FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2021

macht er unter anderem auf den Zusam- menhang von Bevölkerungsentwicklung und Preisdynamik des jeweiligen regionalen Wohnungsmarktes aufmerksam. „Berlin, Rhein-Main und Rhein-Neckar weisen wie die süddeutschen Metropolregionen ein kräftiges Einwohnerwachstum auf. Preis- und Mietdynamik hinken dagegen hinter- her.“ Hier wird also eine stark wachsende Nachfrage auf ein bisher nur moderat gestiegenes Preisniveau treffen. „Vor allem Standorte in der Rhein-Ruhr-Region werden vielfach unterschätzt“, ist John Bothe vom Immobilienin- vestor Silberlake überzeugt, der gerade mit einem entspre- chenden geschlossenen Wohn- immobilienfonds in den Ver- trieb gegangen ist. „B-Städte verzeichnen oftmals hohe Zuzüge, da hier die Mieten im Vergleich zu Metropolen wie Köln oder Düsseldorf noch bezahlbar sind.“ In den deutschen Metropo- len erweist sich jedoch auch ein Mietniveau, das vielen schon überteuert erscheint, als nachhaltig stabil. Legt man die langjährige durch- schnittliche Entwicklung von Wohnungs- und Büromieten in Deutschland neben- einander (siehe Grafik unten), lässt sich sagen: „Wohnmieten in Deutschland ken- nen seit über 20 Jahren keine Volatilität“, wie es von Saucken formuliert. Auch kon- junkturelle Schwächephasen wie die Dot- com-Krise Anfang der 2000er-Jahre oder die globale Finanzkrise von 2008 blieben ohne Einfluss auf diese Entwicklung. Angebotsknappheit Zu den längerfristig stabilen Trends zählt außerdem die anhaltende Angebotsknapp- heit. „Es mag mittlerweile abgedroschen klingen“, schickt Thomas Mitzel seiner Ein- schätzung wie eine Entschuldigung voraus, „doch es ist eine nach wie vor unumgäng- liche Tatsache, dass in Deutschland zu we- nig gebaut wird.“ Davon sei insbesondere das mittlere Wohnsegment betroffen, sagt der Geschäftsführer von DII Deutsche Invest Immobilien, also Wohnungen zwi- schen 50 und 80 Quadratmetern mit zwei bis drei Zimmern. „Zuletzt wurden sehr viele Luxuswohnungen und Mikroapart- ments gebaut. Der mittlere Bereich wird vernachlässigt.“Wie Silberlake bietet auch die DII aktuell einen Publikums-AIF mit Wohnimmobilien an. Die Angebotsknappheit könnte in den kommenden Jahren ein wenig nachlassen, meint Möbert. Ein Grund ist, dass die Zuwanderung nach Deutschland pandemiebedingt etwas geringer ausfällt. Er spricht jedoch nur von einer möglicherweise 2024 einsetzen- den „zwischenzeitlichen Preis- delle“.Das fundamental positive Umfeld für den deutschen Wohnungsmarkt, darin stimmt er mit den meisten einschlägi- gen Beobachtern überein, wird wohl noch mehrere Jahre be- stehen. TILMAN WELTHER FP Jochen Möbert, Deutsche Bank: „Berlin, Rhein- Main und Rhein-Neckar weisen ein kräftiges Einwohnerwachstum auf.“ John Bothe, Silberlake: „B-Städte verzeichnen oftmals hohe Zuzüge, da hier die Mieten im Vergleich zu den Metropolen noch bezahlbar sind.“ » Der Blick auf die Kauf- preise lässt langfristige Trends außer Acht. « Felix von Saucken, Colliers Wohnen ohne Volatilität Die historische Entwicklung von Mietpreisen in Deutschland zeigt die Krisenresistenz der Assetklasse. Quelle:ColliersResearch 50% 100% 150% 200% 250% 2020 2015 2010 2005 2000 1995 1990 Mieten indexiert (1990 = 100) Büro Wohnung SACHWERTE Wohnimmobilien FOTO: © MARTIN JOPPEN PHOTOGRAPHIE, SILBERLAKE 228 fondsprofessionell.de 1/2021