FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2016

169 www.fondsprofessionell.de | 2/2016 Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 05 Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment-KG Währung: Euro Fondsvolumen: 66.500.000 Euro (zzgl. Agio) Eigenkapital: 30.025.000 Euro (zzgl. Agio) Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 86,00 % Laufzeit: 30.6.2022 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 142,16 % KVG: Hansainvest Hanseatische Investment-GmbH Verwahrstelle: Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA Bafin-Gestattung: 10.11.2015 Beteiligungsgegenstand: Beteiligung an Einzelhandelsimmoblien in Deutschland Mit dem vorliegenden Angebot kann sich der Anleger an einem Fonds beteiligen, der über eine Objektgesellschaft ein Portfolio von Einzelhandelsimmobilien erwerben wird. Es handelt sich grundsätzlich um einen Blindpool, wobei das erste Objekt bereits angebunden ist. Ferner sind be- reits Immobilien mit einem Investitionsvolumen von über 50 Millionen Euro über einen schriftlichen LOI beziehungs- weise eine mündliche Zusage angebunden. Bei allen Ob- jekten handelt es sich um Neubauten. Bei Investitionsentscheidungen sollen insbesondere die Grundsätze „Geografische Verteilung“, „Großflächiger Ein- zelhandel“, „Langfristiger Mietvertrag mit Discountern/ Vollversorgern“ sowie „Neue/neuwertige Immobilien- objekte“ berücksichtigt werden. Die verschiedenen Objekte sollen mit einem Eigenkapital in Höhe von 30 Millionen Euro (45,15 Prozent) sowie einem Fremdkapital in Höhe von 36,475 Millionen Euro (54,85 Prozent) finanziert werden. Die geplante Fremd- kapitalquote liegt vergleichsweise nahe am gesetzlich zulässigen Höchstwert. Bisher wurde noch kein Darle- hensvertrag abgeschlossen. In den unverbindlichen Term- sheets ist die Einhaltung inzwischen üblicher Darlehens- kennziffern vorgesehen. Eine EK-Zwischenfinanzierung ist nicht geplant. Der Ankauf der Objekte soll auf Einzeldeal- basis parallel zur EK-Einwerbung erfolgen. Das Zielportfolio soll eine Vielzahl von Objekten enthalten. Es wird also planmäßig eine breite Streuung über verschie- dene Standorte, Mieter und Mietvertragslaufzeiten geben. Es ist daher davon auszugehen, dass der Fonds nach Voll- investition über eine breite und stabile Einnahmenbasis verfügen wird. Instandhaltungskosten wurden einkalkuliert, Revitalisierungskosten aufgrund der geplanten Erwerbe von Neubauten nicht. Auch einen Abschlag beim Verkaufs- faktor – im Vergleich zum Einkaufsfaktor – gibt es nicht. Die Habona ist seit 2009 am Markt mit Einzelhandels- immobilienfonds aktiv und hat bisher ein Investitionsvolu- men von rund 223 Millionen Euro realisiert. Die Ausschüt- tungen der bisher platzierten Fonds liegen im Plan. Eine Leistungsbilanz/Performancebericht hat Habona bisher nicht veröffentlicht. Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung hängt wesentlich von der günstigen Eindeckung des Fremdkapitals, der positiven Entwicklung der Marktmieten an den jeweiligen Standorten sowie einem erfolgreichen Verkauf der Fonds- immobilien ab. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck HTB 7. Immobilieninvestment Portfolio Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment-KG Währung: Euro Fondsvolumen: 15.000.000 Euro Eigenkapital: 15.000.000 Euro Mindestbeteiligung: 5.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 85,71 % Laufzeit: 31.12.2027 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 169 % KVG: HTB Hanseatische Fondshaus GmbH Verwahrstelle: BLS Verwahrstelle GmbH Bafin-Gestattung: 2.2.2016 Beteiligungsgegenstand: Beteiligung an einem Portfolio aus Anteilen an geschlossenen inländischen alternativen Investmentfonds (AIF) Die Anlagepolitik und Anlagestrategie der Fondsgesell- schaft besteht in dem direkten und/oder indirekten Er- werb von Beteiligungen an geschlossenen Immobilien- fonds auf dem Zweitmarkt und dem Aufbau eines diver- sifizierten Beteiligungsportfolios. Die Investitionskriterien sind nachvollziehbar. Die Ankaufsbewertung der Vermö- gensgegenstände erfolgt durch einen externen Bewerter. Die Bewertung wird vor Abschluss des Kauf- bezie- hungsweise Beteiligungsvertrags durch die Verwahrstelle geprüft. Von dem geplanten Fondsvolumen in Höhe von 15 Millionen Euro sollen rund 90 Prozent für den Erwerb von Beteiligungen verwendet werden. Die Substanzquote ist für einen reinen Eigenkapitalfonds als angemessen zu beurteilen. Da zum Zeitpunkt der Aufstellung des Ver- kaufsprospekts noch nicht feststeht, in welche Beteili- gungen investiert wird, lässt sich eine konkrete, das heißt auf bestimmte Beteiligungen gestützte Prognoserechnung nicht aufstellen. Für die Prognoserechnung wurden daher vereinfachte Annahmen getroffen, die nachvollziehbar und angemessen erscheinen. Besonderheit des Beteiligungs- angebots ist, dass ab dem Jahr 2020 mit einem Teilverkauf von jährlich zirka fünf Pro- zent des Portfolios kal- kuliert wird. Dabei wird angenommen, dass die Verkäufe zu einem Faktor erfolgen können, der um eine Jahresmiete oberhalb des Einkaufsfaktors liegt. Diese Annahme wäre für einen Erst- marktfonds eher opti- mistisch, lässt sich aber in diesem Fall durch die Beson- derheiten des Zweitmarktes erklären. Im Falle einer Rückabwicklung kann es gemäß Verkaufs- prospekt zu Verlusten für die Anleger kommen. Da der Zweitmarktfonds keine festen Anlageobjekte zu finanzieren hat und nahezu die gesamten Initialkosten in Relation zum platzierten Kommanditkapital berechnet werden, ist eine Rückabwicklung als unwahrscheinlich einzustufen. Für das Jahr 2016 wurde eine Mindestvergütung für die KVG vereinbart, die bei einem geringen Platzierungsvolu- men größere Auswirkungen auf die prognostizierte Rendite der bis dahin beigetretenen Anleger haben könnte. Die HTB Hanseatische Fondshaus GmbH hat der Efonds Solutions AG allerdings bestätigt, dass im Falle eines schleppenden Platzierungsverlaufs von der „Abrechnung der Mindestvergütung im Sinne der Anleger abgesehen wird. Eine übermäßige Belastung des Fonds soll somit keinesfalls stattfinden.“ Der wirtschaftliche Erfolgt der Beteiligung hängt wesentlich von der Wertentwicklung des zu erwerbenden Zweitmarkt- portfolios ab. Die HTB Fondsgruppe gehört zu den Pio- nieren im Bereich der geschlossenen Zweitmarktimmobi- lienfonds und verfügt über eine langjährige Erfahrung in diesem Segment. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Patrick Brinker, Geschäftsfüh- rer der HTB Fondsinvest Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck * Substanzquote = Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio). Quelle: Efonds Der Vorgängerfonds hat den Edeka-Markt in Wald- feucht erworben. Die Immobilie wurde 2014 gebaut.