von Wealthcap sind in München investiert. Der Anbieter Publity strebt bei sei- nem aktuellen Fonds in die „Ballungsräume mit Wachstumspotenzial wie Frankfurt/Main, Düsseldorf, Hamburg, Berlin und München“. Auch der Fondsmanager Real I.S. will in die Hotspots der deutschen Immobilienszene investieren. Sein Portfoliofonds „Real I.S. Grundvermögen“ soll in den nächsten zwei bis drei Jahren 250 bis 400 Millionen Euro Eigenkapital einsammeln und damit ein Im- mobilienportfolio institutionellen Ausmaßes kreieren. In der Veranlagung plant der Fonds- manager, den Schwerpunkt auf Büroimmobi- lien zu legen, und auch Einzelhandelsimmo- bilien werden höher gewichtet. Dagegen spie- len Hotels und Logistikimmobilien eine unter- geordnete Rolle. Gesucht wird in den Top-7- Regionen – also die Top-5-Städte plus Stutt- gart und die größeren Städte im Ruhrgebiet – nach geeigneten Investments. Einstieg ab 10.000 Euro Erst wenn die ersten Objekte angebunden sind und der Fonds gemäß KAGB als risiko- gemischt einzustufen ist, soll der Vertrieb be- ginnen. Denn ein diversifizierter Fonds kann mit 10.000 Euro Einstiegsbetrag verkauft wer- den, während sonst der Beteiligungsbetrag mindestens 20.000 Euro hoch sein muss. Die- se Hürde soll noch in diesem Herbst genom- men werden. Zwei Objekte sah sich das Unternehmen bei Redaktionsschluss näher an, hatte dafür aber noch keine Exklusivität. Es handelte sich um ein Bürohaus in München und ein gemischt genutztes Objekt aus Büro und Einzelhandel in Berlin. … bis Düsseldorf In die Landeshauptstadt von Nordrhein- Westfalen hat es Hannover Leasing gezogen. Der Fonds „Stadttor Düsseldorf“, der noch nach dem alten Recht aufgelegt wurde, hat ein Bürogebäude mit Parkhaus im zentralen Stadtteil Unterbilk nahe dem Rhein und dem Regierungsviertel erworben. Die Immobilie ist 1998 errichtet worden und zur Hälfte an das Land Nordrhein-Westfalen vermietet. Der Mietvertrag mit dem zweitgrößten Mieter, der Boston Consulting Group, läuft im März 2015 aus. Für diese Mietfläche hat der Verkäufer der Fondsimmobilie laut Fondsprospekt eine Mietgarantie mit einer Laufzeit von maximal fünf Jahren abgegeben. Die Innenstadt liegt laut Anbieter etwa 1,5 Kilometer entfernt. Die Fondsimmobilie befindet sich auf dem Büroteilmarkt „Medienhafen“, der sich „seit 1990 auf dem citynahen Hafenareal zu einem der attraktivsten Bürostandorte Düsseldorfs entwickelt hat“, schreibt der Initiator im Fondsprospekt. Die rund 800 angesiedelten Unternehmen sollen vor allem aus der Medien- und Modebranche sowie von Anwaltskanzleien und Unter- nehmensberatungen stammen. Die Büro- flächen der Fondsimmobilie sind für 21 bis 25 Euro pro Quadratmeter und Monat ver- mietet. Daran erkennt man, dass es sich hier im Prinzip um eine gute Immobilie an einem guten Standort handelt. FP sachwerte & fonds I büroimmobilien Büromarktkennziffern Büroflächenumsatz Leerstandsrate Flächenbestand Spitzenmiete Durchschnittsmiete (m²) (%) (Mio. m²) (EUR/m²) (EUR/m²) H1 Veränd. zu H1 Veränd. zu H1 Veränd. zu H1 Veränd. zu H1 Veränd. zu 2014 H1 2013 2014 H1 2013 2014 H1 2013 2014 H1 2013 2014 H1 2013 Berlin 362.200 -0,6 % 4,7 -110 Bp. 18,9 +0,1 % 22,00 +5,3 % 12,70 +7,0 % Düsseldorf 120.700 -19,7 % 10,8 -10 Bp. 7,7 +0,7 % 27,50 +/-0,0 % 14,70 +3,7 % Frankfurt 163.500 -18,0 % 11,6 -80 Bp. 12,0 +0,2 % 38,00 +1,3 % 17,50 -1,4 % Hamburg 219.200 +1,5 % 6,9 -30 Bp. 13,1 +/-0,0 % 24,00 +2,1 % 13,40 +4,9 % Köln 115.000 +/-0,0 % 7,0 -80 Bp. 7,9 +1,0 % 22,00 +1,9 % 13,25 +13,7 % München 318.300 -4,5 % 6,0 -20 Bp. 22,7 +2,0 % 34,50 +8,8 % 15,84 +6,9 % Top 6 1.298.900 -5,8 % 7,8 -60 Bp. 82,2 +0,8 % 28,00 +3,3 % 14,57 +5,2 % In Berlin gibt es zwar kaum große Betriebsansiedlungen, trotzdem entwickelt sich der Büromarkt in der Bundeshauptstadt sehr dynamisch. Quelle: Savills Flächenumsatz und Leerstandsrate In den Jahren 2012 und 2013 ist der Büroleerstand in den Top- 6-Städten gesunken. 2,49 3,00 3,49 3,19 2,30 2,91 3,21 3,02 2,77 1,30 2,77 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % 12 % 14 % 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 H1 2014* Mio. m² Flächenumsatz - Summe Top 6 Leerstandsrate - Ø Top 6 *Schätzung für das Gesamtjahr, Quelle: Savills