FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2017

Euro stammen von Anlegern. Das Unterneh- men ist ein Pionier der Energiefonds. 1988 finanzierte BVT erstmals eine Biogasanlage, im Jahr darauf konnten sich Investoren an einem Windpark in Nordfriesland beteiligen. Seither sind erneuerbare Energien neben Immobilien in den USA und in Deutschland die Kernkompetenz des Emissionshauses. Nicht alle Investments waren von Erfolg gekrönt, trotzdem erreichten die bis Ende 2015 aufgelösten Publikumsfonds laut BVT eine durchschnittliche Rendite von acht Prozent. Renditen unter Druck Im Jahr 2004 begann die „Ertragswert- fonds“-Reihe. Investitionsziel sind in erster Linie Gewerbeimmobilien in Nordrhein-West- falen. Gesucht sind Objekte in A-Lagen in B-Städten beziehungsweise in B-Lagen in A-Städten. Eine BVT-Niederlassung in Köln kümmert sich um das Asset Management. Die fünf Vorgängerfonds der aktuellen Beteiligung haben insgesamt 24 Immobilien erworben. Das Gesamtinvestitionsvolumen dieser Betei- ligungen beträgt 275 Millionen Euro. Der in der Platzierung befindliche „Ertrags- wertfonds 6“ peilt ein Volumen von 18 Mil- lionen Euro inklusive 9,5 Millionen Euro Anlegerkapital an. Die Investitionen müssen gemäß Anlagebedingungen zu mindestens 60 Prozent in Gewerbeimmobilien erfolgen. Am Ende sollen Handelsimmobilien mindestens 40 Prozent des Portfolios ausmachen. Konkret hat BVT für den Fonds jeweils 74 Prozent an einem Büro- und Lagergebäude in Langenfeld zwischen Köln und Düsseldorf und ein Nahversorgungszentrum in Blanken- heim an der Grenze zu Rheinland-Pfalz erworben. Laut BVT sind beide Objekte voll- ständig vermietet. Die Mietverträge laufen bis mindestens ins Jahr 2026. Die Immobilien haben die 13,3- beziehungsweise 18,4-fache Jahresmiete gekostet. Unter Berücksichtigung der Fondskosten haben die Objekte für die Anleger mehr gekostet. Im Fondsprospekt ist keine ausführliche Wirtschaftlichkeits- und Prognoserechnung dargestellt. Die Annahmen zu inflationsbedingten Mieterhöhungen, Miet- ausfallwagnis, Instandhaltung und Revitalisie- rung sind insgesamt eher sportlich. Aus den Unterlagen geht nicht konkret hervor, mit wel- chen Verkaufspreisen BVT kalkuliert hat. Der Exit ist 2029 vorgesehen. Die Anleger sollen, so das Basisszenario, Auszahlungen von insgesamt 164 Prozent ih- res eingesetzten Kapitals (exklusive Agio) er- halten. Während der Laufzeit sind Ausschüt- tungen von durchschnittlich fünf Prozent pro Jahr geplant. Über eine Laufzeit von 12,5 Jah- ren beträgt die prognostizierte Kapitalmeh- rung rund 4,5 Prozent vor Steuern. Daran er- kennt man, dass auch in den B-Städten die Renditen unter Druck geraten sind. HTB Immobilien 8 Die HTB-Gruppe hat ihre Wurzeln in der HTB Hanseatische Treuhand & Beratungs- gesellschaft. Die HTB Hanseatische Fonds- haus GmbH wurde im November 2014 von der Bafin als Kapitalverwaltungsgesellschaft zugelassen. Seither managt die Gesellschaft die Fonds von HTB und Ökorenta. HTB legt seit 2002 geschlossene Fonds auf. Vorwie- gend sind das Zweitmarktbeteiligungen, das heißt, dass HTB Anlegern ihre Anteile an geschlossenen Fonds abkauft. Dieses Ge- schäftsmodell betrieb HTB zuerst mit Schiffs- fonds, 2006 kamen die Immobilien hinzu. Die HTB-Gruppe hat bis Ende 2016 insge- samt 24 Fonds platziert, davon 14 im Schiffs- und zehn im Immobilienbereich, wobei drei Beteiligungen zur Produktreihe „Strategische Handelsimmobilie Plus“ gehören. Das Eigen- sachwerte I aktuelle beteiligungen 198 www.fondsprofessionell.de | 4/2017 HTB 8. Immobilieninvestment Portfolio Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment-KG Währung: Euro Fondsvolumen: 15.000.000 Euro (zzgl. Agio) Eigenkapital: 15.000.000 Euro (zzgl. Agio) Mindestbeteiligung: 5.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 90 % Laufzeit: 31.12.2028 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 167 % KVG: HTB Hanseatische Fondshaus GmbH Verwahrstelle: BLS Verwahrstelle GmbH Bafin-Gestattung: 25.4.2017 Beteiligungsgegenstand: Beteiligungen an einem Portfolio aus Anteilen an Immobilienfonds Die Anlagepolitik und die Anlagestrategie der Fondsgesell- schaft bestehen in dem Erwerb von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds auf dem Zweitmarkt und dem Aufbau eines diversifizierten Beteiligungsportfolios. Die Investitionskriterien sind nachvoll- ziehbar. Die Ankaufsbewertung der Vermögensgegenstände erfolgt durch einen externen Bewerter. Vom geplan- ten Fondsvolumen in Höhe von 15 Millionen Euro sollen rund 90 Prozent für den Erwerb von Beteiligungen ver- wendet werden. Die Substanzquote ist für einen reinen Eigenkapitalfonds als angemessen zu beurteilen. Da zum Zeitpunkt der Erstellung des Verkaufsprospekts noch nicht fest- steht, in welche Beteiligungen inves- tiert wird, lässt sich eine konkrete Prognoserechnung nicht anstellen. Für die Prognoserechnung wurden daher vereinfachte Annahmen getroffen, die nachvollziehbar und angemessen erscheinen. Eine Besonderheit des Beteiligungs- angebots ist, dass ab dem Jahr 2021 mit einem Teilverkauf des Portfolios von zirka fünf Prozent pro Jahr kalku- liert wird. Dabei wird angenommen, dass die Verkäufe zu einem Faktor erfolgen können, der um eine Jahres- miete oberhalb des Einkaufsfaktors liegt. Diese Annahme wäre für einen Erstmarktfonds eher optimistisch, lässt sich aber in diesem Fall durch die Besonderheiten des Zweitmarktes erklären. Im Falle einer Rückabwicklung kann es gemäß Verkaufsprospekt zu Ver- lusten für die Anleger kommen. Da der Zweitmarktfonds keine festen An- lageobjekte zu finanzieren hat und nahezu die gesamten Initialkosten in Relation zum platzierten Kommanditkapital berechnet werden, ist eine Rückabwicklung jedoch un- wahrscheinlich. Für das Jahr 2017 wurde eine Mindestvergütung für die KVG vereinbart, die bei einem geringen Platzierungsvolu- men größere Auswirkungen auf die prognostizierte Rendite der bis dahin beigetretenen Anleger haben könnte. Die KVG hat der Efonds AG allerdings bestätigt, dass im Falle eines schleppenden Platzierungsverlaufs von der „Abrech- nung der Mindestvergütung im Sinne der Anleger abge- sehen wird. Eine übermäßige Belastung des Fonds soll somit keinesfalls stattfinden.“ Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung hängt wesent- lich von der Wertentwicklung des zu erwerbenden Zweit- marktportfolios ab. Die HTB-Fondsgruppe gehört zu den Pionieren im Bereich der geschlossenen Zweitmarktimmo- bilienfonds und verfügt über langjährige Erfahrung in die- sem Segment. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck * Substanzquote = Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio). Quelle: Efonds | Foto: Deutsche Börse Der HTB-Fonds hat einen Anteil an „The Cube“ von Signa erworben. Mieter ist die Deutsche Börse.