FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2021

Neben dem Wertpapier und der Vermö- gensanlage haben sie auch noch ein Pri- vate Placement im Angebot. Wie unter- scheiden sich diese Produkte? Alle drei verfolgen den identischen Inves- titionsansatz. Hier geht es darum, eine doppelte Lücke zu schließen: die Wohn- raumlücke und die Finanzierungslücke, die sich regelmäßig zwischen Eigen- und Fremdkapital auftut. Die drei Produkte haben außerdem gemeinsam, dass sie – Stand heute – zu 100 Prozent Projekte aus der Soravia-Pipeline finanzieren und fremd- kapitalähnlich ausgestaltet sind. Was die drei Produkte voneinander unterscheidet, ist, dass sie unterschiedliche Anleger- gruppen und unterschiedliche Vertriebs- partner ansprechen. Und wo liegt Ihr vertriebliches Schwer- gewicht? Das liegt eindeutig auf der Namensschuld- verschreibung „Proreal Europa 9“. Da arbei- ten wir mit einem über viele Jahre gewach- senen Vertriebsnetz zusammen und haben eine große Stammkundschaft aufgebaut. Mit den drei Produkten haben wir in den vergangenen sechs Monaten rund 110 Mil- lionen Euro eingesammelt, davon etwa 90 Millionen für den „Proreal Europa 9“ – hierin sind rund 35 Millionen Euro Re- investments aus dem aufgelösten „Proreal Deutschland 5“ integriert. Die Finanzierungslücke, von der Sie sprachen, ist auch deswegen so schwierig zu schließen, weil Banken und andere Finanziers dafür eine sehr hohe Risiko- prämie aufrufen. Banken sind extrem zurückhaltend bei der Finanzierung dringend erforderlicher Wohnbauvorhaben. Das hat mehrere Gründe: eine begrenzte Ausstattung mit haftendem Kernkapital, veraltete Be- wertungsverfahren, regulatorische Eingriffe des Gesetzgebers, erhöhte Risikovorsorge im Zuge der Covid-Pandemie. Es ist daher eher ein Nicht-Können als ein Nicht- Wollen. Es gibt Stimmen, die sagen, Projektent- wicklungsrisiken gehörten höher entlohnt als zwischen fünf und sechs Prozent wie bei der One Group. Der „FAP Mezzanine Report“ gibt für derartige Finanzierungen eine Bandbreite zwischen acht und 14 Prozent an. Institu- tionelle Debt Funds weisen Planrenditen nach Kosten von sechs bis acht Prozent aus. Insofern sehen wir unsere Konditionen bestätigt. Es gibt unterschiedliche Risiko- profile und Sicherheitsmechanismen. Die Soravia ist selbst signifikant in den Projek- ten engagiert. Macht Ihnen die möglicherweise jetzt doch wieder ansteigende Inflation Sorgen? Nein. Unsere Produkte haben eine ver- gleichsweise kurze Laufzeit von nur drei bis fünf Jahren, nicht vergleichbar mit den sehr lang laufenden Bewirtschaftungszeiten eines Sachwerts. Da ist Inflation eigentlich kein Thema. Wie wird sich derWohnbauprojektentwick- lungsmarkt in Deutschland entwickeln? Wir werden da mittelfristig keine sinken- den Preise sehen. ImGegenteil: Wir hatten während des Corona-Jahres 2020 eine Preis- steigerung für Wohnungen von über acht Prozent. Es gilt weiter: Wir haben zu wenig Wohnungsangebot bei hoher Nachfrage. Allenfalls wird die starke Dynamik der ver- gangenen Jahre ein wenig nachlassen. Vielen Dank für das Gespräch. TILMAN WELTHER FP KURZ-VITA: Malte Thies Malte Thies ist diplomierter Bankbetriebswirt und seit dem Jahr 2017 Geschäftsführer der One Group in Hamburg, die mit über 500 Millionen Euro eingeworbenem Kapital zu den führenden Investmentanbietern im Bereich der Immobilien- projektfinanzierung zählt. » Non-Banks sind aus dem Finanzierungsmix für Projektentwickler nicht mehr wegzudenken. « Malte Thies, One Group SACHWERTE Malte Thies | One Group FOTO: © JOST FINK 204 fondsprofessionell.de 2/2021