FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2018

Foto: © Roberto1977 | Dreamstime.com; HTB, * Substanzquote = Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio). Quelle: Efonds D ie ungebremste Investorennachfrage kurbelt den Immobilieninvestment- markt weiter an. Eine Verlangsamung oder gar Trendumkehr ist nicht in Sicht. Selbst die hohen Preise können nicht ver- hindern, dass das Transaktionsvolumen ins- besondere in Deutschland 2018 erneut hö- her ausfallen wird als im Jahr davor. Nach Angaben der Beratungs- und Maklergesell- schaft CBRE kletterte das Investitionsvolu- men in den ersten drei Quartalen im Ver- gleich zum Vorjahr um zwölf Prozent auf 56 Milliarden Euro. Knapp 42 Milliarden Euro davon entfielen auf Gewerbeimmobilien. Die Renditen stehen laut CBRE weiterhin „unter leichtem Druck“: Die Spitzenrendite von Büroimmobilien lag in den deutschen Top-7- Standorten im Durchschnitt nur noch bei 3,21 Prozent. Diese Entwicklung schlägt sich natürlich in den Publikumsfonds nieder. Der aktuelle Alternative Investmentfonds (AIF) „Deutschland 41“ von Wealthcap ist ein mar- kantes Beispiel dafür. Die Quintessenz ist in diesem Fall einfach: Wer mit einem guten Produkt in den großen Metropolen investiert sein will, muss mit geringeren Ausschüttun- gen rechnen (siehe nächste Seite). Eine Alter- native können Zweitmarktinvestments sein, doch auch da gilt, was aufgeklärte Anleger wissen sollten: Qualität hat ihren Preis. Davon kann die HTB-Gruppe, die zu den Pionieren im deutschen Fondszweitmarkt zählt, ein Lied singen. HTB 10. Immobilien Portfolio In ihrem neuen Produkt prognostiziert die HTB bei elf Jahren Laufzeit einen Ertrag von nur noch rund 4,8 Prozent pro Jahr. Das zeugt davon, dass es auf dem Zweitmarkt keine Schnäppchen mehr gibt. Gleichwohl könnte sich dieses Ergebnis im Vergleich zu den Ren- diten, die Festgeld oder festverzinsliche An- lagen bieten, sehen lassen. Und böse Zungen behaupten ja, dass ein geschlossener Fonds bereits dann erfolgreich ist, wenn er den An- legern ihr eingesetztes Kapital zurückbringt. Sachwert radar FONDS professionell liefert einen Überblick über die aktuell in Zeichnung befindlichen Beteiligungen. HTB 10. Immobilien Portfolio Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment KG Währung: Euro Fondsvolumen: 15.000.000 Euro (zzgl. Agio) Eigenkapital: 15.000.000 Euro (zzgl. Agio) Mindestbeteiligung: 5.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 89,5 % Laufzeit: 31. 12. 2029 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 158 % KVG: HTB Hanseatische Fondshaus GmbH Verwahrstelle: BLS Verwahrstelle GmbH Bafin-Gestattung: 29. 8. 2018 Beteiligungsgegenstand: Beteiligung an einem Portfolio aus Anteilen an geschlossenen Alternativen Investmentfonds (Publikums- oder Spezial-AIF) Die Fondsgesellschaft soll direkt (Publikums-AIF) und/oder indirekt (über Spezial-AIF) auf dem Zweitmarkt Beteiligun- gen an geschlossenen Immobilienfonds erwerben und ein diversifiziertes Portfolio aufbauen. Die Investitionskriterien sind nachvollziehbar. Die Ankaufsbewertung durch einen externen Bewerter wird vor Abschluss des Kauf- bzw. Beteiligungsvertrags durch die Verwahrstelle geprüft. Von dem geplanten Fondsvolumen in Höhe von 15 Millionen Euro sollen rund 94 Prozent für den Erwerb von Zielfonds verwendet werden. Die Substanzquote ist für einen reinen Eigenkapitalfonds als gut zu beurteilen. Da die Beteiligun- gen zum Zeitpunkt der Aufstellung des Verkaufsprospekts noch nicht feststehen, lässt sich eine konkrete Prognose- rechnung nicht anstellen. Für die Prognoserechnung wurden daher vereinfachte Annahmen getroffen, die nachvollziehbar und angemessen erscheinen. Besonderheit des Beteiligungsangebots ist, dass ab dem Jahr 2021 mit einem Teilverkauf von jährlich zirka fünf Prozent des Portfolios kalkuliert wird. Dabei wird angenommen, dass die Verkäufe zu einem Faktor erfolgen können, der um 1,7 Jahresmieten oberhalb des Einkaufsfaktors liegt. Diese Annahme wäre für einen Erstmarktfonds eher optimistisch, lässt sich aber in diesem Fall durch die Besonderheiten des Zweitmark- tes erklären. Bei einer Rückabwicklung kann es zu Verlusten für die Anleger kom- men. Da der Zweitmarktfonds kei- ne festen Anlageobjekte zu finan- zieren hat und nahezu die gesam- ten Initialkosten in Relation zum platzierten Kommanditkapital be- rechnet werden, ist eine Rück- abwicklung jedoch als unwahr- scheinlich einzustufen. Für die Jahre 2018 und 2019 wur- de eine Mindestvergütung für die KVG sowie den Treuhänder verein- bart, die bei einem geringen Platzie- rungsvolumen größere Auswirkun- gen auf die prognostizierte Rendite der bis dahin beigetretenen Anleger haben könnte. HTB hat der Efonds AG allerdings bestätigt, dass „im Fall eines schleppenden Platzie- rungsverlaufs von der Abrechnung der Mindestvergütung im Sinne der Anleger abgesehen wird“. Der wirtschaftliche Erfolg der Be- teiligung hängt wesentlich von der Wertentwicklung des zu erwerben- den Zweitmarktportfolios ab. Die HTB-Gruppe gehört zu den Pionie- ren im Bereich der geschlossenen Zweitmarktimmobilienfonds und verfügt über langjährige Erfahrung in diesem Segment. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck Geschäftsführer Marco Ambrosius ist seit August 2016 bei der HTB-Gruppe in Bremen beschäftigt. Das hohe Preisniveau auf den Immobilienmärkten schreckt weiterhin kaum Käufer ab. Publikumsfonds im Erst- und Zweitmarkt sind Zeugen sinkender Renditen. 200 www.fondsprofessionell.de | 4/2018 sachwerte I sachwer tradar