FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2020

„Recht haben und es durchsetzen zu kön- nen, sind zwei verschiedene Dinge“, betont Morgenstern. Lebenserwartung Wie hoch die Lebenserwartung in der Kalkulation angesetzt wird, wirkt sich unmittelbar auf die Höhe der monatlichen Rente aus. Rechnet man mit einem späte- ren Tod, reduziert sie sich. Setzt man ihn früher an, erhöht sich zwar die monatliche Zahlung für den Bezieher der Leibrente, aber das Risiko für den Rentenzahler steigt. Denn sein Geschäftsmodell geht nur auf, wenn seine Kunden imDurchschnitt zum erwarteten Todeszeitpunkt sterben – oder früher. Lebt ein Kunde über seine ange- setzte Lebenserwartung hinaus, pro tiert er von dem Geschäft, kann mietfrei wohnen und hat weiterhin Anspruch auf seine Immobilienrente. Die Kunst für den Anbieter besteht darin, den Risikoabschlag auf die Wahrscheinlichkeit des Todeszeit- punktes abzustimmen. Es ist gewisserma- ßen eine beiderseitige Wette auf den Tod. Bei den zugrunde gelegten Sterbetafeln gilt, dass die der DAV zumeist als anbieter- freundlicher respektive konservativer als andere gelten. Bei ihnen leben die Men- schen länger – klingt erfreulich, reduziert aber ihren monatlichen Rentenanspruch (siehe Berechnungsbeispiel unten). Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz, nach eigenem Bekunden marktführender Anbieter des Leibrentenmodells, erwirbt grundsätzlich alle Immobilien für den eige- nen Bestand. Der Wettbewerber Hausplus- rente stellt hingegen den Kontakt zu Inves- toren her, die die Immobilie gegen Einmal- zahlung komplett erwerben, aber einen Abschlag auf den Kaufpreis in Höhe des Wohnwerts vornehmen. Wohnrecht vs. Nießbrauchrecht Ganz wesentlich ist, dass das Bleiberecht im Grundbuch im ersten Rang eingetra- gen sein muss. Zwei Arten von Bleiberech- ten sind voneinander zu unterscheiden: Wohnrecht und Nießbrauchrecht. Das Wohnrecht ist grundsätzlich nicht nur an die Immobilie, sondern auch an die Person gebunden und sieht nur Nutzungsrechte, aber keine P ichten vor. Zieht der Berech- tigte aus, verfällt das Wohnrecht. Davon ab- weichende Regeln sind gesondert vertrag- lich aufzusetzen, wie es etwa die Deutsche Leibrenten Grundbesitz macht: „Wir ver- einbaren mit unseren Kunden, dass sie nach ihrem Auszug die Wohnung noch vermieten und die Mieten vereinnahmen dürfen“, sagt Vorstandschef Friedrich Thiele. „Alternativ bieten wir ein Andienungs- recht, mit dem uns nicht genutzte Wohn- rechte gegen eine weitere Zahlung zurück- gegeben werden können.“ Instandhaltungs- p ichten haben Kunden der Deutsche Leibrenten, die über ein Tippgebermodell mit Finanzberatern und Versicherungsver- mittlern kooperiert, nicht. Das Nießbrauchrecht gilt ebenfalls lebens- lang, ist aber umfassender als das Wohn- recht. Das Recht auf Vermietung bedarf beim Nießbrauch keiner gesonderten Ver- abredung, es begründet jedoch auch Kos- tenp ichten für den Nutzer. „Wir legen Wert darauf, dass das Nießbrauchrecht im Grundbuch auch in Abteilung drei an ers- ter Rangstelle eingetragen wird. Deswegen muss die Immobilie schuldenfrei sein, sonst hätte die Bank Vorrang. Das darf natürlich nicht sein“, sagt Hausplusrente- Gründer Otto Kiebler. „Das Nießbrauch- recht ist das stärkste Recht, das wir in » Das Nießbrauchrecht ist das stärkste Recht, das wir in Deutschland haben, es ist dem Eigen- tum gleichgestellt. « Otto Kiebler, Hausplusrente Berechnungsbeispiel: Monatliche Immobilienrente Eine 75-jährige Rentnerin besitzt ein Einfamilienhaus mit 370.000 Euro Marktwert. Ihr Wohnrecht bleibt dauerhaft mietfrei. Der Käufer übernimmt Instandhaltung und Grundsteuer. Weitere steuerliche Aspekte werden nicht berücksichtigt. Zur Berechnung der Lebenserwartung wird auf zwei Sterbetafeln zurückgegriffen, was großen Einfluss auf die Immobilienrente hat: Berechnung:PhilippSchade,EBZBusinessSchool Sterbetafel DAV 2008 R Heubeck RT 2008 G Sterbealter (Prognose) 94,44 Jahre 89,27 Jahre Laufzeit Wohnrecht 19,44 Jahre 14,27 Jahre Wertminderung Wohnrecht (gerundet) 169.000 Euro 127.000 Euro Verrentungskapital (gerundet) 201.000 Euro 243.000 Euro Monatliche Immobilienrente 1.002 Euro 1.612 Euro SACHWERTE Immobilienverrentung 228 fondsprofessionell.de 3/2020 FOTO: © HAUSPLUSRENTE