FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2019

wurden wieder aufgelöst, sechs mit Gewinn für die Anleger: Sie erzielten IRR-Renditen zwischen 3,1 und 16,8 Prozent pro Jahr. Der aktuelle Publikums-AIF plant, sich an der Entwicklung von mindestens zwei Wohn- bauprojekten in den USA zu beteiligen. Die Investments erfolgen an der Seite von ameri- kanischen Joint-Venture-Partnern. Ein Objekt wurde bereits identifiziert. In Clearwater, Flo- rida, soll in das Projekt Bainbridge „Bayview II“ investiert werden, eine Mehrfamilien- Apartmentanlage. Das Projekt in Clearwater im Großraum Tampa in Florida soll knapp 300 Apartments mit hochwertiger Ausstattung umfassen. Außerdem sind ein Gemeinschaftspool, ein Clubhaus und Fitnesseinrichtungen vorgese- hen. Joint-Venture-Partner Bainbridge Com- panies ist seit mehr als 20 Jahren am Markt und konzentriert sich auf Immobilienprojekt- entwicklungen im Osten der USA. Kurze Laufzeit Die deutsche Fondsgesellschaft wird etwa 25 Millionen Dollar in das Projekt „Bayview II“ investieren und damit rund 90 Prozent des Eigenkapitals der Projektentwicklungsgesell- schaft beisteuern. Bainbridge wird rund 41 Millionen US-Dollar Fremdkapital zur Verfü- gung stellen. Auf Ebene des Publikums-AIF wird kein Fremdkapital aufgenommen. Die geplante Laufzeit ist mit fünf Jahren vergleichsweise kurz. Geplant ist, die Projekt- entwicklungen bis Ende 2024 zu verkaufen und den Fonds dann aufzulösen. BVT möchte für den Fonds 40 Millionen Dollar bei deut- schen Investoren einwerben. Die Kostenstruktur sieht auf den ersten Blick mit einer offensichtlichen Investitions- quote von rund 90 Prozent recht gut aus. Es finden sich jedoch auf der Ebene der Projekt- gesellschaft weitere Kostenpositionen. Eine BVT-Gesellschaft erhält fürs Asset Manage- ment eine Vergütung von rund einem Prozent, der Projektentwickler erhält drei Prozent, der Generalunternehmer weitere 3,3 Prozent, so- dass die wertschöpfende Substanz des Anle- gerkapitals dann bei nur noch rund 82 Prozent liegt. Das ist kein überragend guter Wert. Die Belohnung für die Übernahme der Pro- jektentwicklungsrisiken ist für die deutschen Anleger durch die Gewinnbeteiligung der Projektentwickler limitiert. Denn im Basis- szenario, das BVT vorstellt, bleiben beim Anleger nach fünf Jahren Laufzeit lediglich sechs Prozent pro Jahr hängen. Real I.S. Australien 10 Auch Real I.S. offeriert eine Beteiligung im Ausland – in diesem Fall in Australien. Dort ist die Gesellschaft seit 2005 aktiv. Zusammen mit der nun angebotenen Immobilie verwaltet Real I.S. derzeit zehn Objekte in Canberra, Vertriebschef Jens Freudenberg tourt aktuell mit dem Fonds „BVT Residential USA 11“ durch die Lande. Real I.S. Australien 10 Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Australien Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment KG Währung: australischer Dollar Fondsvolumen: 35.670.000 Austr. Dollar Eigenkapital: 35.670.000 australische Dollar Mindestbeteiligung: 20.000 austr. Dollar zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 83,33 % Laufzeit: 30. 6. 2030 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 143,90 % KVG: Real I.S. AG Verwahrstelle: Hauck & Aufhäuser Privatbankiers AG Bafin-Gestattung: 24. 4. 2019 Beteiligungsgegenstand: mittelbare Beteiligung an einer Büroimmobilie in Canberra Der Anleger beteiligt sich mittelbar über eine zweistufige australische Trust-Struktur an einer Büroimmobilie in der 40 Macquarie Street in Canberra. Das Anlageobjekt ist im Wege eines erbbaurechtsähnlichen Vertrags (Crown Lease) bis zum 17. 12. 2097 an den jeweiligen Rechte- inhaber (vergleichbar einem Nutzungsberechtigten unter einem Erbbaurecht) vom australischen Staat als zivilrecht- lichem Eigentümer des Grundstücks zur Nutzung überlas- sen worden. Die Investment-KG sowie die australische Trust-Struktur finanzieren sich ausschließlich mit Eigen- kapital, eine Fremdkapitalaufnahme ist nicht geplant. Die im Jahr 1997 errichtete Immobilie ist aktuell an acht Parteien voll vermietet. Die Mietverträge haben Laufzeiten, die zwischen 2020 und 2025 enden. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge, gewichtet nach der Sollmie- te, liegt aktuell bei zirka fünf Jahren. In den Jahren 2024 und 2025 stehen die Mietverträge der beiden Hauptmieter (zusammen 57,55 % des Mietertrags) zur Neuvermietung an. Eine anfänglich stabile Einnahmenbasis ist somit vorhanden, eine zeitnahe Anschlussvermietung zu pro- spektgemäßen Konditionen ist allerdings ein wesentlicher Parameter für den weiteren erfolgreichen Verlauf der Fondsbeteiligung. Auf der Ausgabenseite werden in der Prognoserechnung neben laufenden Instandhaltungskosten auch umfangreiche Umbau- beziehungsweise Modernisierungs- und Revitali- sierungskosten kalkuliert. Zusätzlich werden weitere Kosten für Instandhaltung und Mieter-Incentives auch indirekt über die Annahme eines – im Vergleich zum Einkaufsfaktor – geringeren Verkaufsfaktors beim Verkauf berücksichtigt. Starker Mietenanstieg kalkuliert Der wirtschaftliche Erfolg des Fonds hängt zunächst von der mittelfristig anstehenden Verlängerung der auslaufen- den Mietverträge oder der Neuvermietung dieser Flächen und den damit im Zusammenhang stehenden Moderni- sierungs- und Neuvermietungskosten zu den prospektier- ten Werten ab. Bis zum Verkauf im Jahr 2031 sollen die Mieten um rund 44 Prozent steigen – ein Mietanstieg, der in der letzten Dekade am Objektstandort im Allgemeinen nicht erzielt werden konnte. Der Vermietungsstand und die kalkulierten Mietsteigerungen haben letztlich auch wesent- lichen Einfluss auf den realisierbaren Verkaufspreis bei Auflösung der Fondsgesellschaft und somit den Anlage- erfolg der Anleger. Fazit: Das Beteiligungsangebot ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck Der Real-I.S.-Fonds besitzt eine Immobilie im Regie- rungsviertel der australischen Hauptstadt Canberra. Foto: © stock.adobe.com | David; * Substanzquote = Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio). 226 www.fondsprofessionell.de | 3/2019 sachwerte I sachwer tradar