FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2017

feststanden, handelt es sich hier um einen „Blindpool“. Die Anlagebedingungen enthal- ten eine wesentliche Vorgabe: 60 Prozent des Investitionskapitals müssen für Beteiligungen an Windparks auf dem Land („Onshore“) und für deutsche Standorte aufgebracht werden. Außerdem werden bestehende Anlagen ge- genüber Projektentwicklungen bevorzugt. Die Investitionen müssen bis Ende 2018 abge- schlossen sein. Im August hatte der Anbieter 13 Wind- und einen Solarpark im Visier, an denen sich der Fonds mit rund acht Millionen Euro beteiligen könnte. Alle Anlagen stehen in Deutschland; die Hälfte des Kapitals würde in Niedersachsen angelegt sein. Die potenziel- len Investments befanden sich im August in der „finalen Phase“ der Bewertung, die im Oktober abgeschlossen sein soll. Das geplante Fondsvolumen beträgt bis zu 15 Millionen Euro. Eine Erhöhung auf 25 Millionen Euro ist laut Verkaufsprospekt möglich. Anleger müssen sich an dem Port- foliofonds mit mindestens 10.000 Euro zuzüg- lich fünf Prozent Agio beteiligen. Ende Au- gust waren nach Unternehmensangaben rund 7,5 Millionen Euro platziert. Die geplante Fondslaufzeit beträgt rund zehn Jahre bis zum 31. Dezember 2027, kann aber mit Gesell- schafterbeschluss um bis zu zwei Jahre ver- längert werden. Ökorenta wurde 1999 als Vertriebsgesell- schaft für ethisch-ökologische Finanzprodukte gegründet. Seit 2005 legt das norddeutsche Unternehmen eigene Produkte auf. „Bereits acht Zweitmarktfonds haben unter Beweis ge- stellt, dass die Fondskonzeptionen der Öko- renta vom Markt angenommen werden“, heißt es in den Verkaufsunterlagen. Der Initiator wirbt mit einer „ausgewiesenen Expertise für erneuerbare Energien“ und einer „einzigarti- gen Datenbank mit Leistungsdaten aus über 440 Energieparks“. Bislang habe Ökorenta 240 Millionen Euro Eigenkapital von Anle- gern eingesammelt und in 200 Projekte an 250 Standorten investiert. Der Fokus liegt auf der Windenergie, Solar- und Bioenergie sind eher spärlich vertreten. Die Frage, ob die Fonds auch erfolgreich sind, bleibt damit aber offen. Die bisher ge- zeigte Performance überzeugt noch nicht so richtig. Die ältesten beiden Fonds aus den Jah- ren 2005 und 2007 haben bislang akzeptable, aber nicht überragende 54 beziehungsweise 53 Prozent ausgeschüttet. Damit fehlt noch der empirische Beweis, dass die Investitions- strategie des Anbieters erfolgreich ist. Für den aktuellen Fonds hat Ökorenta im Basisszenario prognostiziert, dass die Anleger ab dem Jahr 2019 jährliche Auszahlungen von drei Prozent, bezogen auf ihre Einlage, erhal- ten. Die Ausschüttungen sollen über die Lauf- zeit auf sieben Prozent steigen. Ende 2017 sollen die Beteiligungen verwertet werden. Diesbezüglich erwartet der Initiator eine Schlussauszahlung von 113 Prozent. Demzu- folge beträgt der prognostizierte Gesamtmit- telrückfluss 151 Prozent vor Steuern. Dr. Peters Hotel Aachen Eine Rückkehr zu ihren Wurzeln hat die Dr. Peters Gruppe gefeiert. Das 1975 gegründete Emissionshaus hatte bis 1990 nur Immobi- lieninvestments und danach im Wechsel Im- mobilien- und Schiffsbeteiligungen aufgelegt. Den bis dato letzten Immobilienfonds gab es im Jahr 2007. Zehn Jahre später ist das Fami- lienunternehmern nun ins Immobiliengeschäft zurückgekehrt, denn Schiffsbeteiligungen und große Flugzeugfonds sind derzeit nur schwer verkäuflich. Der Wiedereinstieg erfolgt aller- dings in einer Zeit, in der Objekte, die sich preislich für einen Publikumsfonds eignen, kaum noch zu finden sind (siehe auch den Ar- tikel zum Immobilienmarkt auf Seite 186). 191 www.fondsprofessionell.de | 3/2017 Dr. Peters DS 141 Hotel Aachen Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment-KG Währung: Euro Fondsvolumen: 21.986.200 Euro (zzgl. Agio) Eigenkapital: 10.986.200 Euro (zzgl. Agio) Mindestbeteiligung: 20.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 92,05 % Laufzeit: 31.12.2030 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 174,8 % KVG: Dr. Peters Asset Finance GmbH & Co. KG Verwahrstelle: Caceis Bank S.A. Bafin-Gestattung: 26.7.2017 Beteiligungsgegenstand: mittelbare Investition in ein neu erbautes Hotel in Aachen Mit dem Beteiligungsangebot kann sich der Anleger mit- telbar an der Hotelimmobilie „Hampton by Hilton Aachen Tivoli“ in Aachen beteiligen. Die Übernahme der Anteile an der Objektgesellschaft wird voraussichtlich Mitte Dezember 2017 erfolgen. Bei der Immobilie handelt es sich um ein neu gebautes Stadthotel der Drei-Sterne- Kategorie mit einem internationalen Hotelpartner. Der Neubau wurde plangemäß im Juli 2017 fertiggestellt und ist für 20 Jahre an die Tristar GmbH verpachtet. Von den Gesamtinvestitionskosten (21.986.200 Euro) sollen 94,07 Prozent für den Kauf der Anteile an der Objektgesellschaft sowie für eine kleinere Liquiditäts- reserve verwendet werden. Es wurde ein langfristiger Darlehensvertrag abgeschlossen. Für zirka 93 Prozent der Darlehenssumme (10.250.000 Euro) sind die Zins- konditionen fixiert. Für eine Teiltranche (zirka sieben Pro- zent) wurden variable Zinsen vereinbart. Die vereinbarten Zinsen sind als marktkonform zu bewerten. Im Darlehens- vertrag wurde wie inzwischen marktüblich die Einhaltung spezieller Darlehenskennziffern/Financial Covenants fest- gelegt. Die abgeschlossenen Eigenkapitalzwischenfinan- zierungen sollen sukzessive durch eingeworbene Kom- manditeinlagen abgelöst werden. Es besteht zudem eine Platzierungsgarantie der Dr. Peters GmbH & Co. KG. Durch den 20-jährigen Pachtvertrag mit der Tristar GmbH sollten die prognostizierten Einnahmen weitestgehend eintreten, es besteht allerdings auch eine starke Abhän- gigkeit von dem Pächter. Da es sich um einen Neubau handelt und der Darlehensvertrag langfristig abgeschlos- sen ist, besteht auch auf der Ausgabenseite eine gute Planbarkeit. Mögliche Modernisierungs-, Revitalisierungs- sowie Neu- vermietungskosten wurden in der Prognoserechnung nicht direkt, allerdings indirekt über die Annahme eines im Ver- gleich zum Einkaufsfaktor um zirka 1,3 Jahresmieten ge- ringeren Verkaufsfaktors beim Verkauf berücksichtigt. Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung hängt neben der Zahlungsfähigkeit des Alleinpächters wesentlich von einer Etablierung der Hotelimmobilie sowie einem erfolg- reichen Verkauf der Fondsimmobilie ab. Hotelspezifische Kennzahlen wie die Zimmerauslastungsquote oder der Anteil der Übernachtungen internationaler Gäste sprechen für Aachen als guten Standort für ein Dreisternehotel mit internationalem Hotelpartner. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck Das „Hampton by Hilton Aachen Tivoli“ in Aachen wurde im Juli dieses Jahres fertiggestellt. * Substanzquote = Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio). Quelle: Efonds | Foto: © Olaf Rohl, Aachen