FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2016

173 www.fondsprofessionell.de | 1/2016 Ökorenta Erneuerbare Energien VIII Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Umweltfonds Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment-KG Währung: Euro Fondsvolumen: 15.000.000 Euro (zzgl. Agio) Eigenkapital: 15.000.000 Euro (zzgl. Agio) Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote: 81.00 % Laufzeit: 31. 12. 2025 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 157 % KVG: Ökorenta Beteiligungsgesellschaft II Verwahrstelle: BLS Verwahrstelle GmbH Bafin-Gestattung: 8. 7. 2015 Beteiligungsgegenstand: Beteiligung an deutschen Gesellschaften im Bereich der erneuerbaren Energien Die Fondsgesellschaft plant, sich an Investmentgesell- schaften („Zielfonds“; Spezial-AIF) zu beteiligen, die direkt oder indirekt in Projekte der erneuerbaren Energien inves- tieren. Die Investitionen sollen indirekt über zwei Spezial-AIFs erfolgen, die durch die registrierte Spezial-AIF-Kapital- verwaltungsgesellschaft, die Ökorenta Beteiligungs- gesellschaft II mbH, reguliert werden. Die Investitionskriterien werden in den Anlagegrundsätzen und Anlagegrenzen beschrieben und sind nachvollzieh- bar. Da die Anlagebedingungen recht weit gefasst sind, besteht ein größerer Spielraum für das Management. Ein gewisses Vertrauen der Anleger in das Fondsmanage- ment ist somit notwendig. Von dem geplanten Fondsvolumen in Höhe von 15 Mil- lionen Euro sollen rund 90 Prozent für den Erwerb von Beteiligungen (inklusive Beteiligungsnebenkosten) verwen- det werden. Die Substanzquote ist für einen reinen Eigen- kapitalfonds als angemessen zu beurteilen. Da zum Zeitpunkt der Aufstellung des Verkaufsprospekts noch nicht feststeht, in welche konkreten Beteiligungen investiert wird, erfolgte die Berechnung der Prognose- ergebnisse auf Basis mehrjähriger Ist-Daten eines Muster- portfolios, das aus real existierenden geschlossenen Er- neuerbare-Energien-Fonds besteht (das heißt Anlagen, für die bereits Leistungsdaten vorliegen). Die für das Szenario „Standardmodell“ zugrunde gelegten Annahmen wurden der eFonds Solutions AG zur Verfügung gestellt und wer- den als nachvollziehbar eingestuft. Im Falle einer Rückabwicklung kann es gemäß Verkaufs- prospekt zu Verlusten für die Anleger kommen. Da das Beteiligungsangebot keine festen Anlageobjekte zu finan- zieren hat und nahezu die gesamten laufenden Kosten und Initialkosten des Fonds in Bezug zu einer vom Nettoinven- tarwert abgeleiteten Bemessungsgrundlage beziehungs- weise abhängig vom Fondsvolumen berechnet werden, ist eine Rückabwicklung allerdings als unwahrscheinlich einzustufen. Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung hängt wesentlich vom Marktzugang des Anbieters sowie auch von der Wertentwicklung der noch zu erwerbenden Zielfonds ab. Die Ökorenta-Gruppe gehört zu den Pionieren im Bereich Erneuerbare-Energien-Zweitmarktfonds und verfügt über langjährige Erfahrung in diesem Segment. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck Patrizia Grundinvest Campus Aachen Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment-KG Währung: Euro Fondsvolumen: 44.4100.000 Euro Eigenkapital: 24.410.000 Euro Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote: 90,07 % Laufzeit: 11 Jahre Gesamtausschüttung (vor Steuern): 150 % KVG: Patrizia Grundinvest GmbH Verwahrstelle: Hauck & Aufhäuser Privatbankiers Bafin-Gestattung: 18. 12. 2015 Beteiligungsgegenstand: Beteiligung an zwei gewerblichen Immobilien in Aachen Der Anleger beteiligt sich an einer Fondsgesellschaft, die mittelbar in die Immobilien „Smart Logistik“ und „Pho- tonics“ in Aachen investiert ist. Im Eigentum der Objekt- gesellschaften befindet sich jeweils ein Erbbaurecht an einem Grundstück mit den darauf errichteten Neubauim- mobilien. Die Anteile an den beiden Objektgesellschaften sollen mit einem Eigenkapital von zirka 24,4 Millionen und 20 Millionen Euro Fremdkapital finanziert werden. Es wurden bereits langfristige Darlehensverträge zu güns- tigen Konditionen abgeschlossen. Positiv hervorzuheben ist, dass in den Darlehensverträgen keine Darlehenskenn- ziffern / Financial Covenants vereinbart wurden. Durch eine abgeschlossene Eigenkapitalzwischenfinan- zierung und eine Platzierungsgarantie ist auch die Finan- zierung der Eigenkapitalseite sichergestellt. Beide Immobilien befinden sich auf dem Campus der Rheinisch-Westfälischen Technischen Hochschule Aachen und zeichnen sich durch eine sogenannte Multi-Tenant- Struktur aus. Die Objekte sind zum Zeitpunkt der Prospekt- erstellung, bezogen auf die geplanten Gesamtmieteinnah- men, zu rund 97 be- ziehungsweise 72,5 Prozent vermietet. Ge- mäß Information der KVG werden mit Stand Mitte Januar 2016 konkrete Gespräche und Verhandlungen mit potenziellen Mie- tern geführt, Ab- schlüsse werden in absehbarer Zeit erwar- tet. Für die nicht ver- mieteten Flächen bei- der Objekte besteht eine Mietgarantie des Verkäufers für maximal fünf Jahre nach Vollziehung des Kaufvertrags. Eine stabile laufende Einnahmenbasis ist somit vorhanden. Die gewichtete Restmietlaufzeit der Mietverträge unter Berücksichtigung der Mietgarantie des Verkäufers für die vermietbaren Flächen und ohne Berücksichtigung der Son- derkündigungsrechte beträgt rund 9,84 Jahre. Da es sich um Neubauten handelt und auch die Darle- hensverträge langfristig abgeschlossen sind, besteht auch auf der Ausgabenseite gute Planbarkeit. Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung hängt wesentlich von einem erfolgreichen Verkauf der beiden Objekte ab. Die baurechtlich vorgegebene Nutzung der Immobilien („Sondergebiet Hochschule und Forschung“) sowie auch im Rahmen des Erbbaurechtsvertrags definierte zustim- mungspflichtige Vorgänge könnten zu Einschränkungen bei der Entwicklung beziehungsweise Vermarktung der Immobilie führen. Diese Umstände wurden im Veräuße- rungsszenario mit einem gegenüber dem Kaufpreisfaktor um 1,50 Jahresmieten geringeren Verkaufsfaktor von 15,15 Jahresmieten berücksichtigt. Bei dem Angebot handelt es sich um den ersten Publi- kums-AIF der Patrizia Immobilien AG, die über langjährige Erfahrung auf dem Immobiliensektor verfügt. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Andreas Heibrock, Geschäfts- führer der Patrizia Grundinvest Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck * Substanzquote = Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio). Quelle: Efonds Die Ökorenta-Fonds sind an mehr als 200 Zielfonds be- teiligt. 98 Prozent stecken in deutschen Windparks.