FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2019

ben haben den Komplex die Finanzinvestoren Blackstone und Quincap. Die Kehrseite des boomenden Verkäufer- marktes zeigt hingegen, dass es immer schwieriger wird, aus der Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien einen Ertrag zu ge- nerieren. Die erzielbaren Renditen sind in den deutschen Immobilienhochburgen seit zehn Jahren demselben Trend ausgesetzt. Während vor zehn Jahren an den Top-7-Standorten noch Renditen deutlich oberhalb von fünf Prozent erzielt werden konnten, sind sie seit- her sukzessive auf um die drei Prozent zu- rückgegangen (siehe Grafik auf Seite 216). Inzwischen wird der Büroboom auch kritisch gesehen, zumal sich in Deutschland Rezessionsängste breitmachen. JLL gibt etwa zu bedenken, dass die Flächennachfrage zurückgehen könnte, rechnet aber nicht mit einem sprunghaften Anstieg der Leerstands- raten. Demgegenüber meint Christoph Witt- kop, der bei Barings das deutsche Immo- biliengeschäft verantwortet: „Der deutsche Büromarkt ist gegen eine Konjunkturab- schwächung relativ gut gewappnet.“ Er begründet die Stabilität damit, dass „in der Boomphase des Zyklus nur ein geringes Angebot an neuen Flächen aufgebaut wurde.“ Einstweilen dominiert die Flächenknapp- heit, was Effekte zeitigt, die bisher so nicht wahrzunehmen waren. JLL erwartet für das Jahr 2019, dass ein Fünftel aller angemieteten Flächen in den „Big 7“-Städten bei Vertrags- abschluss noch gar nicht existiert. Büroflächen werden vermehrt „vom Reißbrett“ gemietet: Es handelt sich um Vorvermietungen aus Pro- jektentwicklungen mit einem zeitlichen Vor- lauf von bis zu drei Jahren. Wohnen Das Thema Wohnraum ist insbesondere in den Großstädten auch emotional belastet, weil die Mieten in den Ballungsgebieten in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind, was in letzter Zeit immer wieder politischen Aktio- nismus hervorrief. Trotzdem gilt das Wohn- segment für die Investoren insbesondere in den Metropolen und in deren Umland als relativ stabile und krisensichere Anlage, weil der große Zuzug ein Dach über dem Kopf benötigt. Daher wurde in den vergangenen zehn Jahren massiv in diesen Markt investiert. Im Gegensatz zum Büromarkt zeichnete sich hier jedoch im ersten Halbjahr 2019 ein beginnender Wandel ab. „Die Stimmung auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt ist auf einem Tiefpunkt angelangt“, meint Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany. „Bereits seit einiger Zeit sehen sich Wohninvestoren und Bestandshalter mit einer politischen Einflussnahme konfrontiert, die weit über eine sinnvolle Regulierung der Mietwohnungsmärkte hinausgeht.“ Gemeint sind die seit einigen Jahren mancherorts be- reits geltende Mietpreisbremse und insbeson- dere die von Berlin aus geführte Debatte um die Enteignung von Wohneigentümern und die Verabschiedung eines Mietendeckels. Auf den Markt der Wohnimmobilien hat der- gleichen Polittheater indes noch keine unmit- telbare Auswirkung. Dass das Transaktions- volumen in der ersten Jahreshälfte im Ver- gleich zum ersten Halbjahr des vergangenen Jahres um etwa ein Viertel zurückgegangen ist, hat mit demAngebotsmangel zu tun. Die seit Jahren extreme Verteuerung von Wohnimmobilien ließ nicht nur das Angebot knapp werden, sondern erforderte auch, dass die Anbieter mit immer noch spitzerem Blei- stift rechnen müssen. Einzelhandel Deutliche Zuwächse gibt es dagegen bei Einzelhandelsimmobilien. Im Vergleich der ersten Jahreshälften der vergangenen Jahre wurde 2019 laut JLL mit knapp fünf Milliar- den Euro das größte Volumen seit 2015 er- zielt. Ein guter Teil dieses Erfolgs ist auf einen Einzeldeal zurückzuführen: die Übernahme der Karstadt- und Kaufhof-Immobilien durch Signa. Das Segment ist insgesamt dadurch ge- kennzeichnet, dass immer weniger Abschlüsse ein immer größeres Volumen aufweisen. Foto: © JLL, Barings Christoph Wittkop, Barings: „Der Büromarkt ist gegen eine Konjunkturabschwächung relativ gut gewappnet.“ Konstantin Kortmann, JLL: „Die Stimmung auf dem Wohnungsinvestmentmarkt ist auf einem Tiefpunkt.“ Hoher Preis, wenig Umsatz Transaktionen mit Mehrfamilienhäusern in Deutschland 2007 bis 2019 Union Investment und ZBI haben im ersten Halbjahr 2019 den größten Deal abgeschlossen und dabei die BGP Gruppe mit ihren rund 16.000 Wohnungen übernommen. Quelle: NAI Apollo 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 0 5 10 15 20 25 2019 H1 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 23,9 Mrd. Euro 18,6 Mrd. Euro 354.000 Wohneinheiten 137.400 Wohneinheiten Wohneinheiten Mrd. Euro Summe Kaufpreis Summe Wohneinheiten 2 214 www.fondsprofessionell.de | 3/2019 sachwerte I immobilienmarkt