FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2017

188 www.fondsprofessionell.de | 3/2017 lag die Spitzenrendite im zweiten Quartal bei 4,9 bis 5,4 Prozent (siehe Grafik unten). Privatanleger weichen aus Für die Privatanleger sind Immobilien das wichtigste Sachwertinvestment. Nicht ohne Grund widmen sich zwei Drittel der Publi- kums-AIF, die in der ersten Jahreshälfte auf den Markt kamen, dem „Betongold“. Fast alle investieren in Deutschland. Die Preisentwick- lung in den größten deutschen Städten führt jedoch dazu, dass nur noch wenige Publi- kumsfonds in die Metropolen gehen können. Gewerbeimmobilien in den „Big 7“-Städten gibt es derzeit nur im AIF „Deutschland 39“ von Wealthcap. „Es gelingt uns nach wie vor, an Topstandorten interessante Büroimmo- bilien mit einem attraktiven Renditepoten- zial anzubinden“, erklärt Geschäftsführerin Gabriele Volz. „Wir schauen dabei unter an- derem sehr stark auf die Mikrostandorte mit Potenzial, die nicht in Bestlage, aber an einem Knotenpunkt oder in einem Entwicklungs- gebiet liegen.“ Die BVT-Gruppe verfolgt seit 2004 eine andere Strategie, indem sie für Deutschland- fonds nur in B-Standorte in Nordrhein-West- falen investiert. „Dort sind noch ordentliche Renditen möglich“, meint Geschäftsführer Marcus Kraft. Unter den Anbietern herrscht weitgehend Einigkeit, dass gute Mikrolagen an B- und C-Standorten zu bevorzugen sind, weil sie Ausschüttungen ermöglichen, die in Toplagen aufgrund der hohen Einkaufspreise nicht mehr erzielbar sind. Selbst bei Spezialprodukten wie Hotels ist die Luft dünn geworden. Die Immac-Schwes- ter DFV brachte kürzlich einen AIF mit einem Hotel in der kleinen Stadt Weinheim nordöstlich von Mannheim heraus. Parallel finanziert ein Dr.-Peters-Fonds ein Hotel in Aachen (siehe Sachwertradar auf Seite 190). Angst vor der Preisblase Bei den Handelsimmobilien ist der Spiel- raum stark eingegrenzt, seit die institutionellen Investoren den Markt aufmischen. Das er- schwert die Auflage von Publikumsfonds, be- stätigt Thomas Kuhlmann, Vorstand des Han- delsimmobilienspezialisten Hahn: „Es gibt mehr Nachfrage als Angebot an guten Immo- bilien. Insofern gestaltet sich die Suche auf- wendig.“ Erfahrung, Image und Netzwerk helfen bei der Akquisition neuer Objekte, die für Privatinvestoren schwieriger ist als für Profianleger: „Für Privatkunden kommen vor- zugsweise klassische Core-Immobilien in Fra- ge, also neuwertige und hochklassige Objekte. Institutionelle investieren auch in Projektent- wicklungen und Objekte mit Optimierungs- bedarf“, so Kuhlmann. Den Wohnungssektor beherrschen seit Län- gerem Diskussionen über mögliche Preisbla- sen. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) gab kürzlich Entwarnung: „Zwar steigen die Preise in Ballungszentren seit Jah- ren stark an. Doch das liegt an einer hohen Nachfrage einerseits und fehlenden Neubau- ten andererseits. Ein plötzlicher Preisverfall ist also unwahrscheinlich.“ Kritisch sieht IW- Wissenschaftler Michael Voigtländer die hö- herpreisigen Mikroapartments. Zielgruppen sind vor allem Pendler und Studenten. Doch die Mieten sind häufig zu hoch für junge Menschen, und die Studentenzahl wird wieder sinken, warnt Voigtländer. Mikroapartments spielten bei den Fonds- initiatoren bisher eine untergeordnete Rolle. Die meisten konzentrieren sich entweder auf den Bau von neuen Wohnungen oder auf den Erwerb ganzer Zinshäuser. Die AIF der One Group finanzieren Projekte ihrer Muttergesell- schaft Isaria Wohnbau, die sich auf München und Hamburg konzentriert. Die Project-Grup- pe errichtet schwerpunktmäßig neue Woh- nungen in den Metropolen Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt und Wien. Im Vergleich dazu hat sich die ZBI etwas breiter aufgestellt. Neben Berlin, Frankfurt und Hamburg kaufen die Fonds beispiels- weise auch in Dresden, Erfurt, Leipzig und Rostock Wohnimmobilien. Der Initiator PI Pro Investor setzt auf B-Städte wie Hannover, Nürnberg, Dresden und „prosperierende C-Städte“ wie Koblenz, Braunschweig, Leverkusen oder Ingolstadt. Hier seien die Einkaufspreise deutlich günstiger – und des- halb die laufenden Renditen für die Fonds attraktiver. ALEXANDER ENDLWEBER | FP sachwerte I immobilien Foto: © Hahn Thomas Kuhlmann, Hahn: „Es gibt mehr Nachfrage als Angebot an guten Immobilien.“ Entwicklung der Spitzenrenditen Die Renditen, die Gewerbeimmobilien in den „Big 7“-Städten abwerfen, sinken seit Jahren ungebremst. Eine Trendwende ist nicht in Sicht. Quelle: JLL 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % 2012 ’11 2013 2014 2015 2016 ’17 Logistik (≥ 5.000 m²) Fachmarktzentren Shopping Center Büro Geschäftshäuser Die gefragtesten Gewerbeimmobilien Den Löwenanteil legen die Investoren traditionell in Büros an. Neuerdings sind aber Logistikimmobilien stark im Kommen. Quelle: JLL 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % Andere Lager/Logistik Gemischt Einzelhandel Büro M 45 % 39 % 31 % 18 % 7 % 9 % 7 % 22 % 16 % 12 % 2016 1. HJ 2017 L