FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2020

kann sie nutzen. Wealthcap und DFV, die bei- den Häuser, deren aktuelle Sachwertangebote hier vorgestellt werden, können Finanzie- rungen in ausreichender Höhe darstellen und verfügen über Kontakte und Erfahrung. Ent- sprechend werden sie regelmäßig zur Teilnah- me an Bieterverfahren eingeladen. Schnüren sie ein stimmiges Gesamtpaket, bekommen sie den Zuschlag. Kein Blindpool mehr Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung war der Wealthcap Immobilien Deutschland 42 (siehe Kasten vorige Seite) noch ein Blind- pool. Über eine Objektgesellschaft hat Wealthcap aber bereits einige Monate zuvor eine Berliner Büroimmobilie erworben. Sie liegt sehr zentral im südlichen Wedding direkt an der Spree und wurde für das 25,3-Fache der für das Jahr 2020 prognostizierten Jahres- miete erworben. Die Fondsgesellschaft hat nun aber nicht die Immobilie selbst gekauft, sondern sich zu knapp 90 Prozent an der Ob- jektgesellschaft beteiligt, die die Immobilie auch weiterhin hält. Bei der Anbindung der Immobilie an den Fonds handelt es sich folg- lich um einen „Share Deal“, bei dem im Gegensatz zu einem „Asset Deal“ Anteile an einer Gesellschaft und nicht die Immobilie selbst den Besitzer wechseln. Weil das Grund- erwerbsteuergesetz gerade überarbeitet wird und der Anteil, bis zu dem keine erneute Grunderwerbsteuerpflicht ausgelöst wird, möglicherweise von 95 auf 90 Prozent herab- gesetzt wird, sieht die Fondskonstruktion vor- sorglich schon jetzt eine Beteiligung an der Objektgesellschaft von lediglich knapp unter 90 Prozent vor. Auf dieselbe Weise sollen zwei weitere Immobilien angebunden werden: das „Medical Office Center“ in Freiburg und der „Ruhr Tower“ in Essen. Keine aktuelle Leistungsbilanz Wealthcap gehört zu den großen, erfahre- nen Initiatoren im Markt, erstellt aber leider seit 2015 keinen Performancebericht mehr. Bis dahin wurden 64 Immobilienfonds auf- gelegt und 26 davon wieder aufgelöst. Bei den auf Euro lautenden Fonds lag die durch- schnittliche Rendite bei 3,1 Prozent im Jahr, bei den nordamerikanischen Fonds höher: Ein Kanadafonds wurde mit durchschnittlich 5,7 Prozent Rendite aufgelöst, zwölf US-Immo- bilienfonds brachten ihren Anlegern rund 7,5 Prozent pro Jahr ein. Bei sechs der beendeten Wealthcap-Fonds erlitten Anleger Verluste. Boom am Hotelmarkt Gemessen am Gesamtvolumen des deut- schen Immobilienmarktes spielt der Hotel- markt mit einem Transaktionsvolumen von rund fünf Milliarden Euro eine untergeordnete Rolle. In den vergangenen zehn Jahren ist er *Substanzquote = Kaufpreis in Prozent zu Fonsdvolumen | Fotos: © DFV/Immac, Wealthcap Nils Reuter ist Vertriebsdirektor bei Wealthcap und dort insbesondere für den Partnervertrieb zuständig. DFV Hotels Flughafen München Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment-KG Währung: Euro Fondsvolumen: 39,08 Mio. Euro Eigenkapital: 19.080.000 Euro Mindestbeteiligung: 20.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 84,7 % Laufzeit: 31. 10. 2034 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 191 % (bis 2034) KVG: HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG Verwahrstelle: Dehmel Rechtsanwaltsgesellschaft mbH Bafin-Gestattung: 25. 9. 2019 Beteiligungsgegenstand: Beteiligung an zwei Hotels in der Nähe des Münchener Flughafens Anleger beteiligen sich über die Fondsgesell- schaft an zwei Hotelimmobilien in Freising und Oberding in der Nähe des Münchner Flughafens. Das Objekt in Freising hat vier Sterne, das in Oberding drei. Die Hotels wurden durch jeweils eigenständige Betreibergesellschaften gepach- tet, die jedoch demselben Konzern HRG Hotel Holdings in Berlin angehören. Die HRG betreibt derzeit 34 Häuser mit mehr als 4.800 Gäste- zimmern und übernimmt als Patronin die unein- geschränkte Verpflichtung, die Mieter während der Laufzeit des Mietvertrags mit ausreichender Liquidität auszustatten. Der Fonds soll mit 19,1 Millionen Euro Komman- ditkapital (48,8 %) und 20 Millionen Euro Fremdkapital (51,2 %) finanziert werden. Davon sollen 89,4 Prozent für den Kauf der Hotels, die Transaktionskosten und eine Liquiditätsreserve verwendet werden. Ein langfristiger Darlehensvertrag mit zu 1,45 Prozent Zinsen pro Jahr und eine Platzierungsgarantie von Immac liegen vor. Durch den 25-jährigen Pachtvertrag sollten die prognos- tizierten Einnahmen weitestgehend eintreten, es besteht allerdings auch eine starke Abhängigkeit von der Zahlungs- fähigkeit der beiden Pächter beziehungsweise der HRG. Auf der Ausgabenseite wurden die Instandhaltungskosten mit durchschnittlich gut sechs Prozent der Mieteinnahmen kalkuliert. Kosten für eine etwaige Modernisie- rung, Revitalisierung oder Neuvermietung wurden in der Prognoserechnung nicht gesondert be- rücksichtigt. Allerdings kommen diese indirekt über die Annahme eines – im Vergleich zum Einkaufsfaktor – geringeren Verkaufsfaktors zum Ansatz. Der langfristig abgeschlossene Dar- lehensvertrag bietet eine gute Planbarkeit der laufenden Zinsbelastung. Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung hängt zunächst von der Zahlungsfähigkeit der beiden Pächter beziehungsweise der Werthaltigkeit der Patronatserklärung ab. Wichtig ist ferner die Ent- wicklung der beiden Standorte, an denen schon heute eine ausgeprägte Wettbewerbssituation vorliegt. Die erfolgreiche Auslastung der Hotels ist zudem eine ent- scheidende Voraussetzung für einen gewinnbringenden Verkauf der beiden Fondsimmobilien. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck Das Mercure Hotel München Airport in Freising ist eines der beiden Hotels aus dem Portfolio des DFV-Fonds. Es hat vier Sterne. 250 www.fondsprofessionell.de | 1/2020 sachwerte I sachwer tradar