FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2020

Gruppe. Dabei betont er, dass jedes poten- zielle Zielinvestment des HTB 11 einen dreifachen Prüfungsprozess durchläuft. Es hat seinerzeit den Prüfungsprozess bei Auf- lage des Fonds bestanden, muss dann durch die Analyse der HTB und ihre Aus- wertung der bisherigen Performance und künftigen Potenziale, und schließlich muss noch ein externer Wirtschaftsprüfer seinen Segen geben. Während BVT fragt: „Wo geht der Fonds hin?“, fragt HTB: „Wo kommt der Fonds her?“ Mit Risiken umgehen Um die mit dem Frühphasenkonzept einhergehenden Risiken kontrollierbar zu halten, setzt BVT auf den gezielten Um- gang mit ihnen. „BVT investiert zu einem Zeitpunkt, an dem die risikoreiche Pre-De- velopment-Phase, in der unter anderem die Grundstücke angebunden und Baugeneh- migungen beantragt werden, bereits abge- schlossen ist“, erläutert Freudenberg. Außer- dem profitiert BVT von langjährigen Bezie- hungen zu den jeweiligen Projektpartnern und kann sie darauf verpflichten, zwei ele- mentare Baurisiken auszuschließen: die Kosten zu überschreiten und den Zeitplan nicht einzuhalten. Die Historie studieren Einen guten Zweitmarktfonds macht hingegen sein Marktzugang aus. Woher bekommt er gute Anteile zu einem guten Preis? „Gebrauchte Fondsanteile werden häufig günstiger gehandelt, da Altanleger beim Verkauf Abschläge in Kauf nehmen“, verrät Prey. Dabei erwirbt HTB nur einen kleinen Teil der Zielfonds über bekannte Handelsplattformen. „Der überwiegende Teil wird uns direkt oder über unsere Vertriebspartner angeboten.“ Eine weitere Möglichkeit ist das sogenannte Sekretariats- verfahren, bei dem in Abstimmung mit HTB 11 Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilien Deutschland Rechtsform: Publikums-AIF nach KAGB Währung: Euro Fondsvolumen: 15 Mio. Euro Eigenkapital: 15 Mio. Euro Mindestbeteiligung: 5.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 94,5 % Laufzeit: 31.12.2031 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 153,9 % prognostiziert KVG: HTB Verwahrstelle: BLS Bafin-Gestattung: 31.3.2020 Fondsobjekt: Portfolio mit Zweitmarktbeteiligungen Efonds-Gesamtbewertung aus dem Plausibilitätscheck Der Fonds erwirbt Anteile an geschlossenen Immobilienfonds auf dem Zweitmarkt. Die Investi- tionskriterien sind nachvollziehbar und angemes- sen. Die Substanzquote ist für einen reinen Eigen- kapitalfonds als gut zu beurteilen. Auf Fondsebene soll kein Fremdkapital aufgenommen werden, auf Ebene der zu erwerbenden Zielfonds werden jedoch Fremdmittel zur Finanzierung der jeweili- gen Immobilien eingesetzt. Da zum Zeitpunkt der Aufstellung des Prospekts konkrete Beteiligungen noch nicht feststanden, wurden für die Prognoserechnung vereinfachte Annahmen getroffen, die aber nachvollziehbar und angemessen erscheinen. Das Beteiligungsangebot zeichnet sich durch zwei Besonderheiten aus. Erstens wird damit kalkuliert, dass ab 2023 Ziel- fonds ihre Immobilien in einer Größenordnung von fünf Prozent des Gesamtportfolios sukzessive jedes Jahr veräußern und dass die Verkäufe um 1,5 Jahresmieten oberhalb des Einkaufspreises liegen. Zweitens werden 2,7 Millionen Euro in Fonds investiert, bei denen davon ausgegangen wird, dass sie ihre Immobilien bis Ende 2025 veräußern. Die erwarteten Rückflüsse daraus betragen 145 Prozent des investierten Kapitals. Für einen Erstmarktfonds wäre das eher optimistisch, durch die Besonderheiten des Zweitmarktes ist es dennoch plausibel. Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung hängt wesentlich von der Zusammen- setzung und Wertentwicklung des zu erwerbenden Portfolios ab. Der Anleger muss somit dem Fonds- management ein gewisses Vertrauen entgegen- bringen. Die HTB Fondsgruppe gehört zu den Pionieren im Bereich der geschlossenen Zweit- marktimmobilienfonds und verfügt über lang- jährige Erfahrung in diesem Segment. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Die Zwillingstürme der Deutschen Bank sind Objekte eines Zielfonds des HTB 11, wegen der breiten Streuung mit derzeit nur einem Prozent. » Der durchschnittliche Amerikaner zieht alle zwölf Monate um. « Jens Freudenberg, BVT SACHWERTE Sachwertradar *SUBSTANZQUOTE = KAUFPREIS IN PROZENT ZU FONDSVOLUMEN | FOTO: © BVT; TIBERIUS GRACCHUS | STOCK.ADOBE.COM 240 fondsprofessionell.de 3/2020