FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2019

tes Portfolio aus fünf Pflegeimmobilien und einer Kindertagesstätte. Zwei Liegenschaften bieten auch betreutes Wohnen an. Die Objekte befinden sich in vier deutschen Bundeslän- dern, wobei in Großstädten nur der Kinder- garten in Essen und das Pflegeheim inklusive betreutemWohnen in Saarbrücken angesiedelt sind. Die Einrichtungen sind an unterschied- liche Betreiber verpachtet; auch das trägt zur Diversifizierung der Investitionen bei. Von den Pächtern sind die Convivo Holding aus Bremen, die Fröbel Gruppe aus Berlin und Senivita Sozial aus Bayreuth bundesweit bekannt. In der Senivita-Gruppe gab es kürz- lich Restrukturierungsbedarf, wobei Kapital- anleger geplante Zinszahlungen verspätet erhielten. Auffallend ist, dass Convivo und die Betreiberin Cosiq gemäß Creditreform-Rating nur über eine mittlere Bonität verfügen. Die übrigen Pächter, auch die Senivita Sozial GmbH, wurden mit „sehr gut“ beurteilt. Stabile Basis Die Laufzeit der Pachtverträge für die seit 1990 gebauten Immobilien beträgt 20 bezie- hungsweise 25 Jahre. In allen Objekten liegen fünfjährige Verlängerungsoptionen vor. Das gibt der Fondsgesellschaft bis zum Jahr 2038 grundsätzlich eine solide Planbarkeit der Ein- nahmen, wobei das Mietausfallrisiko in der Pflege höher ist als beispielsweise bei Immo- bilien, die an Kommunen oder das Land ver- mietet sind. In den Pachtverträgen sind lau- fende Mieterhöhungen mit Bezug zur Infla- tionsrate vereinbart, wobei die Anpassung nicht in voller Höhe der Teuerung stattfindet. Die Immobilienkredite laufen außer in Gräfenberg ebenfalls lang. Die Fremdkapital- quote beträgt laut Fondsprospekt 40 bis 60 Prozent. Die Zinssätze von zwei bis 2,6 Pro- zent sind für zehn bis zwölf Jahre gesichert. Nach Ablauf der Zinsbindung müssen die Tilgungsleistungen erhöht werden, obwohl danach mit einem Zinssatz von vier Prozent kalkuliert wird. Eine umgekehrte Vereinbarung wäre kaufmännisch vorsichtiger gewesen. In seiner langfristigen Prognoserechnung unterstellt der Initiator den Verkauf des Port- folios zum Ende des Jahres 2031. Die Kalku- lation sieht vor, dass die Immobilien zu etwa einer Jahresmiete günstiger veräußert werden, als sie voriges Jahr gekauft wurden. Außer- dem rechnet INP eine halbe Jahresmiete für etwaige Instandhaltungs- und Revitalisie- rungskosten ab – unter Berücksichtigung der laufenden Rücklagen steht dafür am Ende der Fondslaufzeit eine ganze Jahresmiete zur Ver- fügung. Das Mietausfallwagnis wurde nicht kalkuliert. Insgesamt hätte man die Reserven für mehr Planungssicherheit etwas großzügi- ger bemessen können. Während der Laufzeit sind Auszahlungen an die Anleger von 4,5 Prozent pro Jahr vor- gesehen. Nach dem Immobilienverkauf sollen die Anleger ihre Einlage zurückerhalten. In Summe kalkuliert INP einen Gesamtmittel- rückfluss von etwas mehr als 157 Prozent vor Steuern. In der Musterprognose beträgt der Überschuss nach Steuern 2,8 Prozent pro Be- teiligungsjahr. Viel mehr geben strukturierte Immobilieninvestments in einem Basisszena- rio im aktuellen Marktumfeld nicht her. Terragon Anleihe 2019–2024 Man kann aber auch anders in Senioren- immobilien investieren, wobei höhere Rendi- ten mit höheren Risiken gepaart sind. Das gilt beispielsweise für die aktuelle Unternehmens- anleihe der Terragon AG. Das Emissions- volumen beträgt 20 Millionen Euro und kann auf 30 Millionen Euro aufgestockt werden. Terragon ist Projektentwickler und Bau- träger mit Fokus auf das Marktsegment „Servicewohnen für Senioren“ und hat nach Terragon Anleihe 2019–2024 Alle Eckdaten im Überblick Anlagesegment: Wertpapier Rechtsform: Inhaber-Schuldverschreibung Währung: Euro Emissionsvolumen: 20.000.000 Euro Zinssatz: 6,50 % p. a. Mindestbeteiligung: 1.000 Euro Substanzquote*: 96,0 % Laufzeit: 24. 5. 2024 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 132,5 % Listing: Frankfurter Wertpapierbörse Zahlstelle: IKB Deutsche Industriebank AG Prospektgestattung: 2. 5. 2019 (CSSF, Luxemburg) Zweck der Emission: Finanzierung von Immobilienprojekten Die Anleger zeichnen Inhaber-Schuldverschreibun- gen, die von der Terragon AG ausgegeben wer- den. Die Anleihe soll ab Mai 2019 in den Freiver- kehr der Frankfurter Wertpapierbörse einbezogen werden. Die Anleihe läuft bis zum 24. Mai 2024. Positives Licht auf die Vermögensanlage wirft der Umstand, dass Terragon bereits seit vielen Jahren im Bereich Seniorenimmobilien als Projektmanager und Projektentwickler, teilweise auch im Vertrieb, tätig ist. Auch ihr Konzept, Teil- und vollstationäre Pflege primär im örtlichen Zusammenhang mit be- treuten Wohneinrichtungen zu entwickeln, auf das sie ihr Hauptaugenmerk lenkt, ist schlüssig. Kooperation mit Sax Die kommenden Jahre werden für das Unternehmen geprägt sein vom Joint Venture mit der Sax & Co. Real Estate GmbH, denn alle Projekte müssen über den Joint- Venture-Tisch. Sax ist für das Kaufmännische und für die Finanzierung zuständig, was nachvollziehbar ist, denn Seniorenimmobilien tauchen zumindest nicht auf der Sax- Internetseite auf. Doch die Anlegergelder sollen nur etwa zur Hälfte für neue Projekte verwendet werden. Fast ein Viertel – das sind fast fünf Millionen Euro – landet im Unternehmen allge- mein und kann für alles Mögliche verwendet werden. Mit knapp 20 Prozent sollen bestehende Finanzierun- gen optimiert werden, denkbar ist hier die Ablö- sung von teurem Mezzaninkapital. Dass Sax der Terragon einen Betriebsmittelkreditrahmen über sechs Millionen Euro einräumt, zeigt, dass Ter- ragon unbedingt Geld braucht, unabhängig von ihren Projekten, denn die können auf Objektebene finanziert werden. Kein Mangel an Immobilien Die Projektpipeline ist gut gefüllt, aus ihrer Um- setzung sollen letztendlich die Erträge erwirtschaf- tet werden, die für die Zins- und Tilgungsleistun- gen an die Zeichner der Anleihe notwendig sind. Fazit: Terragon ist in einem zukunftsträchtigen Markt tätig und braucht offensichtlich dringend Geld. Mit der Anleihe will sie nur zur Hälfte neue Projekte mitfinanzieren, der Rest fließt ins Unternehmen und in die Verbesserung ihrer Finanzierungsstruktur. Fondstelegramm-GESAMTBEWERTUNG * Gemeint ist der Nettoemissionserlös in Prozent des Emissionsvolumens. Foto: © ake1150 | stock.adobe.com Auch wenn man kein Pflegefall ist, darf ein barrierefreies Badezimmer im betreuten Wohnen nicht fehlen. 206 www.fondsprofessionell.de | 2/2019 sachwerte I sachwer tradar