FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2020

Deutschland haben, es ist dem Eigentum gleichgestellt“, ergänzt er. Während der neue Erwerber juristischer Eigentümer wird, bleibt der Verkäufer der wirtschaftliche Eigentümer. Wohnrecht ist hingegen nur ein – gegebenenfalls erwei- tertes – Nutzungsrecht. Geht der Gewährs- träger einer Leibrente in die Insolvenz, kann das Wohnrecht im Verwertungsfall durch eine Geldzahlung abgelöst werden. Kommt es hart auf hart, wird der Restwert des Wohnrechts ermittelt, der Rentner bekommt ihn ausbezahlt – und muss aus- ziehen. Ein Nießbrauchrecht kann dem- gegenüber nur nach dem Tod des Begüns- tigten – oder wenn es aus freien Stücken verkauft wird – wieder aus dem Grund- buch ausgetragen werden. Teilverkauf Beim Verrentungsmodell Teilverkauf er- werben Investoren bis zu 50 Prozent einer Wohnimmobilie als stiller Teilhaber. Das restliche Eigentum verbleibt beim Verkäu- fer. Er erhält einen Anteil des Verkehrswerts seiner Immobilie und bekommt ein Nieß- brauchrecht eingeräumt. Für den Teil, der ihm dann nicht mehr gehört, muss er ein monatliches Nutzungsentgelt ent- richten, das bei der überwiegenden Zahl der Anbieter des Teilverkaufs- modells um die drei Prozent beträgt. „Das ist eine Art Miete für die alleini- ge Nutzung der gesamten Immobilie“, sagt Marian Kirchho , Geschäftsführer der Deutsche Teilkauf, die er im Juli dieses Jahres gegründet hat. Da die meisten Teilkäufer mit jeweiligen Finanzierungen arbeiten, dient ihnen das Nutzungsentgelt auch als Mittel zur Erbringung des Kapitaldienstes. Mit Vertragsschluss wird der Teilkäu- fer auch bereits mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt, sei es im Todes- fall oder auf Wunsch des Verkäufers. Dann werden üblicherweise Durch- führungsgebühren von häu g 6,5 Pro- zent zuzüglich Maklercourtage fällig. Die Deutsche Teilkauf hält sich zugute, kein Durchführungsentgelt zu erheben. Es gibt Teilkäufer, die das Nießbrauch- recht für den Verkäufer nur auf den ver- kauften Anteil bestellen, eine Grundschuld als Pfand für die Finanzierung aber auf den gesamten Grundbesitz. Dadurch wird der beim Verkäufer verbleibende Eigen- tumsanteil trotz Nießbraucheintragung be- lastet. Um sicherzustellen, dass auch im Fall einer Zwangsvollstreckung Gläubiger des stillen Teilhabers nicht durchgreifen kön- nen, muss das Nießbrauchrecht des Ver- käufers für die gesamte Liegenschaft be- stellt worden sein.Dann hat es Vorrang vor einem Finanzierungs-Grundpfandrecht. Relevant sind bei den verschiedenen Modellen natürlich auch steuerliche Aspek- te. Erlöse aus dem Verkauf einer selbst ge- nutzten Immobilie bleiben steuerfrei, das gilt auch, wenn der Verkauf in mehreren Teilschritten erfolgt und wenn die Selbst- nutzung – anders als beim Verkauf einer nicht selbst genutzten Immobilien – weni- ger als zehn Jahre andauerte. Wer als Inha- ber eines Nießbrauchrechts seine Immobi- lie vermietet, muss die Erträge hingegen versteuern. Umkehrhypothek Bei der sogenannten Umkehrhypo- thek handelt es sich um einen Kredit, den ein Immobilieneigentümer auf- nimmt, ihn aber nicht auf einmal, son- dern in Raten ausbezahlt bekommt. Anders als bei den Verrentungs- und Teilkaufmodellen bleibt er Eigentü- mer.Während der Laufzeit des Kredits baut sich die Schuldenlast also nach und nach auf. Am Ende der Laufzeit oder im To- desfall wird der Kredit samt Zinsen, beispielsweise von den Erben, zurück- gezahlt, oder die Bank verwertet die Immobilie. Die Sparkasse am Nieder- rhein bietet das Modell noch an, wirk- lich durchsetzen konnte es sich – an- ders als in den USA – in Deutschland allerdings nicht. TILMAN WELTHER FP Checkliste Worauf bei der Immobilien- rente zu achten ist Individuelle und unabhängige Beratung: Alle Fragen rund um die Immobilienrente müssen verständlich beantwortet werden. Unabhängiges Wertgutachten: Bestehen Sie auf die Bewertung der Immobilie durch einen externen Sachverständigen. Rechtliche Sicherheit der Ansprüche: Bestehen Sie auf die Eintragung der Rechte im Grundbuch. Instandhaltung der Immobilie: Verpflichten Sie den Käufer, Instandhaltungen vorzunehmen und die Kosten dafür zu übernehmen. Erbschaftsfall: Vereinbaren Sie Mindestlaufzeiten für den Fall eines unerwartet frühen Todes. Quelle:DeutscheLeibrenten,FONDSprofessionell » Unsere Kunden dürfen nach ihrem Auszug die Wohnung noch vermieten. « Friedrich Thiele, Deutsche Leibrenten Grundbesitz SACHWERTE Immobilienverrentung 230 fondsprofessionell.de 3/2020 FOTO: © DEUTSCHE LEIBRENTEN GRUNDBESITZ