FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2020

*Substanzquote = Kaufpreis in Prozent zu Fondsvolumen | Fotos: © Wealthcap D er deutsche Immobilienmarkt sei völlig leergekauft, ist häufig zu hören, es gäbe keine Objekte mehr und schon gar kei- ne, die sich als Investment noch rechnen. Stimmt – und stimmt auch wieder nicht. Auch hier gilt: Es kommt darauf an. Das Jahr 2019 war ein Rekordjahr für den deutschen Immobilienmarkt. Insge- samt wechselten Gewerbeobjekte und Wohnimmobilien für rund 93 Milliarden Euro den Besitzer, haben die Immobilien- experten von BNP Paribas berechnet. Das heißt zum einen, dass es nach wie vor Objekte gibt, die auf den Markt kommen, und es heißt zum anderen, dass die Bereitschaft da ist, viel Geld dafür zu zahlen. Damit scheint die T- hese, es gäbe auf dem Markt eigentlich gar kein Angebot mehr, widerlegt zu sein. Bei genauerer Betrachtung zeigt sich jedoch, dass das hohe Transaktionsvolumen nicht unwesentlich durch sehr große Einzel- deals getragen wurde. Das Maklerhaus JLL verweist zum Beispiel darauf, dass es 2019 knapp 200 Deals oberhalb von 100 Millionen Euro gab, darunter 21 Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 500 Millionen Euro. Dazu zählt vor allen der Erwerb des Immobilienportfolios des kanadischen REITs Dream Global durch Blockstone. Die Kana- dier investierten überwiegend in deutsche Immobilien. Deren Portfolioanteil fällt allein schon mit 3,2 Milliarden Euro ins Gewicht. 2,7 Milliarden Euro hat die Com- merz Real dafür ausgegeben, das „Millen- nium Portfolio“ in ihren offenen Immobi- lienfonds Hausinvest einbringen zu können, und in dasselbe Portfolio kam dann gegen Ende des Jahres noch das Büroensemble Tucherpark in München. Diverse Fachmedien bezifferten den Deal auf 1,1 Milliarden Euro. Gesamtpaket entscheidet Für den gegenwärtigen Immobilienmarkt in Deutschland gilt also: Zwar sind gute Gele- genheiten rar, wer aber über Mittel in ent- sprechender Höhe und gute Kontakte verfügt, Gewerbeimmobilien dominieren weiterhin den Markt der Immobilieninvestments. Zwei Fonds mit Büros und Hotels im Check. Sachwert radar i - - e I a E p FONDS professionell liefert einen Überblick über die aktuell in Zeichnung befindlichen Beteiligungen. Wealthcap Immobilien Deutschland 42 Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG Währung: Euro Fondsvolumen: bis zu 200 Mio. Euro Eigenkapital: 123.000.000 Euro Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 91,2 % Laufzeit: 31. 12. 2031 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 143 % (bis 2031) KVG: Wealthcap KVG GmbH Verwahrstelle: State Street Bank International GmbH Bafin-Gestattung: 19. 6. 2019 Beteiligungsgegenstand: Beteiligung an drei Objektgesellschaften, die Gewerbeimmobilien halten Der Fonds wird über Objektgesellschaften in voraussichtlich drei Immobilien investieren. Eine Immobilie in Berlin ist bereits angebunden, zwei weitere in Essen und Freiburg sollen folgen. Der Verkehrswert der Immobilien wird durch mindes- tens jeweils ein Wertgutachten als marktkonform bestätigt. Die Immobilien sollen mit Eigenkapital der Fonds- gesellschaft in Höhe von 123 Millionen Euro und auf Ebene der jeweiligen Objektgesellschaften mit insgesamt 82,4 Millionen Euro Fremdkapital finanziert werden. Die Gesamtfinanzierung des Fonds wird durch eine Platzierungsgarantie abgesichert. Das Volumen des Fonds kann auf bis zu 200 Millionen Euro aufgestockt werden, wenn die Fondsgesellschaft weitere Objekte anbinden kann, die den Ankaufskriterien entsprechen. Die Objekte in Freiburg und Essen sind Multi-Tenant- Immobilien, haben also mehrere Mietverträge mit ver- schiedenen Nutzern. In beiden Objekten gibt es noch Leer- stand. Das Objekt in Berlin ist an einen einzelnen Mieter langfristig vermietet. Die gewichtete durchschnittliche Miet- vertragsrestlaufzeit über alle Immobilien beträgt – unter Berücksichtigung einer Mietgarantie, die den Leerstand vorübergehend absichert – rund 9,7 Jahre. In der Kalkulation wurden neben laufenden Instandhal- tungskosten auch umfangreiche Revitalisierungs- und Neuvermietungskosten berücksichtigt. Für das Objekt in Berlin wurden darüber hinaus gesonderte Modernisierungskosten kalkuliert. Das Veräußerungsszenario unterstellt ferner beim Verkauf einen durchschnittlichen Abschlag beim Faktor von rund einer Jahresmiete gegenüber dem Ankauf der Immobilien. Durch die langfristig gesicherte beziehungsweise geplante Fremd- finanzierung besteht auch auf der Finanzierungs- seite gute Planbarkeit. Der wirtschaftliche Erfolg des Fonds hängt zunächst insbesondere von der Vermietung der noch leerstehenden Flächen und der Entwicklung der künftigen Marktmieten an den jeweiligen Standorten ab. Vermietungsstand und Miethöhe haben dann auch wesentlichen Einfluss auf die realisierbaren Verkaufspreise und letztlich auf den Anlageerfolg der Anleger. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck Drei Immobilien sind vorgesehen, die erste ist angekauft: eine Büro- immobilie in Berlin, vermietet an die Ingenieursgesellschaft IAV. 248 www.fondsprofessionell.de | 1/2020 sachwerte I sachwer tradar