FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2018

als 120.000 Einwohner zählt und damit als Großstadt gilt. Das Hotel- und Bürogebäude liegt in fußläufiger Nähe zum Hauptbahnhof zwischen der Ulmer Innenstadt und der West- stadt. Das „Dichterviertel“ ist ein ehemaliger Industriestandort, der seit 2007 in ein „innen- städtisches Quartier“ umgebaut wird. Nach Ansicht der Immobilienberatungs- firma Savills, die den Verkäufer betreut hat, boomt sowohl der Investment- als auch der Hotelmarkt in Ulm und Umgebung. Das neue Leonardo-Hotel treffe auf eine hohe Nach- frage nach Übernachtungsangeboten in der Donaustadt. Laut Savills umfasst der Ulmer Hotelmarkt im Stadtkern 17 Objekte, wobei das gehobene Angebot unterrepräsentiert sei. Die Investorennachfrage nach Immobilien ist auch in kleineren Regionen sehr hoch – Ulm ist gemeinsam mit Neu-Ulm bloß ein so- genanntes Oberzentrum in Baden-Württem- berg. Das sieht man an den Preisen. Mit dem Einkaufsfaktor, also dem Verhältnis von Kauf- preis zur anfänglichen Jahresmiete, von 19,5 war das Leonardo-Hotel kein Schnäppchen. Daraus ergibt sich umgerechnet eine Ankaufs- rendite von 5,1 Prozent. Die Anleger bezahlen für die Immobilie unter Berücksichtigung der Anschaffungs- und Fondsnebenkosten zirka das 20,6-Fache der anfänglichen Jahresmiete. Die Ankaufsrendite der Anleger sinkt somit auf 4,6 Prozent. Langfristige Planbarkeit Die kalkulierten Mieteinnahmen basieren auf den abgeschlossenen Mietverträgen. Die Miete ist teilweise indexiert, sie wird um 75 Prozent der Steigerung des Verbraucherpreis- index erhöht, sobald er sich um mindestens fünf Prozent verändert hat. In seiner Progno- serechnung geht der Initiator von einer jähr- lichen Inflationsrate von zwei Prozent aus. Auf der Ausgabenseite sind Zins und Til- gung für den langfristigen Kredit die größten Posten. Das Darlehen hat eine feste Laufzeit bis Ende 2028 und ist mit einem Fixzins von 2,08 Prozent pro Jahr versehen. In den ersten fünf Jahren tilgt der Fonds jährlich nur 0,5 Prozent, danach ein Prozent. Aus kaufmänni- scher Sicht hätte man die günstigen Zinsen für eine höhere Tilgung nützen können. Positiv fallen hingegen die im Branchenvergleich re- lativ niedrigen Kosten für Anleger- und Fondsverwaltung von durchschnittlich 0,6 Prozent des Eigenkapitals auf. Die laufenden Auszahlungen betragen plan- mäßig durchgehend fünf Prozent. Bei einer geplanten Fondslaufzeit von 10,5 Jahren wer- den damit insgesamt laufende Auszahlungen von 52,5 Prozent in Aussicht gestellt. Unter Berücksichtigung des prognostizierten Liqui- dationserlöses in Höhe von 102 Prozent be- trägt der gesamte Kapitalrückfluss 154,5 Pro- zent. Anleger realisieren somit nach Abzug des Kapitaleinsatzes eine Kapitalmehrung von 49,5 Prozent vor Steuern. Der durchschnitt- liche jährliche Überschuss beträgt damit 4,7 Prozent vor Steuern. Patrizia Smart Living Die Patrizia Immobilien AG besteht bereits seit 34 Jahren. Zurzeit verwaltet der börsen- notierte Konzern nach eigenen Angaben Immobilien imWert von 40 Milliarden Euro. Publikumsfonds legt Patrizia seit 2016 auf. Bislang wurden sieben Beteiligungen platziert. Mit dem aktuellen Angebot „Smart Living Frankfurt“ begibt sich Patrizia in einen Trend- markt, der vor drei Jahren zu boomen begann. 2016 und 2017 beliefen sich die Investitionen in Studentenwohnheime und Mikro-Apart- ments nach Angaben der Beratungs- und Maklergesellschaft CBRE auf jeweils rund ei- ne Milliarde Euro. Im ersten Halbjahr 2018 haben die Anleger mehr als 1,6 Milliarden Patrizia Smart Living Frankfurt Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment KG Währung: Euro Fondsvolumen: 40.630.000 Euro (zzgl. Agio) Eigenkapital: 21.550.000 Euro (zzgl. Agio) Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 84,91 % Laufzeit: 30. 9. 2028 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 142,14 % KVG: Patrizia Grundinvest Kapitalverwaltungsgesell. Verwahrstelle: Hauck & Aufhäuser Privatbankiers AG Bafin-Gestattung: 4. 7. 2018 Beteiligungsgegenstand: Investition in eine Mikro-Apartment-Anlage mit rund 221 Wohnungen in Frankfurt am Main Der Anleger investiert mittelbar in eine im Bau befindliche Mikro-Apartment-Anlage. Der Fonds hält einen Kapital- anteil von 74,9 Prozent an der Objektgesellschaft. Die restlichen 25,1 Prozent verbleiben zunächst bei Patrizia. Die Fondsgesellschaft hat das Recht, diese Anteile in einer oder mehreren Tranchen zu erwerben. Es ist geplant, zum Jahresende 2018 weitere 20 Prozent des Festkapitals der Objektgesellschaft zu erwerben. Die Immobilie soll mit einem Eigenkapital von rund 21,5 Millionen Euro und einem Fremdkapital von 19,1 Mil- lionen Euro (47 Prozent) finanziert werden. Es wurde bereits ein langfristiger Darlehensvertrag mit günstigen Konditionen abgeschlossen. Positiv hervorzuheben ist, dass in dem Darlehensvertrag keine Darlehenskennziffern und Financial Covenants vereinbart wurden. Durch eine abgeschlossene Eigenkapitalzwischenfinanzierung bezie- hungsweise eine Platzierungsgarantie ist auch die Finan- zierung der Eigenkapitalseite bereits sichergestellt. Aktuell liegen noch keine Mietverträge vor, da sich das Investitionsobjekt noch im Bau befindet. Planmäßig sollen die Mietverträge eine befristete Laufzeit von vier Jahren haben. Allerdings können die Mietverträge bei Vermietung an Studenten auch nur eine Mindestvertragslaufzeit von einem Jahr haben. Da das Objekt erst mit einem Vermie- tungsstand von 80 Prozent und einer Erstvermietungs- garantie über sechs Monate für die noch nicht vermieteten Restflächen übernommen wird, sollten die prognostizierten Einnahmen erzielbar sein. Bei den Ausgaben werden Instandhaltungskosten, nicht umlegbare Nebenkosten und Mietausfallsrisiken berücksichtigt. Da zudem der Darlehensvertrag abgeschlossen ist, sollte es auf der Ausgabenseite zu keinen größeren Abweichungen kom- men. Eine laufende Tilgung des Darlehens während der Fondslaufzeit ist nicht vorgesehen. Mögliche Moderni- sierungs- und Revitalisierungskosten wurden nicht ge- sondert kalkuliert, aber es findet eine indirekte Berück- sichtigung in der Verkaufsprognose über die Annahme eines im Vergleich zum Einkaufsfaktor um 0,5 Jahres- mieten geringeren Verkaufsfaktor statt. Der wirtschaftliche Erfolg des Fonds hängt zunächst von einem hohen Vermietungsstand und von der Realisier- barkeit der kalkulierten Mietansätze ab. Beide Faktoren haben – neben dem dann vorherrschenden Zinsniveau – auch wesentlichen Einfluss auf den realisierbaren Ver- kaufspreis bei Auflösung der Fondsgesellschaft und letzt- lich auf den Anlageerfolg der Anleger. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck Der Publikumsfonds hat eine Mikro-Apartment-Anlage in Frankfurt-Sachsenhausen erworben. * Substanzquote = Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio). Quelle: Efonds | Foto: © Patrizia Grundinvest Kapitalverwaltungsgesell. 210 www.fondsprofessionell.de | 3/2018 sachwerte I sachwer tradar