FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2016

126 www.fondsprofessionell.de | 2/2016 Deka-Immobilien-Geschäftsführer Torsten Knapmeyer. Aktuell gehe die Deka davon aus, die Nachfrage in diesem Jahr nicht voll- ständig befriedigen zu können. Der Hausinvest von Commerzreal dagegen nimmt weiterhin neues Geld an. „In den ers- ten vier Monaten summierten sich die Netto- mittelzuflüsse in dem Fonds auf über 650 Millionen Euro, so viel wie im Gesamtjahr 2015“, sagt Mario Schüttauf, der Manager des inzwischen elf Milliarden Euro schweren Portfolios. Es sei dennoch nicht geplant, die Ausgabe neuer Anteile zu stoppen – auch wenn das für die Zukunft nicht gänzlich aus- geschlossen werden könne. „Die Liquiditäts- quote beträgt aktuell gut steuerbare 20 Pro- zent“, sagt Schüttauf. Damit habe der Fonds die gesetzlich mögliche Maximalhöhe von 49 Prozent nicht mal zur Hälfte ausgeschöpft. Das Geld fließt vor allem in Neu- und Be- standsinvestitionen. „Darüber hinaus nutzen wir die verfügbare Liquidität für die konse- quente Ablösung von Fremdfinanzierungen. Ihr Anteil am Fondsvolumen reduzierte sich innerhalb des vergangenen Jahres von 20 auf derzeit nur noch 10 Prozent“, sagt Schüttauf. Bei der Deutschen Asset Management neh- men der Grundbesitz Europa und der Grund- besitz Global nach wie vor Geld an. Der erst Ende 2014 aufgelegte Grundbesitz Fokus Deutschland gibt hingegen seit Juni 2015 kei- ne neuen Anteile aus. „Grundsätzlich ist es Teil des Konzepts dieses Fonds, die vorhan- dene Liquidität zunächst zu investieren und dann anschließend gegebenenfalls noch wei- tere Kundengelder anzunehmen“, so ein Spre- cher des Unternehmens. Ähnlich handhaben es zwei kleinere Anbie- ter. Das Management des Kanam Leading Cities Invest sammelt über sogenannte Cash- Calls regelmäßig Geld ein, sobald es ein attraktives Objekt gesichtet hat. Seit Anfang Mai gilt wieder ein Cash-Stop, Anleger kön- nen sich aber Anteile reservieren lassen. Vergleichbar läuft es beim Fokus Wohnen Deutschland, einem im August 2015 aufge- legten Fonds von Industria Wohnen. Mitte Mai lief der vierte Cash-Call. Vertriebspartner sind derzeit die Degussa Bank, M.M. War- burg, die Sparkasse Werra-Meißner und die Pax-Bank. „Wir werden den Fonds schritt- weise weiter ausbauen und dabei unter ande- rem weitere Vertriebskanäle etablieren“, kün- digte Industria-Wohnen-Geschäftsführer Klaus Niewöhner-Pape an. Erheblicher Zeitdruck Solche Pläne stehen im krassen Gegensatz zu dem, was im anderen Teil des Immobilien- fondsmarktes passiert. Anleger der Fonds, die während der Finanzkrise in Liquiditätsnöte gerieten, sitzen heute auf einem Verlust von 14 bis 66 Prozent (siehe Grafik), wie Drescher & Cie. Immo Consult errechnet hat. Die Kölner Analysten haben auch die Port- folios der acht Fonds in Abwicklung bewertet, die noch nicht auf die Verwahrstelle überge- gangen sind. Die restlichen Immobilien des Kanam Grundinvest sowie des Kanam Spe- zial Grundinvest sind demnach vergleichswei- se attraktiv. „Am Ende der Tabelle rangieren der SEB Global Property Funds und der CS Property Dynamic. Die Vermarktung dieser Portfolios sehen wir als eine große Heraus- forderung“, schreiben Sandra Kielholz und Oliver Weinrich, die Autoren der Studie. Bei vier Fonds komme wegen des nahen- den Endes der Abwicklungsfrist ein erhebli- cher Zeitdruck hinzu: „Sollten der CS Pro- perty Dynamic, die beiden Kanam-Fonds sowie der SEB Global Property Funds nicht in der Lage sein, ihre Objekte noch im laufenden Kalenderjahr zu veräußern, drohen voraussichtlich weitere Abschlä- ge“, heißt es in der Untersuchung, die Weinrich seit 2012 jährlich wiederholt. Die Objektqualität der Fonds habe seit Beginn der Analyse kontinuierlich abgenommen, meint er. Zu beobachten sei dabei folgen- der Prozess: „Im ersten Schritt werden gut vermietete Topobjekte veräußert. Dann nehmen sich die Manager die Objekte mit Problemen vor, zum Beispiel in der Ver- mietung. Zum Schluss kümmert man sich um die Restanten.“ BERND MIKOSCH | FP markt & strategie I offene immobilienfonds Foto: © Union Investment, Drescher & Cie. Immo Consult Reinhard Kutscher, Union Investment: „Wir werden im Sinne unserer Anleger nicht jeden Preis mitgehen.“ Oliver Weinrich, Drescher & Cie. Immo Consult: „Zum Schluss kümmert man sich um die Restanten.“ Schmelzendes Betongold „Cash Burn“-Rate ausgewählter Immobilienfonds* -60 % -50 % -40 % -30 % -20 % -10 % 0 % TMW Welt- fonds Morgan Stanley P2 Value Degi Europa Axa Immo- select UBS (D) 3 Sector Degi Inter- national CS Euro- real SEB Immo- invest Catella Focus Nordic Cities 0 -65,7 % -57,6 % -51,1 % -45,8 % -38,1 % -31,9 % -15,9 % -14,6 % -13,6 % *NAV-Entwicklung des Fonds seit 31.12.2007, bereinigt um Substanzausschüttungen Quelle: Drescher & Cie Immo Consult, Stand: April 2016