FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2016

und die Cashflows bestimmen können. Dafür braucht er auch einen Techniker, der den Instandhaltungsaufwand einschätzen kann, um das Objekt wettbewerbsfähig zu halten, und auch einen Finanzierungsexperten. Es ist wich- tig, dass man eine Immobilie wirklich von vorn bis hinten einschätzen kann. Knorr: Nicht nur die richtige Einschätzung ist wichtig, sondern auch die richtige Bewirt- schaftung und jemanden zu haben, der sich in dem jeweiligen Markt wirklich spezifisch aus- kennt. Da trennt sich im Endeffekt die Spreu vom Weizen. Bei Betreiberimmobilien ist es wichtig, die Betreiberrisiken richtig einschätzen zu können, und eventuell eine Vorsorge zu ha- ben, wenn Betreiber ausfallen, zum Beispiel über eine Pachtabtretung oder eventuell eine eigene Betreibergesellschaft, die das Objekt direkt weiter bewirtschaften kann. Endlweber: Herr Lemli, in Ihrem Halbjahres- bericht sieht man, dass sich europaweit die Investitionen auf Deutschland konzentrieren, gefolgt von Frankreich und Schweden. Ist es nicht an der Zeit, in kleinere Länder wie zum Beispiel Polen, Griechenland, Finnland oder Irland zu gehen? Lemli: Der Rückgang des Transaktions- volumens in Deutschland und Groß- britannien war zuletzt besonders stark. Das waren die Gewinnermärkte der letzten drei, vier Jahre. Die Investitionen in die kleineren europäischen Märkte nehmen aber zu, insbesondere in Hol- land, Belgien, Spanien und Italien. Obrowsky: Wir sind auf B-Städte fokus- siert, das ist aus der Historie ganz leicht erklärt. A-Standorte und A-Objekte haben wir uns nicht leisten können. Na- türlich spielt aber auch eine Rolle, dass die B-Standorte ein besseres Verhältnis bei Rendite, laufender Ausschüttung und Wertsteigerung bieten. Endlweber: Sie sind nur in Deutsch- land und Österreich aktiv, Herr Obrowsky. Werden Sie weitere Län- der erschließen? Obrowsky: Nein, ganz bestimmt nicht. Immobiliengeschäft setzt lokales Know- how voraus. Wir kennen uns in Öster- reich aus und haben in Deutschland ein gutes Netzwerk. Eine höhere Rendite zum Beispiel in der Slowakei oder in Tschechien, wo es auch historische Verbindun- gen gibt, rechtfertigt nicht, dass man dort ein- steigt. Wenn man dort investieren wollte, müsste man einen kompletten, langfristigen Markteintritt wagen. Wir bleiben also regional in Österreich und Deutschland, sektoral investieren wir in Gewerbeimmobilien mit einer Wohn-Beimi- schung an B-Standorten. Die Rendite kommt ausschließlich aus der Vermietung. Wir haben in unserem Portfolio einen Vermietungsgrad von 97 Prozent, das ist letztendlich unser Erfolgs- geheimnis. Beyerle: Realistischerweise muss man der Grö- ßenlogik folgen: Großbritannien, Deutschland, dann kommt Spanien. Erst auf der nächsten Ebe- ne kommen Polen, Belgien, Niederlande und Finnland. Da sind wir aber wieder bei der Frage, welches Risiko man eingehen möchte. Was uns hier alle vereint: Eigentlich will man kein Risiko, höhere Renditen gibt es aber nur in den Nischen. Die meisten Investoren bevorzugen das granu- lare, sehr barocke, einfach strukturierte Produkt, bei dem kein Minus herauskommt und im Kri- senfall ein Exit möglich ist. Nicht umsonst hat ein Datencenter 8,5 Prozent, ein Parkhaus 6,5 Prozent Rendite und ein Objekt in der Wiener, Münchner oder Zürcher Innenstand nur um die zwei Prozent Rendite. Endlweber: Die Ergebnisse, die geschlossene Holland-Fonds zuletzt erreicht haben, sind in vielen Fällen ein Desaster für die Anleger. Funktioniert der holländische Immobilien- markt nicht? Beyerle: Drehen wir es um: Warum investieren seit 15 Monaten viele Deutsche in holländische Wohnimmobilien? Weil der niederländische Regierungschef Mark Rutte den Markt liberali- siert hat und die Mietpreisbindung bewusst weg- gekommen ist. Das ist eine taktische Entschei- dung. Für die angesprochenen Holland-Fonds Louis Obrowsky, Semper Constantia: „Immobiliengeschäft setzt lokales Know-how voraus. Wir kennen uns in Österreich aus und haben in Deutschland ein gutes Netzwerk.“ Gernot Archner, Bundesverband Immobilien-Investment- Sachverständige: „Immobilien werden momentan als Krisen- gewinner gesehen, das sind sie aber nur partiell.“ 152 www.fondsprofessionell.de | 3/2016 roundtable I immobilien Fotos: © Christoph Hemmerich » Das Geld, das heute aufge- wendet wird, ist ganz sicher sehr gut investiert. Aus internationaler Sicht runden österreichische Immobilien ein Portfolio ab. « Eugen Otto, Otto Immobilien