FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2019

Foto: © Wire_man | stock.adobe.com V om 7. bis zum 9. Oktober öffnen die Münchner Messehallen wieder die Tore für die Expo Real. Einmal mehr wird die bange Frage über allem schweben: Wie lange hält die Party noch an? Wie es aus- sieht, kann sie noch eine ganze Weile weiter- gehen: Die Zinswende ist erneut verschoben worden, und die Flächennachfrage ist bei Investoren und Nutzern in nahezu allen Seg- menten größer als das Angebot. Der grassierende Produktmangel bei tendenziell steigenden Preisen und sin- kenden Renditen erhöht jedoch den Druck im Kessel, weil die Mieten nicht im selben Ausmaß nach oben geklettert sind. An diesem Missver- hältnis dürfte sich in absehbarer Zeit nichts ändern, da die Investitionen ins- besondere der institutionellen Investo- ren, die im Nullzinsumfeld einen hohen Anlagedruck haben, nicht ab- reißen werden. Die aktuellen Markt- zahlen belegen jedenfalls, dass sich das Transaktionsvolumen am deut- schen Immobilienmarkt auf sehr ho- hem Niveau eingependelt hat. Nach- dem im Jahr 2018 rund 79 Milliarden Euro für Gewerbe- und Wohnimmobilien ausgege- ben worden waren, rechnet die Beratungs- gesellschaft JLL für dieses Jahr mit einem allenfalls geringfügig niedrigeren Transak- tionsvolumen: Im ersten Halbjahr 2019 kauf- ten Investoren bereits wieder deutsche Immo- bilien im Wert von mehr als 32 Milliarden Euro, wie aus Markterhebungen hervorgeht. Im Konkurrenzkampf der Investoren haben die Anbieter von Publikumsfonds Mühe, ad- äquate Immobilien anzukaufen, die sich stabil rechnen. ImWettbewerb mit den Institutionel- len haben sie nämlich erhebliche Nachteile. Einerseits ist die Vorfinanzierung von inter- essanten Anlageobjekten kaum gegeben, weil die Initiatoren nicht in Vorleistung gehen und Blindpools, bei denen man zuerst Geld ein- sammelt, um es dann sinnvoll zu investieren, bei Vertrieben und Anlegern zunehmend un- beliebt sind. Projektentwicklungen, mit denen man etwas mehr Geld verdienen kann, wer- den zurückhaltend bewertet. Andererseits sind die anfänglichen und die laufenden Kosten von Retailfonds relativ hoch, was sich natür- lich auf die Erträge auswirkt. Wenn beispiels- weise die Fondsanlaufkosten 1,5 Jahresmieten betragen, sinkt die Einstandsrendite bei einem Kaufpreis von – bei erstklassigen Büro- und Geschäftshäusern aktuell sehr günstigen – 18 Jahresmieten von 5,56 auf 5,13 Prozent. Unter Berücksichtigung sämtlicher Fonds- und Immobilienkosten fällt der Ertrag auf unter vier Prozent. Damit tut sich der Vertrieb beim Kunden schwer. Büro Wenn man sich das Beteiligungsangebot der vergangenen Monate ansieht, sind Büros, Wohnhäuser, Hotels, Handels- und gemischt genutzte Immobilien bei Privatkunden am ge- fragtesten. Das sind die klassischen Zielmärk- te aller Investoren, weshalb die aktu- ellen Researchdaten in diesen Sekto- ren weiterhin hohe Nachfrage zeigen. Mit regelmäßig etwas mehr als einem Drittel des Kuchens sind deutsche Büroimmobilien der wichtigste Investitionsmarkt. Im ersten Halbjahr 2019 kennzeichneten Deals einzelner sehr großer Immobilien den Markt: „Die Welle“ in Frankfurt ging für 620 Millionen Euro vom norwegi- schen Staatsfonds und der Axa Ver- sicherung an Invesco. Das „Büro- quartier Oberbaumcity“ in Berlin soll Insidern zufolge rund 500 Millionen Euro erlöst haben. Verkäufer war die Immobilientochter der HVB, erwor- Quer über alle Investorengruppen hinweg sind Immobilien begehrt. Entsprechend hoch sind die Preise – wenn man überhaupt noch interessante Objekte bekommt. Immobilien? Ausverkauft! Die Nachfrage nach Gewerbe- und Wohnimmobilien, die für private und institutionelle Anleger in unterschiedliche Investmentvehikel verpackt werden, ist hoch. Gute Objekte in begehrten Lagen sind vergriffen oder so teuer wie nie. Gefragte Büros Investments nach Objektart im 1. Halbjahr 2019 Im ersten Halbjahr 2019 wurden rund 11,5 Milliarden Euro in deutsche Büroimmobilien investiert. Quelle: BNP Paribas 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % Sonstige Hotel Logistik Einzelhandel Büro 47,2 % 43,8 % 22,1 % 7,91 % 10,9 % 11,5 % 6,7 % 13,1 % 7,3 % 19,5 % 2019 2018 212 www.fondsprofessionell.de | 3/2019 sachwerte I immobilienmarkt