FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2018

* Substanzquote = Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio). Quelle: Efonds | Foto: © Manuel Schönfeld | stock.adobe.com M anchmal muss man einfach mit der Zeit gehen. Büros und Wohnungen sind langweilig, in den vielen Port- folios bestens vertreten und außerdem so gut wie vergriffen. Deshalb können Alternativen zu den beliebten Klassikern nicht schaden. Allerdings sind Investments, die dem Zeit- geist entsprechen, auch keine Schnäpp- chen, wie man an den beiden Fonds in die- sem Sachwertradar sieht. Immerhin sind die Manager Routiniers im Immobiliengeschäft. Hannover Leasing Hotel Ulm Der in Pullach ansässige Initiator Hannover Leasing legt seit 1996 geschlossene Immo- bilienfonds auf, und Mehrheitseigentümer Corestate ist ohnehin im Immobilienmarkt zu Hause. Das Emissionshaus konzentrierte sich zuletzt auf inländische Investments und hat nun den vierten Publikums-AIF mit einer deutschen Immobilie aufgelegt. Beteiligungs- gegenstand ist ein imApril 2018 fertiggestell- ter Neubau in der Innenstadt von Ulm mit rund 8.200 Quadratmetern Nutzfläche, der größtenteils als Hotel genutzt wird. Dieses verfügt über 148 Zimmer in den ersten vier Obergeschossen. Im Erdgeschoss befinden sich die Lobby, ein Restaurant, die Küche und zwei Konferenzräume. In den letzten beiden Obergeschossen stehen ein Veranstaltungs- saal, Konferenzräume und Büros zur Ver- fügung. In der Tiefgarage können 101 Fahrzeuge parken. Das Hotel und der Konferenzbereich sind bei der Fattal Hotel Gruppe unter Ver- trag. Sie betreibt an diesem Standort ein Vier- Sterne-plus-Hotel unter der Marke „Leonardo Royal“. Die Laufzeit des Pachtvertrags beträgt 25 Jahre, aus ihm ergeben sich rund 81 Pro- zent der kalkulierten Mieteinnahmen. Die Büroflächen und die Parkplätze wurden für zehn Jahre vom Projektentwickler Pro Invest angemietet, der die Immobilie im Herbst 2017 an Hannover Leasing verkauft hat. Die Immobilie liegt zentral im „Dichter- viertel“ der Universitätsstadt Ulm, die mehr Sachwert radar FONDS professionell liefert einen Überblick über die aktuell in Zeichnung befindlichen Beteiligungen. Hannover Leasing Hotel- und Büroimmobilie, Ulm Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment KG Währung: Euro Fondsvolumen: 28.260.499 Euro (zzgl. Agio) Eigenkapital: 14.500.000 Euro (zzgl. Agio) Mindestbeteiligung: 20.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 91,86 % Laufzeit: 31. 12. 2028 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 154,6 % KVG: Hannover Leasing Investment GmbH Verwahrstelle: State Street Bank International Bafin-Gestattung: 17. 4. 2018 Beteiligungsgegenstand: Beteiligung an einer Immobilie mit überwiegender Hotelnutzung in Ulm Die Anleger beteiligen sich an der Fondsgesellschaft, die planmäßig einen Anteil von 94,9 Prozent an einer Objekt- gesellschaft erwirbt, die Eigentümerin einer Hotel- und Büroimmobilie in Ulm ist. Der Kaufvertrag für die Anteile an der Objektgesellschaft ist bereits geschlossen, aber noch nicht vollzogen. Das Hotel mit einer Nutzfläche von zirka 7.378 Quadratmetern wurde 2018 errichtet und verfügt über 148 Zimmer. Die Eröffnung des Hotels ist im April 2018 erfolgt. Das Gesamtinvestitionsvolumen der Fondsgesellschaft von 28,26 Millionen Euro soll mit etwa 51,3 Prozent Eigenkapital sowie 48,7 Prozent Fremdkapital finanziert werden. Die Fremdfinanzierung wurde zu attraktiven Kon- ditionen abgeschlossen. Im Darlehensvertrag sind keine Financial Covenants vorgesehen. Durch eine abgeschlos- sene Eigenkapitalzwischenfinanzierung beziehungsweise eine vorhandene Platzierungsgarantie ist auch die Finan- zierung der Eigenkapitalseite bereits sichergestellt. Die Immobilie wird nach Fertigstellung vollständig vermie- tet sein. Dabei entfallen rund 81 Prozent der Einnahmen auf die Nutzungsart Hotel, rund neun Prozent der Einnah- men auf die Vermietung von Büroflächen und rund zehn Prozent auf die Vermietung der Stellplätze. Die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge betrug zum 1. Juli 2018 rund 22,1 Jahre. Insgesamt ist somit eine stabile Einnahmen- basis gegeben, auch wenn durch die Vermietung an nur zwei Vertragsparteien eine hohe Abhängigkeit von diesen Mietern beziehungsweise deren Zahlungsfähigkeit besteht. Auf der Ausgabenseite sind aufgrund des neuen Gebäu- des und von Garantieansprüchen nur geringe Kosten- belastungen zu erwarten und kalkuliert. Für die im Jahr 2028 auslaufenden Mietverträge wurden gesonderte Kosten kalkuliert. Mögliche Modernisierungs- und Revi- talisierungskosten wurden indirekt über die Annahme eines im Vergleich zum Einkaufsfaktor um knapp 1,5 Jahresmieten geringeren Verkaufsfaktors beim Verkauf berücksichtigt. Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung hängt zunächst von der zuverlässigen Bezahlung der Mieten ab. Vermie- tungsstand und Miethöhe haben dann auch wesentlichen Einfluss auf den realisierbaren Verkaufspreis bei Auflösung der Fondsgesellschaft und letztlich auf den Anlageerfolg der Anleger. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck Im Dichterviertel der Stadt Ulm hat im Frühjahr 2018 das Hotel „Leonardo Royal“ eröffnet. Immobilienfondsanbieter haben im Einkauf neuer Projekte einen schweren Stand. Die Konkurrenz ist groß und schnell. Das merken die Anleger an den Preisen. 208 www.fondsprofessionell.de | 3/2018 sachwerte I sachwer tradar