FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2018

aufgelöst. Gemäß Verkaufsprospekt waren knapp 42 Prozent Überschuss geplant. Zum Ergebnis der beiden Folgefonds äußerte sich Habona bislang nur vage: „Die Anleger kön- nen sich über eine Rendite deutlich oberhalb der Prognose freuen.“ Angestrebt wurden Vor- steuerrenditen von 7,3 beziehungsweise 7,0 Prozent pro Jahr. Nach Informationen von FONDS professionell wird nur der Fonds 02 die Prognose deutlich übertreffen. Im aktuellen Fonds 06, der seit Herbst 2017 im Vertrieb ist, sind Habonas Erwartungen bescheidener geworden. Der Initiator plant wie bei den Vorgängern eine fünfjährige Lauf- zeit, aber nur noch eine Vorsteuerrendite von fünf Prozent. Das zeugt von einem hohen Preisniveau auf dem deutschen Immobilien- markt, das der ungebremst hohen Nachfrage institutioneller Investoren geschuldet ist. Der Anbieter will für den Fonds 50 Millio- nen Euro Eigenkapital bei Anlegern akquirie- ren. Die Mindestbeteiligung beträgt 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio. Die Immo- bilieninvestitionen sind mit Fremdkapital- einsatz geplant. Deshalb beträgt das prognos- tizierte Fondsvolumen 110 Millionen Euro (inklusive Agio). Zum Zeitpunkt der Fonds- auflage standen keine Investitionen fest (Blindpool). Immobilienkäufe dürfen gemäß Anlagebedingungen in ganz Deutschland er- folgen. Die Objekte sollen im Durchschnitt nicht mehr als die 15-fache Jahresnettomiete kosten. Bis Redaktionsschluss hatte der Fonds zwei Discounter in Bayern eingekauft. Am Ende soll er zirka 25 Objekte halten. Unvorsichtige Prognose Der Initiator rechnet mit stabilen Mietein- nahmen während der Laufzeit und einem ein- maligen Mietanstieg um 6,5 Prozent im Jahr 2024, in dem das Portfolio auch verkauft wer- den soll. Für das Immobiliendarlehen kalku- liert das Management jährlich zwei Prozent Zinsen. Habona will einen Exiterlös in Höhe der 15,2-fachen Jahresmiete erreichen. Aus Anlegersicht ist das eine äußerst optimistische und unvorsichtige Prognose. Üblicherweise werden Verkaufserlöse mit einem Abschlag auf den Einstandspreis kalkuliert. Denn die Immobilien werden in der Haltezeit älter, und die Restlaufzeit der Mietverträge sinkt. Für den Fall, dass es besser als erwartet läuft, erhält nicht Habona, sondern die externe Kapitalverwaltungsgesellschaft Hansainvest eine Erfolgsvergütung. Sie beträgt 40 Prozent von den Erträgen, die über dem Eigenkapital der Anleger und einer durchschnittlichen jähr- lichen Verzinsung von fünf Prozent liegen. Davon hat der Initiator nichts. Er verdient teil- weise mit den anfänglichen Fondsanlauf- kosten. Außerdem ist Habona mit der Akqui- sition, Verwaltung und schließlich mit dem Verkauf der Immobilien beauftragt, wofür das Management einmalige beziehungsweise lau- fende Vergütungen erhält. Hahn Pluswertfonds 170 Einen beachtlichen Track Record weist die Hahn AG auf. Bis Ende 2016 wurden 83 Publikumsfonds aufgelöst, die seit 1979 auf- gelegt worden waren. Das kumulierte Inves- titionsvolumen dieser Beteiligungen beträgt 913 Millionen Euro. Die Anleger haben auf das eingesetzte Kapital im Schnitt eine Nach- steuerrendite von 6,8 Prozent erzielt. Für die laufenden Publikumsbeteiligungen, deren Gesamtvolumen über eine Milliarde Euro beträgt, meldet das Unternehmen in sei- nem „Performancebericht 2016“ eine 90-pro- zentige Zielerreichung. Diese Angabe bezieht sich auf den Vergleich der tatsächlichen zu den geplanten Auszahlungen. Laut Hahn wäre die Performance besser, wenn nicht 23 Fonds Fremdfinanzierungen teilweise in Schweizer sachwerte I aktuelle beteiligungen 190 www.fondsprofessionell.de | 1/2018 Hahn Pluswertfonds 170 Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment-KG Währung: Euro Fondsvolumen: 22.925.000 Euro (inkl. Agio) Eigenkapital: 15.225.000 Euro (inkl. Agio) Mindestbeteiligung: 20.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 90,99 % Laufzeit: 31. 12. 2032 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 191,05 % KVG: Dewert Deutsche Wertinvestment GmbH Verwahrstelle: Caceis Bank Deutschland GmbH Bafin-Gestattung: 21. 11. 2017 Beteiligungsgegenstand: Beteiligung an einem SB-Warenhaus in Holzminden Die Anleger beteiligen sich an einem Fonds, der Eigentü- mer eines im Jahr 1976 errichteten SB-Warenhauses in Holzminden ist. Bei dem Fondsobjekt handelt es sich um eine sogenannte Single-Tenant-Immobilie, das heißt, es besteht nur ein Mietvertrag und somit eine starke Abhän- gigkeit von diesem Mieter. Mit dem Mieter Kaufland konnte ein bonitätsstarker Nutzer für zehn Jahre an das Objekt gebunden werden. Der Mietvertrag sichert der Fonds- gesellschaft daher eine stabile Einnahmebasis. Das Be- wertungsgutachten für die Immobilie bestätigt, dass der Kaufpreis marktkonform ist. Die Immobilie soll mit einem Eigenkapital in Höhe von 14,5 Millionen Euro sowie einem Fremdkapital in Höhe von 7,7 Millionen Euro finanziert werden. Durch die langfristig zu günstigen Konditionen aufgenommene Fremdfinanzierung besteht auch auf der Ausgabenseite gute Planbarkeit. Mögliche Modernisierungs- bezie- hungsweise Anschlussvermietungskosten werden neben einem direkten Ansatz in der Prognoserechnung auch indirekt über die Annahme eines im Vergleich zum Ankaufsfaktor geringeren Verkaufsfaktors beim Verkauf berücksichtigt. Die KVG ist ein Konzernunternehmen der Hahn-Gruppe. Die Hahn-Gruppe ist seit über 30 Jahren als Anbieter geschlossener Immobilienfonds tätig. Hahn hat sich auf das Segment des großflächigen Einzelhandels speziali- siert und ist einer der größten und erfahrensten Immo- bilienmanager in dieser Anlageklasse in Deutschland. Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung hängt ganz wesentlich von der Entwicklung der Marktmieten und der Konkurrenzsituation am Standort sowie der erfolg- reichen Anschlussvermietung und dem Verkauf der Fondsimmobilie ab. Der Anleger beteiligt sich an dem Fonds mit einem Kauf- auftrag. Im Rahmen dieses Vertrags beauftragt der Anle- ger die Treuhänderin damit, für ihn zum Zeitpunkt der Fondsschließung einen Anteil zu erwerben und zu ver- walten. Die Treuhänderin wird den Kaufauftrag nur aus- führen, wenn die Realisierung des Investitionsvorhabens im Wesentlichen wie im Verkaufsprospekt und im Treu- handvertrag beschrieben gesichert ist und keine Rechte Dritter dem entgegenstehen. Sind diese Bedingungen für die Ausführung des Beitrittsauftrags nicht bis zum 31. März 2018 eingetreten, können sowohl der Anleger als auch die Treuhänderin von diesem Kaufauftrag und dem Treuhandvertrag zurücktreten. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck * Substanzquote = Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio). Quelle: Efonds | Hahn Gruppe Das SB-Warenhaus im niedersächsischen Holzmin- den gehört seit dem Jahr 1990 der Hahn Gruppe.