FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2018

181 www.fondsprofessionell.de | 1/2018 Activum wirft nun die Frage auf, ob das Knoll’sche Geschäftsmodell – Immobilien deutlich unter dem Verkehrswert kaufen und spätestens nach zwölf bis 36 Monaten teurer verkaufen – wirklich aufgegangen ist. Denn die verfügbaren Fondsberichte offenbaren zahlreiche Schwächen. Viele Immobilien lei- den unter einem hohen Leerstand und dem- zufolge unter niedrigen Mieteinnahmen und Marktwerten. An den Objekten wurden offen- bar nur die notwendigsten Schönheitsrepara- turen durchgeführt. Es sieht danach aus, dass die „Value Added“-Strategie von Fairvesta bislang nicht aufgegangen ist. Außerdem fin- det gar kein so reger Immobilienhandel statt, im Gegenteil: Unzählige Gebäude sind schon weit mehr als drei Jahre im Fondsbesitz. Professionalisierung Activum-Geschäftsführer Wartenberg bestätigt, dass im Portfolio „Optimierungs- bedarf“ und im Management „akuter Hand- lungsbedarf“ herrsche. Im Januar begann eine „gründliche Analyse“ des gesamten Portfolios. Wartenbergs erste Einschätzung: „Es ist un- bestritten, dass der Marktwert der Immobilien gelitten hat. Das kommt daher, dass imAsset Management und bei der Betreuung der Im- mobilien Manpower fehlt.“ Die grundsätzliche Ausrichtung der Fonds findet Activum gut. Denn sie können laut Wartenberg an Standorten investieren, die für viele andere Investoren gar nicht in Frage kommen. In der Beschaffung habe Fairvesta zudem den Vorteil, in Größenordnungen von niedrigen Millionenwerten bis 40 Millionen Euro zu investieren. Deshalb seien die Fonds gewissermaßen flexibel. Last but not least könne Fairvesta Immobilien kaufen, die für Activum selbst „zu klein oder vom Rendite- profil nicht geeignet“ seien. Nun werde analysiert, ob Portfolio und Management zusammenpassen. Das Personal soll in jedem Fall ausgebaut werden. „Es ist klar, dass wir die Kapazität des Asset Ma- nagements verstärken müssen“, sagt Warten- berg. Ob die bisherige Investitionsstrategie, primär nicht die größten Metropolen anzu- steuern und ohne Fremdkapital zu agieren, aufrecht bleibt, ist offen. Kredite kämen aber, wenn überhaupt, nur punktuell in Frage, ver- sichert Activum. Das verspricht Spannung, da die meisten Anleger bei Fairvesta gekauft haben, weil Knoll seinerzeit die Vorteile reiner Eigenkapitalinvestments gepredigt hatte. Offen ist momentan auch, inwieweit der Boom und das hohe Preisniveau auf dem Immobilienmarkt genutzt werden, um das Portfolio um „ein paar Altlasten“ zu bereini- gen, wie Wartenberg es formuliert. Transparenzversprechen Ein großes Thema bei Vertriebspartnern und Anlegern, die aus der Presse von dem Eigentümerwechsel erfahren haben, ist die Kommunikation. Die Zurückhaltung begrün- det Activum mit einem stressigen Verhand- lungsmarathon und dem Jahresendgeschäft und gelobt Besserung. „Wir werden kommu- nikativer sein“, kündigt Wartenberg an. „Wir werden offen kommunizieren und einen an- deren Stil pflegen“, verspricht er. Die Außen- welt soll – anders als früher – transparent über die Vorgänge im Unternehmen und die Per- formance der Fonds informiert werden. Bei dieser Gelegenheit betont Activum, dass es eine klare Trennung zum alten Eigen- tümer gebe. Es sei von Anfang an geplant gewesen, dass Otmar Knoll aus dem operati- ven Geschäft bei Fairvesta aussteigt. Eine delikate Verbindung bleibt aber: Die Fonds werden von der Kapitalverwaltungsgesell- schaft Avana Invest verwaltet, die seit vergan- genem November zu 75,5 Prozent im Besitz der Familie Knoll ist. Activum gibt an, damit kein Problem zu haben. Zwischen Avana und Fairvesta gebe es eine klare Aufgabenteilung und Kommuni- kation zu notwendigen Entscheidungen auf beiden Seiten. „Die Familie Knoll kann über Avana keinen Einfluss auf die Fonds neh- men“, bemerkt Wartenberg. Das eigentliche Immobilienmanagement zur Wertschöpfung der Beteiligungen betreibe ohnehin Fairvesta. Activum denkt auch über neue Fairvesta- Fonds nach. ALEXANDER ENDLWEBER | FP Richard Wartenberg, Activum SG: „Es ist unbestritten, dass der Marktwert der Immobilien gelitten hat.“ Fairvesta-Fonds im Überblick Platziertes Immobilien Leer- Verkehrs- Anleger- im stands- wert NAV Fonds Auflage kapital * Stichtag Anleger Bestand Mietfläche quote (Euro) (Euro) Erste Immobilienbeteiligung 2002 6.536.377 31.12.16 391 6 11.346 m 2 13 % 4.470.000 3.364.303 Zweite Immobilienbeteiligung 2004 10.116.588 31.12.17 lt. Fairvesta wurde der Fonds 2011 mit 12,37% Rendite p.a. aufgelöst. Dritte Immobilienbeteiligung 2004 12.690.319 31.12.16 246 8 21.651 m 2 54 % 8.995.700 9.287.519 Vierte Immobilienbeteiligung 2005 74.811.507 31.12.16 2170 19 63.974 m 2 16 % 47.560.000 52.891.499 Fünfte Immobilienbeteiligung 2006 15.756.979 31.12.16 399 7 28.818 m 2 24 % 6.780.000 6.305.344 Sechste Immobilienbeteiligung 2008 67.027.800 31.12.16 1189 14 76.301 m 2 28 % 41.510.000 34.253.063 Mercatus 07 2009 55.640.626 31.12.16 1127 9 48.990 m 2 15 % 39.730.000 35.844.362 Mercatus 08 2010 75.745.436 31.12.16 1245 22 65.438 m 2 30 % 51.505.000 73.224.094 Mercatus 09 2011 111.915.000 31.12.16 2289 34 290.851 m 2 9 % 66.828.500 111.761.619 Mercatus 10 2012 209.000.000 31.12.16 4448 18 149.604 m 2 17 % 136.070.000 177.901.619 Mercatus 11 2013 111.000.000 31.12.16 4284 14 205.404 m 2 24 % 216.310.000 250.166.434 Alocava Real Estate Fund 12 2015 n.a. 30.06.17 n.a. 0 – – 0 5.909.286 * ohne Agio. | Eine Leistungsbilanz von Fairvesta gibt es nicht. Angaben zu den geleisteten Auszahlungen an die Anleger waren nicht verfügbar. Fairvesta wollte auf Anfrage kei- ne Daten zur Verfügung stellen. Quelle: Bundesanzeiger, Procompare, Fairvesta LB 2011.