FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2015

163 www.fondsprofessionell.de | 2/2015 Project wohnen 14 alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. KG Währung: Euro Fondsvolumen: 15.000.000 Euro (ohne Agio) Eigenkapital: 15.000.000 Euro zzgl. Agio Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 89,02 % Laufzeit: 9 Jahre Gesamtausschüttung (vor Steuern): 118,3–166,6 % KVG: Project Investment AG Verwahrstelle: Caceis Bank Deutschland Bafin-Gestattung: 3.7.2014 Beteiligungsgegenstand: Erwerb und Veräußerung von mittelbaren Beteiligungen an Gesellschaften, die im Bereich der Immobilienentwicklung tätig sind. Die Fondsgesellschaft investiert über Beteiligungsgesellschaften als deren einziger Kommanditistin mittelbar in bebaute und unbebaute Grundstücke, die für die Entwicklung von Wohnim- mobilienprojekten nutzbar sind. Die Auswahl der Investitionen wird durch eine Due Diligence und durch vorgege- bene Investitionskriterien bestimmt. Die Investitionskriterien sind nachvollziehbar und gelten sowohl für die Fonds- als auch die Beteiligungsgesellschaft. Die Fondsgesellschaft ist als reiner Ei- genkapitalfonds konzipiert. Die Aufnah- me von Fremdkapital auf Fonds-, Be- teiligungsgesellschafts- und Objektebe- ne ist untersagt. Mit Stand Mitte März 2015 wurde bereits ein Kommanditkapital in Höhe von zirka 27 Millionen Euro eingeworben, das Mindestvolumen in Höhe von 15 Mil- lionen Euro wurde daher schon deutlich überschritten. Der Fonds wurde zum Vertriebsstart als Blindpool gestartet und verfügt mit Stand März 2015 über ein Ge- samtportfolio bestehend aus neun Objekten und ein Projektvolumen von zirka 199 Millionen Euro. Die bereits angebundenen Projektentwicklungen zeigen, dass Investitionen im aktuel- len Marktumfeld zu den definierten Investitionskriterien möglich sind. Der Investitionsprozess des Fonds ist al- lerdings noch nicht abgeschlossen. Weitere Ankäufe sollen sukzessive parallel zur Eigenkapitaleinwerbung erfolgen. Darüber hinaus sind Rein- vestitionen von Rückflüssen während der Laufzeit der Fondsgesellschaft geplant. Die Renditeerwartung für Anleger auf das eingesetzte Kapital nach Kosten auf Fondsebene beträgt sechs Prozent oder mehr im Jahr. Dabei wird im Mid-Case-Szenario davon ausgegangen, dass auf Ebene der Objektgesell- schaften eine Projektrendite in Höhe von 12 Prozent pro Jahr erwirtschaftet werden kann. Zudem wird im Rahmen der Prognoserechnung für das Investitionskapital von einer dreimaligen Reinvestition während der geplanten Fonds- laufzeit ausgegangen. Gemäß Leistungsbilanz (Stand 1. Januar 2014) konnte die Project-Gruppe für bereits abgeschlossene Projekte eine Objektrendite erzielen, die über jährlich 12 Prozent im Durchschnitt auf das eingesetzte Kapital lag. Es wurde zudem bisher kein Objekt negativ abgeschlossen. Inwie- weit diese historischen Renditen im aktuellen Marktumfeld erreicht werden können, kann nicht prognostiziert werden. Der wirtschaftliche Erfolg hängt zudem wesentlich vom Marktzugang des Anbieters bzw. der Verfügbarkeit von geeigneten Investitions- bzw. Reinvestitionsmöglichkeiten sowie auch von einer weiterhin positiven Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes bzw. der in den Investi- tionskriterien genannten Metropolregionen ab. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Wolfgang Dippold, geschäfts- führender Gesellschafter der Project-Gruppe Efonds-GEsamtbEwErtunG aus dem Plausibilitätscheck bouwfonds Private Dutch Parking Fund II alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Holland Rechtsform: GmbH & Co. KG Währung: Euro Fondsvolumen: 94.340.000 Euro (ohne Agio) Eigenkapital: 58.090.000 Euro zzgl. Agio Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 88,22 % Laufzeit: Ende 2028 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 180,76 % KVG: Intreal International Real Estate Verwahrstelle: Caceis Bank Deutschland Bafin-Gestattung: 19.1.2015 Beteiligungsgegenstand: Beteiligung an einem diversifizierten Portfolio verschiedener Vermögensgegenstände Mit dem vorliegenden Angebot kann sich der Anleger an einer Fondsgesellschaft beteiligen, die sechs Parkhaus- immobilien in den Niederlanden erworben hat. Sämtliche Objekte wurden vom Fonds bereits übernommen. Es handelt sich um regional verteilte öffentlich zugängliche Parkhäuser an innerstädtischen Standorten bzw. einem Krankenhausstandort. Der Anbieter Bouwfonds verwaltet mittlerweile ein vergleichsweise großes Portfolio von Parkhausimmo- bilien im Wert von rund 500 Millionen Euro. Das not- wendige Asset-Management-Know-how sollte daher vorhanden sein. Die Immobilien sollen mit einem Eigenkapital in Höhe von 58,1 Millionen Euro (61,6 Prozent) und einem Fremdkapital von 36,25 Millionen Euro (38,4 Prozent) finanziert werden. Eine Eigenkapitalbeteiligung der Gründungsgesellschafter in Höhe von drei Millionen Euro dokumentiert das Vertrau- en der Anbieterin in die Fondsimmobilien. Die Gesamtfinan- zierung des Fonds ist gesichert, weil Bouwfonds die Immo- bilien mit eigenem Geld vorfinanziert hat. Durch die extrem lang laufenden Mietverträge besteht über die geplante Fondslaufzeit eine hohe Einnahmensicherheit. Fünf der sechs Parkhausimmobilien sind an Q-Park- Gesellschaften vermietet, eine Immobilie an die Gemeinde Amsterdam. Risiken finden sich bei den Instandhaltungs- kosten sowie beim fehlenden Ansatz von Revitali- sierungskosten. Im Basisszenario wird beim Verkauf unterstellt, dass die Parkhausimmobilien zum 14,4- fachen der jährlichen Bruttomiete (7,2 Millionen Euro) im Jahr 2025 verkauft werden können. Der Verkaufsfaktor entspricht damit laut Prospekt dem Einkaufsfaktor. Legt man der Betrachtung die Jahresnettomiete (Bruttomiete abzügl. laufende Bewirtschaftungskosten) zugrunde, ergibt sich für das Jahr 2015 ein Einkaufsfaktor von 16,37 und für das Veräußerungsjahr 2025 ein Ver- kaufsfaktor von 16,95. Der wirtschaftliche Erfolg des Fonds hängt im Wesent- lichen von der Entwicklung der Marktmieten sowie der Instandhaltungskosten ab. Diese Parameter werden auch die Verkaufspreise bestimmen. Aufgrund der ganz überwiegend sehr lang laufenden Mietverträge kann der optimale Verkaufszeitpunkt allerdings ohne Druck abge- wartet werden. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Roman Menzel, Vertriebschef bei Bouwfonds in Deutschland Efonds-GEsamtbEwErtunG aus dem Plausibilitätscheck * Substanzquote = Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio). Quelle: Efonds