FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2020

heute im Vordergrund unserer Klientel. Der geht es um Vermögenserhalt, nicht mehr um Vermögensaufbau. Welther: Kommen wir zur rechtlichen und steuerlichen Seite der verschiedenen For- men. Welche rechtliche Besonderheit wür- den Sie bei direkt gehaltenen Immobilien hervorheben? Kortmann: Für viele Direktinvestoren in eine deutsche Immobilie ist das Grundbuch ein wesentliches Thema. Mit den Eigentumsrech- ten geht viel Sicherheit einher, da wird häufig Rendite gar nicht so sehr in den Vordergrund gerückt. China hat zum Beispiel gar kein Grundbuch, da kann der Staat kommen und sagen: „Das gehört jetzt nicht mehr dir.“ Welther: Im Gegensatz zu den anderen hier vertretenen Modellen scheinen mir die steuerlichen Verhältnisse bei der Direkt- immobilie am komplexesten. Oder täuscht dieser Eindruck? Kortmann: Die selbst genutzte Immobilie kann nach drei Jahren, wovon sie nur im mitt- leren Kalenderjahr wirklich voll genutzt ge- wesen sein muss, steuerfrei verkauft werden. Wohnt man nicht selbst darin, dann gilt eine Frist von zehn Jahren, bevor die Im- mobilie steuerfrei verkauft werden kann. Laufende Aufwendungen einer Immobilie kann man aber gegen seinen Gewinn rechnen: Zinsen, Grunderwerbsteuer, Be- wirtschaftungsmaßnahmen, Instandhal- tung und so weiter. Letztlich ist es, was die Möglichkeiten der steuerlichen Gestal- tung betrifft, wie bei einem Unternehmen. Welther: Welche Rolle spielt zum Bei- spiel Denkmal-AfA? Kortmann: Lassen Sie es mich mal so sagen: Bei Sonder-AfA-Modellen, wozu sich die Denkmal-AfA zählen lässt, stehen nicht immer immobilienwirtschaftliche Renditeperspektiven im Vordergrund. Welther: Wie sieht die Besteuerung eines offenen Immobilienfonds aus? Speitmann: Seit der Investmentsteuer- reform 2018 gibt es zwei steuerliche Situationen: Entweder der Fonds ist über- wiegend imAusland investiert, dann sind seine Erträge und die Wertsteigerung zu 80 Prozent steuerfrei, oder der Anteil deutscher Immobilien beträgt mehr als die Hälfte, dann sind 60 Prozent von der Steuer freigestellt. Auf den jeweiligen Rest entfällt 25 Prozent Kapitalertragsteuer plus Soli. Thies: Wir gehören zu der Gattung der einfa- chen steuerlichen Behandlung. Mit unserem anleihenähnlichen Modell fallen Zinserträge ganz einfach unter die Abgeltungsteuer. Welther: Wie ist das bei dem eigenkapi- talähnlichen Partizipationspapier, das Bloxxter begeben wird? Gibt’s dafür eigentlich eine einfachere Bezeichnung? Drießen : Ich finde, die ist relativ einfach: ein eigenkapitalähnliches Partizipationsrecht. Welther: Und wie wird das steuerlich ge- handhabt? Drießen: Auch relativ einfach. Die Erträge fallen in einer deutschen GmbH an, also 25 Prozent plus Soli. Welther: Wie sieht es mit der Handelbarkeit aus? Drießen: Für die Handelbarkeit ist einerseits notwendig, dass es technisch möglich ist, an- dererseits brauche ich einen Market Maker: Ich brauche jemanden, der Geld-Brief-Kurse stellt. Erst das macht ein theoretisch handel- bares Wertpapier zu einem, das auch tatsäch- lich gehandelt werden kann. Lammerding: Ich stelle beim Zweitmarkt, den wir selber anbieten – auf der Basis von Gebot und Angebot – fest, dass der Handel zunimmt. Nicht nur bei Immobilien, auch in den ande- ren Assetklassen. Wir sind zwar noch nicht so weit, dass die Liquidität für einen eigenen Markt ausreichen würde, aber die Volumina nehmen ständig zu. Drießen: Ja, aber das ist ja noch kein Market Making. Da ist keiner, der Liquidität stellt. Lammerding: Der Testfall steht noch aus, ob es einen einen Market Maker geben wird, der tatsächlich auch ein ganze Emission über- nehmen könnte, beispielsweise wenn es einen „Critical Incident“ gab, nach dem dann alle verkaufen wollen. Drießen: Die entscheidende Frage ist doch, wie viele Anleger ich nicht erreiche, weil ein Produkt nicht handelbar ist. Was ist denn mit denen, die wir nicht sehen, weil sie gleich „Nein“ sagen, wenn es nicht handelbar ist. Für die ist das ein Problem. Und wir können es nicht quantifizieren. Handelbarkeit an sich ist aber sicher kein Nachteil – so weit würde ich mich aus dem Fenster lehnen. Welther: Welche steuerlich besondere Rolle spielt der REIT? Riemann: REITs sind dazu verpflichtet, zwi- schen 80 und 100 Prozent ihrer Erträge aus- zuschütten, dafür werden ihnen auf Unterneh- mensebene steuerliche Vorteile gewährt. Auf Anlegerebene gilt die Kapitalertragsteuer. Christian Riemann verantwortet bei La Française Asset Management den Immobilienaktienfonds Ve-Ri Listed Real Estate, der global in Immobilienaktien und REITs investiert. Fotos: © Daniel Weisser » REITs sind dazu verpflichtet, zwischen 80 und 100 Prozent ihrer Erträge auszuschütten. Dafür werden ihnen auf Unternehmensebene steuerliche Vorteile gewährt. Auf Anlegerebene gilt die Kapitalertragsteuer. « Christian Riemann, La Française AM roundtable I sachwer te I immobilien 230 www.fondsprofessionell.de | 1/2020