FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2019

ILG 42 – Oberbayern-Portfolio ILG hat einen klaren Fokus auf deutsche Einzelhandelsimmobilien. In vier Jahrzehnten platzierte ILG rund 880 Millionen Euro Eigenkapital, das zu rund 95 Prozent in dieses Segment floss. Ein paar Bürogebäude und zwei Pflegeheime spielen eine Nebenrolle. Von den bisher 41 platzierten Publikums- fonds haben 25 ihre Immobilien wieder ver- kauft, wobei acht davon noch in der Liquida- tionsphase sind. Bei 17 kann ILG jedoch die folgende Schlussbilanz ziehen: Die erzielten Renditen lagen mit Ausnahme zweier Fonds zwischen 7,6 und 21,9 Prozent, im Durch- schnitt bei neun Prozent jährlich. Die beiden Fonds, bei denen es nicht ganz so gut lief, erbrachten immerhin auch noch rund zwei Prozent pro Jahr. Von den 16 Fonds, die sich aktuell in der Bewirtschaftung befinden, blie- ben vier bisher unter ihren Prognosen, weitere drei haben lediglich geringe Abweichungen und neun Fonds haben sich plangemäß oder besser entwickelt. Ankerinvestment des neuen Angebots ist das „Stein-Center“ in Freising. Es wurde 2013 errichtet und steuert die eine Hälfte der Miet- einnahmen des Portfolios bei, zwei weitere Einkaufscenter in Ingolstadt und Poing die an- dere. Die Immobilien wurden über eine Ob- jektgesellschaft zu einem Preis von rund 75 Millionen Euro erworben. Weil die Fonds- gesellschaft lediglich knapp 90 Prozent der Objektgesellschaft hält, entfällt auf sie ein anteiliger Kaufpreis von rund 67 Millionen Euro. Anschaulicher ist indes der Einkaufs- faktor: 22,2 Mal muss die anfängliche Jahres- miete fließen, dann haben sich die Objekte amortisiert. Gute Eckdaten Finanziert wird das Immobilienportfolio zu rund 54 Prozent aus Eigenkapital, das gegen Maximilian Lauerbach ist seit 2017 Geschäftsführer der ILG-Gruppe. Er löste Uwe Hauch ab. Jamestown 31 Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds USA Rechtsform: L.P. & Co. geschlossene Investment KG Währung: US-Dollar Fondsvolumen: 555.600.000 US-Dollar Eigenkapital: 250.000.000 US-Dollar Mindestbeteiligung: 30.000 US-Dollar zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 97,6 % Laufzeit: 31. 12. 2038 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 154 % (bis 2031) KVG: Jamestown US-Immobilien GmbH Verwahrstelle: Hauck & Aufhäuser Privatbankiers AG Bafin-Gestattung: 6. 8. 2019 Beteiligungsgegenstand: Investition in vermietete Immobilien in den USA Der Fonds beabsichtigt, qualitativ hochwertige vermietete Einzelhandels-, Büro- und Wohnob- jekte in Metropolen der USA und Großräumen der US-Küstenstaaten zu erwerben, zu bewirt- schaften und nach einer Laufzeit von sieben bis zwölf Jahren wieder zu verkaufen. Anleger müs- sen dem Fondsmanagement ein gewisses Ver- trauen entgegenbringen, das aber gerechtfertigt ist, weil Jamestown über eine hervorragende Leistungsbilanz verfügt. Die geplante Substanzquote auf Fondsebene ist mit 97,6 Prozent als sehr hoch einzustufen, allerdings werden auf Ebene der Beteiligungs- gesellschaften weitere Kosten anfallen. Da noch keine Fondsobjekte angebunden wurden, wurde auch noch keine Fremdfinanzierung abgeschlossen. Es besteht somit grundsätzlich ein Finanzierungsrisiko. Ein weiteres Jamestown-Unternehmen kann ergänzende Eigenkapitaleinlagen in Höhe von bis zu 25 Prozent ein- legen. Das schafft zusätzliche Flexibilität bei der Finan- zierung und gegebenenfalls Modernisierung der Objekte. Der Einkauf von Objekten hängt erheblich von der Ent- wicklung des US-amerikanischen Immobilienmarktes und den dann geltenden Finanzierungskonditionen ab. Es be- steht grundsätzlich die Möglichkeit, dass Jamestown keine Objekte zu den prospektierten Investitionskriterien erwer- ben kann. Jamestown hat aber bei den Fonds 27 bis 30, die ebenfalls als Blindpool-Fonds konzi- piert wurden, gezeigt, dass die jeweiligen Fonds- konzepte umgesetzt werden können. Alle vier Beteiligungsangebote sind inzwischen vollständig investiert. Durch eine nachrangige, erfolgsabhängige Ver- gütungskomponente für die KVG und den Asset Manager bestehen zudem gleichgerichtete Inter- essen zwischen den Anlegern und der KVG beziehungsweise dem Asset Manager. Die Kalkulation des Jamestown 31 ist gegenüber den Vorgängerfonds den aktuellen Marktgege- benheiten angepasst worden. Insbesondere wird mit gestiegenen Marktpreisen für hochwertige Immobilien in den USA beziehungsweise dementsprechend mit einer sinkenden Rendite gerechnet. Vor dem Hintergrund ist die im Prospekt dargestellte Investitionsstrategie als realistisch einzustufen. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck Das Einkaufscenter Newbury Street in Massachusetts wurde 2018 aus dem Portfolio des Fonds „Jamestown 27“ verkauft. ILG-Gründungsgesellschafter Uwe Hauch zog sich 2017 nach 35 Jahren an der Unternehmensspitze zurück. * Substanzquote = Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio) | Foto: © ILG; Christoph Vohler 226 www.fondsprofessionell.de | 4/2019 sachwerte I sachwer tradar