FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2021

aus: Der erste Kurs lag bei 6,20 Euro, was einem Börsenwert von gut 93 Millionen Euro entspricht. Die Anleger billigten der Holding also einen Wert zu, der mehr als demDoppelten dessen entsprach, was einst für die Immobilien bezahlt worden war. Damals hielt Thomas Olek gut 65 Prozent der Gore-Aktien. Nur wenige Wochen nach dem Börsen- gang verkaufte Gore das Bürohaus in Telgte, für das man dem Publity-Fonds rund an- derthalb Jahre zuvor 7,4 Millionen Euro überwiesen hatte, für 8,8 Millionen Euro weiter.Wieder ein gutes Geschäft für Gore und ihren Großaktionär – der Börsenwert stieg weiter. Olek nutzte das Kursplus un- terdessen zum Ausstieg: Anfang Juni 2020, der Kurs lag damals über zehn Euro, gab Gore bekannt, Oleks TO-Holding sei nicht mehr an der Gesellschaft beteiligt. Preos übernimmt Größter Aktionär von Gore ist mittler- weile eine andere Gesellschaft, und zwar der Büroimmobilienkonzern Preos. Mehr- heitseigner dieses Unternehmens ist wer? Publity – also das Unternehmen, hinter dem Olek über seine TO-Hol- ding als Großaktionär und sei- nerzeit auch als Vorstandschef steht. Sprich: Der Geschäfts- mann verkaufte seine Gore- Aktien, stieg mittelbar aber wieder bei der Gesellschaft ein. Die Transaktion, die dieses Mal stattfand, war allerdings etwas komplexer als beim ersten Deal mit den vier Publity-Im- mobilien. In Grundzügen lief das Ge- schäft wie folgt ab: Im Juli 2020 verkaufte Preos knapp 90 Prozent der Anteile einer Toch- tergesellschaft, in der zwölf Bürohäuser gebündelt sind, an Gore. Für die Preos-Tochterfir- ma zahlte Gore allerdings kein Bargeld, sondern Preos erhielt neu emittierte Gore-Aktien – und zwar so viele, dass der Konzern seither knapp 60 Prozent der Anteile hält. Interessant sind in diesem Zusammen- hang die Unternehmensbewertungen, die der Transaktion zugrunde liegen: Gore wurde seinerzeit ein Wert von rund 120 Millionen Euro zugeschrieben, die Preos- Tochter wurde mit etwa 200 Millionen Euro bewertet. Die Bewertung der beiden Unternehmen orientierte sich damals aller- dings nicht nur am Wert ihrer Büroobjek- te, sondern es flossen auch sogenannte „Zukunftserfolgswerte“ ein, die vor allem auf geplanten Zukäufen weiterer Immo- bilien basierten. „Zukunftserfolgswerte“ Hier kommt die anfangs aufgeworfene Frage ins Spiel: Ist es schon schwer genug, den Wert einer einzelnen Immobilie zu bestimmen, gilt dies erst recht für eine Hol- ding. Eine Firma, die auf eine attraktive „Pipeline“geplanter Projekte verweist, kann deutlich mehr wert sein als die Summe der Objekte, die sie schon hält – wenn der Käufer bereit ist, diesen Preis zu zahlen. Wie weit sich diese Schere öffnen kann, zeigt das Beispiel Gore par excellence: Die Firma wurde mit den erwähnten 120 Mil- lionen Euro bewertet, der Zeitwert ihres Immobilienvermögens betrug Mitte 2020 aber nur 47,4 Millionen, also nicht einmal 40 Prozent dieser Summe. Bezahlt hatte Gore für ihre Immobilien be- kanntlich nochmals weniger – unter anderem dank des Deals mit dem Publity-Fonds. Dass Gore zur Preos-Tochter wurde, kam an der Börse nicht gut an: Seit im Juni die Details der Transaktion bekannt wur- den, fällt der Gore-Kurs bei- nahe stetig. Im Februar wurde die Marke von vier Euro unter- schritten. Anleger, die zum Bör- sengang einstiegen und dem Titel – anders als Olek – seither die Treue hielten, sitzen mittler- weile auf satten Verlusten. War die Transaktion zumin- dest für Preos ein lohnendes Geschäft? Auch das muss sich noch erweisen. Ursprünglich wollte der Preos-Vorstand für Die Publity-Gruppe residiert im Frankfurter Opernturm, wo auch global agierende Konzerne wie Blackrock oder die UBS große Büros unterhalten. Günstig eingekauft Ehemalige Publity-Fonds-Immobilien im Gore-Portfolio Gore kaufte einem geschlossenen Publity-Performance-Fonds vier Immo- bilien für 22,4 Millionen Euro ab, für die der Fonds wenige Jahre zuvor 27,3 Millionen Euro bezahlt hatte. Laut Gore-Wertpapierprospekt von Ende 2019 lag der Marktwert der Objekte deutlich über dem Kaufpreis. 1 Preis, fürdendie Immobilie2017/18vom „PublityPerformanceFondsNr.6“übernommenwurde | 2 lautProspektzumGore-Börsengang Ende2019 | 3 Verkaufserlös imApril2019 Quelle:Wertpapierprospekte,eigeneBerechnungen Mio.Euro 7,73 Mio. 10,00 Mio. 7,41 Mio. 9,29 Mio. 3,98 Mio. 6,81 Mio. 3,26 Mio. 4,46 Mio. 3 Büro- objekt in: 0 2 4 6 8 10 Unter- schleißheim Duisburg Telgte Bad Homburg Kaufpreis 1 Marktwert 2 SACHWERTE Publity FOTO: © PUBLITY 238 fondsprofessionell.de 1/2021