FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2018

Der schwarze Humor kommt natürlich nicht von ungefähr, das dahinter stehende Miss- trauen hat sich die Branche hart erarbeitet. Für manche Investments wie Schiffsbeteiligungen gilt in unzähligen Fällen tatsächlich, dass die Investoren mit der Rückzahlung des Eigenka- pitals zufrieden sein müssen. Das betrifft auch die HTB-Gruppe, die von 2002 bis 2011 mehr als ein Dutzend Portfoliofonds aufgelegt hat, die Anteile an geschlossenen Schiffsfonds er- worben haben und damit trotz der anfänglich guten Performance nicht erfolgreich waren. Seit sich HTB auf Immobilien konzentriert, sieht die Leistungsbilanz deutlich besser aus. In diesem Segment haben die Zweitmarkt- fonds bislang zwischen 13 und 91 Prozent an die Anleger ausgeschüttet. Zuletzt meldete das Unternehmen einige „überplanmäßige Son- derauszahlungen“. Der neueste Fonds soll sich an rund 50 bestehenden deutschen Immobilienfonds mit Büro-, Einzelhandels-, Logistik-, Hotel-, Alten- und Pflegeimmobilien beteiligen. Da die Investitionen noch nicht feststehen, han- delt es sich um einen „Blindpool“. Der Ver- kaufsprospekt stellt die Anlagestrategie und insbesondere die Kalkulationsgrundlagen für die prognostizierten Auszahlungen an die Anleger sehr transparent dar. Die Anlagekri- terien sehen unter anderem vor, dass mindes- tens 60 Prozent des Kapitals in Gewerbeim- mobilien in den alten Bundesländern inklusive Berlin veranlagt werden. Maximal 50 Prozent dürfen in Betreiberimmobilien investiert wer- den. Die Beteiligungen sollen ab 2021 laufend abgeschichtet werden. Bis Ende 2024 darf das Management Rückflüsse aus den Zielinvest- ments reinvestieren. Spezialfonds im Visier HTB kauft die Anteile von privaten Verkäu- fern und von institutionellen Investoren. Die Anlagebedingungen lassen auch den Erwerb größerer Anteile und die Beteiligung an ge- meinschaftlichen Investitionen im Rahmen von institutionellen Co-Investments und Spe- zialfondskonstruktionen zu. Institutionelle Fonds haben in der Regel erhebliche Kosten- vorteile gegenüber Publikumsgesellschaften, was sich positiv auf die zu erwartenden Rück- flüsse auswirkt. Der reine Eigenkapitalfonds soll mindestens 15 Millionen Euro (plus fünf Prozent Agio) einsammeln. Die Investitionsquote fällt mit gut 85 Prozent für einen Dachfonds nicht besonders gut aus. Die Fondsnebenkosten summieren sich inklusive Ausgabeaufschlag auf 2,3 Millionen Euro. Das sind knapp 15 Prozent, bezogen auf das Fondsvolumen. Der Kapitalverwaltungsgesellschaft steht eine erfolgsabhängige Vergütung von bis zu 25 Prozent der Gewinne zu, die eine rechnerische Verzinsung des Anlegerkapitals von vier Pro- zent übersteigen. Auf Anlegerebene prognos- tiziert HTB einen Gesamtrückfluss vor Steu- ern von 158 Prozent. Nach Abzug des Kapi- taleinsatzes von 105 Prozent verbleibt ein Überschuss von 53 Prozent. Bei einer Lauf- zeit von elf Jahren entspricht das einem durchschnittlichen Jahresgewinn von rund 4,8 Prozent, bezogen auf den Kapitaleinsatz. Wealthcap Deutschland 41 Der Beteiligungsmarkt ist gegenwärtig viel überschaubarer als vor der Finanzkrise. Die Angebote sind weniger und kleiner geworden. Ungeachtet dessen hat die Unicredit-Tochter Wealthcap einen für die Branchenverhältnisse riesigen Immobilienfonds auf den Markt ge- bracht: Das Gesamtinvestitionsvolumen des „Deutschland 41“ beträgt knapp 262 Millio- nen Euro. Die Privatanleger sollen sich mit insgesamt 141,5 Millionen Euro plus fünf Prozent Agio beteiligen. Wealthcap Immobilien Deutschland 41 Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment KG Währung: Euro Fondsvolumen: 141.520.000 Euro (zzgl. Agio) Eigenkapital: 141.520.000 Euro (zzgl. Agio) Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 90,1 % Laufzeit: 31. 12. 2030 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 144 % KVG: Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH Verwahrstelle: State Street International Bank Bafin-Gestattung: 14. 2. 2018 Beteiligungsgegenstand: Beteiligung an einer oder mehreren Immobilien-Objektgesellschaften Anleger beteiligen sich an einer Investmentgesell- schaft, die voraussichtlich in drei Immobilien inves- tiert. Sie befinden sich in Hamburg, München und Nürnberg. Der Verkehrswert der Immobilien wird durch mindestens jeweils ein Wertgutachten als marktkonform bestätigt. Die Immobilien sollen mittelbar mit einem Eigen- kapital von 142 Millionen Euro und einem Fremd- kapital von knapp 113 Millionen Euro finanziert wer- den. Die Gesamtfinanzierung des Fonds ist durch eine Platzierungsgarantie abgesichert. Bei zwei von drei Fondsobjekten handelt es sich um sogenannte Single-Tenant-Immobilien, das heißt, es be- steht nur ein Mietvertrag für das Objekt. Die Immobilie in München ist an mehrere Mieter vermietet, Hauptmieter ist die Landeshauptstadt München. Die gewichtete durch- schnittliche Mietvertragsrestlaufzeit über alle Immobilien beträgt 13,4 Jahre, wobei im Jahr 2033 rund 60 Prozent der Mietverträge auslaufen. In der Kalkulation wurden neben laufenden Instandhaltungskosten für das Bestands- objekt in München auch Revitalisierungs-, Modernisie- rungs- und Neuvermietungskosten berücksichtigt. Das Veräußerungsszenario unterstellt beim Verkauf einen durchschnittlichen Abschlag beim Faktor von 1,2 Jahres- mieten gegenüber dem Ankauf der Immobilien. Durch die langfristig zu günstigen Konditionen aufgenommene Fremdfinanzierung besteht auch auf der Finanzierungsseite eine gute Planbarkeit. Das Kommanditkapital kann auf bis zu 200 Millionen Euro aufgestockt werden. Dazu bedarf es weiterer Immobilien, die den Anlagebedingun- gen entsprechen. Wealthcap hat in der Vergan- genheit bewiesen, dass sie gemeinsam mit ihrer Mutter, der Unicredit Bank, über einen entspre- chenden Marktzugang verfügt. Ferner wurden in der mehr als 30-jährigen Unternehmenshistorie 147 Beteiligungen in unterschiedlichen Anlage- klassen platziert. Der wirtschaftliche Erfolg dieses Fonds hängt zunächst insbesondere von der Vermietung der noch leerstehenden Flächen im Objekt „Leuchtenberg“ in München und von der Entwicklung der künftigen Markt- mieten ab. Auch die im Jahr 2033 auslaufenden Mietver- träge beziehungsweise die Möglichkeit, diese gegebenen- falls vorzeitig zu verlängern, werden Einfluss auf den Erfolg des Fonds, die realisierbaren Verkaufspreise und somit letztlich auf den Anlageerfolg der Anleger haben. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck Der Publikumsfonds hat eine Mikroapartmentanlage in Frankfurt- Sachsenhausen erworben. Foto: Schenk + Waiblinger; * Substanzquote = Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio). Quelle: Efonds 202 www.fondsprofessionell.de | 4/2018 sachwerte I sachwer tradar