FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2016

Wealthcap Immobilien Nordamerika 17 Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds USA Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment-KG Währung: US-Dollar Fondsvolumen: 121.800.000 US-Dollar (inkl. Agio) Eigenkapital: 63.810.000 US-Dollar (zzgl. Agio) Mindestbeteiligung: 25.000 US-Dollar zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 88,00 % Laufzeit: 31.12.2026 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 142,16 % KVG: Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH Verwahrstelle: State Street Bank International GmbH Bafin-Gestattung: 25.5.2016 Beteiligungsgegenstand: Beteiligung an einem Bürogebäude in Los Gatos, Kalifornien, USA. Die Anleger investieren in eine Investmentgesellschaft, die sich mittelbar über eine Objektgesellschaft an dem Büro- gebäude in 121 Albright Way, Los Gatos, Kalifornien, be- teiligen wird. Der Erwerb der Anteile an der Objektgesell- schaft ist zum 30. Juni 2016 erfolgt. Das Fondsobjekt soll – auf Ebene der Objektgesellschaft – mit einem Eigenkapital von 56,15 Millionen US-Dollar (ca. 50,6 Pro- zent) und einem Fremdkapital von 54,81 Millionen US- Dollar (49,4 Prozent) finanziert werden. Es wurde bereits ein langfristiger Darlehensvertrag zu marktgerechten Konditionen abgeschlossen. Klassische Kreditvertragsklauseln wurden nicht vereinbart. Es gibt aber zahlreiche Reportingverpflichtungen und verschie- dene vertraglich einzuhaltende Regelungen (u.a. Geneh- migungen bei Change of Control, Verkauf, Mieterwechsel oder Störungen des Mietvertrags), die zu Leistungsstö- rungen führen können. Je nach Art der Leistungsstörung gibt es allerdings Fristen für die Heilung. Sollte das Objekt z.B. nicht mehr komplett an Netflix vermietet sein oder sich die Bonität von Netflix deutlich verschlechtern, könnte es negative Auswirkungen aus dem Darlehensvertrag für die Objektgesellschaft und somit auch negative Auswir- kungen auf die geplanten Ausschüttungen geben. Bei der Immobilie handelt es sich um ein im Jahr 2015 fertiggestelltes Bürogebäude, das Teil der künftigen Haupt- zentrale der Alleinmieterin Netflix Inc. ist. Die Fondsimmo- bilie ist dementsprechend zu 100 Prozent langfristig, d.h. bis zum 30. 11. 2025, an Netflix vermietet. Der Mietver- trag sieht feste Mietsteigerungen in Höhe von drei Prozent p.a. vor. Die prognostizierten Einnahmen aus der Vermie- tung des Objekts sollten daher weitestgehend eintreten. Da ein „Triple Net“-Mietvertrag abgeschlossen wurde und ein langfristiger Darlehensvertrag zu festen Konditionen vorhanden ist, sollte es auch auf der Ausgabenseite zu keinen größeren Abweichungen kommen. Mögliche Modernisierungs-/Revitalisierungskosten werden neben einem direkten Ansatz in Höhe von etwas mehr als einer Jahresmiete des Jahres 2026 in der Prognoserech- nung auch indirekt über die Annahme eines im Vergleich zum Einkaufsfaktor um zirka 2,1 Jahresmieten geringeren Verkaufsfaktors beim Verkauf berücksichtigt. Der wirtschaftliche Erfolg der Fondsgesellschaft hängt wesentlich davon ab, dass Netflix den vertraglichen Verpflichtungen nachkommt und dass die Fondsimmobilie zu einem attraktiven Preis veräußert werden kann. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck 23. INP Deutsche Pflege Portfolio Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment-KG Währung: Euro Fondsvolumen: 38.858.000 Euro Eigenkapital: 18.600.000 Euro Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 86,96 % Laufzeit: 31.12.2032 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 174,29 % KVG: INP Invest GmbH Verwahrstelle: Caceis Bank Deutschland GmbH Bafin-Gestattung: 29.6.2016 Beteiligungsgegenstand: Beteiligung an drei stationären Pflegeeinrichtungen in Leipzig, Radevormwald und Rodalben Mit dem vorliegenden Angebot kann sich der Anleger an einer Fondsgesellschaft beteiligen, die über eine jeweils 94,9-prozentige Betei- ligung an drei Objektgesellschaften verfügt. Jede dieser Objektgesellschaften ist Eigentü- merin einer Pflegeimmobilie. Die Anbieterin INP Invest GmbH ist ein Kon- zernunternehmen der INP-Gruppe. Die INP- Gruppe ist seit 2005 als Anbieter geschlosse- ner Immobilienfonds tätig und hat sich dabei auf das Segment Pflegeheime spezialisiert. Die INP Holding AG garantiert die Vollplatzie- rung des Gesellschaftskapitals der Fonds KG. Die Platzierungsgarantie ist nicht durch Sicher- heitsleistungen geschützt. Die drei Pflegeimmobilien wurden in den Jahren 1991/2008, 2009 und 2016 errichtet. Es handelt es sich um Seniorenpflegeheime zur vollstationären Dauerpflege. Der Kaufpreis der Immobilien wird jeweils durch ein Wert- gutachten als marktkonform bestätigt. Die Immobilien befinden sich an drei unterschiedlichen Standorten und sind jeweils an unterschiedliche Pächter verpachtet. Die (Rest-)Laufzeit der Pachtverträge liegt zwischen 13 und 25 Jahren. Die Fondsgesellschaft verfügt somit über eine stabile Einnahmebasis. Die Immobilien sollen mit einem Eigenkapital in Höhe von 18,6 Millionen Euro (47,9 Prozent) sowie einem Fremdkapital in Höhe von 20,3 Millio- nen Euro (52,1 Prozent) finanziert werden. Eine verbleibende Eigenkapitalbeteiligung der Gründungsgesellschafter dokumentiert das Vertrauen in die Fondsimmobilien. Durch die langfristig zu günstigen Konditionen aufgenommene Fremdfinanzierung besteht auch auf der Ausgabenseite eine gute Plan- barkeit. Mögliche Modernisierungs-/An- schlussvermietungskosten werden neben einem direkten Ansatz in der Prognoserech- nung auch indirekt über die Annahme eines – im Vergleich zum Einkaufsfaktor – gerin- geren Verkaufsfaktors beim Verkauf berücksichtigt. Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung hängt wesentlich von der Entwicklung der Marktmieten am Standort, einer erfolgreichen Anschlussvermietung sowie einem erfolg- reichen Verkauf der Fondsimmobilien ab. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck * Substanzquote = Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio). Quelle: Efonds 1,75 Mio. Qua- drat fuß 21,3 % Leerstand Flächenumsatz 15,4 % 13,8 % 12,2 % 12,1 % 17,1 % 3,71 1,87 2,31 2,89 1,61 4 3 2 1 0 2011 2012 2013 2014 2015 1. HJ ’16 Büroflächen in Silicon Valley waren zuletzt gefragt. Viele Vermietungen haben den Leerstand reduziert. Die 2008 sanierte Einrichtung „Radevormwald“ (NRW) verfügt über 133 Pflege- plätze. Sie wird von der Convivo-Gruppe bewirtschaftet. 175 www.fondsprofessionell.de | 3/2016