FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2020

allem der jeweilige Anteil problembehafte- ter Nutzungsarten wie Einzelhandel und Hotel. Denn selbst wenn es in den kom- menden Monaten zu weiteren Lockerun- gen bei den Reiseverboten kommen sollte und das Reiseaufkommen wieder anzieht, werden zahlreiche Hotelpächter noch nachverhandeln und versuchen, weitere Mietpreissenkungen durchzusetzen. Vor dem Hintergrund, dass Einzel- handelsimmobilien und vor allem Hotels einen noch nie erlebten Einbruch ihrer Wirtschaftlichkeit und in der Folge ihrer Substanzwerte erlitten haben, ist die relative Stabilität der o # enen Immobilienfonds erklärungsbedürftig. „O # ene Immobilien- fonds zeichnet aus, dass sie insgesamt über gut ausdi # erenzierte Mieterstrukturen ver- fügen. Kein einzelner Sektor dominiert im Hinblick auf die Mieteinnahmen“, erläutert Frederik Voigt, Abteilungsleiter Investitions- kapital beim Zentralen Immobilienaus- schuss (ZIA), dem Spitzenverband der deutschen Immobilienwirtschaft. Für die Nutzungsart Einzelhandelsimmobilien gilt das häu g sogar für das einzelne Objekt. Nicht selten haben große Shoppingcenter aus den Fondsportfolios 50 und mehr Mie- ter aus Bereichen, die jeweils unterschied- lich stark von der Krise betro # en sind. Rund 60 Prozent aller Objekte, die über o # ene Immobilienfonds bewirt- schaftet werden, sind Büroimmobi- lien. Neben ihrem jeweiligen Stand- ort wird es für die weitere Entwick- lung maßgeblich darauf ankommen, ob durch zunehmende Heimarbeits- plätze der Flächenbedarf der Unter- nehmen zurückgeht oder – wie eini- ge wegen der mehr Raum einfor- dernden Abstandsregeln vermuten – vielleicht sogar zunimmt. Einigermaßen unbeschadet sind zwei Segmente durch die bisherige Coronakrise gegangen, deren Anteil am Gesamtportfolio im Durch- schnitt am geringsten ist: Logistik- und Wohnimmobilien. Im Februar, als die Auswirkungen von Corona noch nicht in ihrer vollen Tragweite abzusehen waren, hat Union Investment für die bei- den o # enen Immobilienfonds Uniimmo Europa und Uniimmo Global ein Portfolio mit 19 Logistikimmobilien erworben – und bekundet, das sei erst der Anfang. „In der langfristigen Betrachtung zeigen sich die Mieten für Logistikimmobilien ver- gleichsweise wenig volatil“, sagt Martin Schellein, Leiter Investment Management Europa bei Union Investment Real Estate. „Die Coronakrise hat die Bedeutung des Logistiksektors gerade für die Endverbrau- cher deutlich gemacht.“ Bewertungsparameter In den vergangenen Jahren bewegten sich die jährlichen Ausschüttungsrenditen o # ener Immobilienfonds zwischen 2,2 und 2,5 Prozent. Für das Gesamtjahr 2020 rechnet Scope mit Fondsrenditen zwischen 1,5 und 2,0 Prozent. Die von Scope befrag- ten Investmentgesellschaften selbst veran- schlagen die Renditen berufsoptimistisch etwas höher: Zwei Drittel der Umfrageteil- nehmer rechnen mit Renditen zwischen 2,0 und 2,5 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Kreditquoten 2019 von 13,2 auf 15,8 Pro- zent gestiegen. Insbesondere fällt auf, dass US-Immobilien mit durchschnittlich 30 Prozent „gehebelt“ werden. Europäische Immobilien haben demgegenüber einen Fremd nanzierungsanteil von nur knapp neun Prozent. Die durchschnittliche Vermie- tungsquote, so die Fondsanalysten von Scope, ist in den Jahren seit 2012 kontinuierlich gestiegen und weist Ende des Jahres 2019 historisch hohe 96,2 Prozent auf. Zum einen ist das ein Indiz dafür, dass die Immobilien in begehrten Lagen stehen, zum an- deren ist es ein Zeichen für einen be- stimmten Managementstil: In den vergangenen Jahren sind Portfolio- bereinigungen so vorgenommen worden, dass Objekte mit Leerstand verkauft und solche mit hoher Mietauslastung erworben wurden – ein klarer Schwenk vom Property zum Asset Management. » Offene Immobilien- fonds zeichnet aus, dass sie über aus- differenzierte Mieter- strukturen verfügen. « Frederik Voigt, ZIA Nach wie vor: Büro, Büro Mehr als jeder zweite Immobilienfonds-Euro steckt in einem Büro. 1 Durchschnitt;Summe rundungsbedingtungleich100 Quelle:Scope |Stand:Juni2020 Logistik 3 % + + Wohnen 2 % Hotel 9 % Büro 61 % Einzelhandel 24 % Portfolioanteil offener Immobilienfonds 1 SACHWERTE Offene Immobilienfonds FOTO: © ZIA 220 fondsprofessionell.de 3/2020