FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2021

Konkrete Kriterien Muss schon ein Objekt vorhanden sein, bevor der Anbieter einer Sachwertanlage um Anleger wirbt? An sogenannten Blindpools scheiden sich derzeit die Geister. Dabei ist der Fall ganz einfach. A uf den ersten Blick scheinen die bei- den Alternativen Investmentfonds (AIF), die Gegenstand dieses Sachwert- radars sind, nicht allzu viel miteinander ge- mein zu haben.Der Project Metropolen 20 investiert in Wohnimmobilien, und zwar nur in einem sehr frühen Stadium der Pro- jektentwicklung; der Verifort Capital HC1 setzt auf Immobilien aus dem Healthcare- und Pflegesektor, aber nur auf Bestands- und fertiggestellte Neubauimmobilien.Die Risiken, die sich aus den jeweiligen Anlage- konzepten ergeben, sind also sehr unter- schiedlich. Entsprechend verschieden sind auch die finanziellen Konzeptionen. Veri- fort Capital arbeitet mit Fremdkapital, Pro- ject hat sich explizit dagegen entschieden. Anleger des Project-Fonds erzielen Einkünf- te aus dem Gewerbetrieb, was sie zum Bei- spiel in erbschaftsteuerlicher Perspektive komplett anders stellt als die Anleger des Verifort Capital HC1, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen (zum Vererben und Verschenken von Sach- wertvermögen siehe auch Seite 332). Bei einem zweiten Blick fällt auf, dass es sich zum Zeitpunkt ihrer Prospektfreigabe durch die Bafin bei beiden Fonds um Blindpools handelte. Das ist einerseits nichts Ungewöhnliches. Die Ratingagentur Project Metropolen 20 Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilien Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment KG Währung: Euro Fondsvolumen: bis 50,00 Mio. Euro Eigenkapital: bis 50,00 Mio. Euro Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 85,02 % Laufzeit: 30.6.2030 Gesamtauszahlung (vor Steuern): 138,7 bis 152,0 % progn. KVG: Project Investment AG Verwahrstelle: Caceis Bank S.A., Germany Branch Bafin-Gestattung: 15.5.2020 Fondsobjekt: Wohnimmobilien-Projektentwicklungen Gesamtbewertung aus dem Plausibilitätscheck von TKL Analysen Der Fonds beteiligt sich mittelbar über eine Betei- ligungsgesellschaft überwiegend an Wohnimmobi- lien-Projektentwicklungen in deutschen Metropol- regionen. Bei Prospektauflage handelte es sich um einen Blindpool, inzwischen sind Beteiligungen an fünf Projektentwicklungen angebunden. Konkrete Investitionskriterien für den Fonds sind verbindlich festgelegt, was das Managementrisiko für den Fonds senkt. Insgesamt verfügt der Fonds über ein sehr erfahrenes Management im Ankaufsprozess. Der Investitionsgrad mit Liquiditätsreserve ist marktüblich, auch die während der Investitions- phase anfallenden Fondskosten liegen im Markt- durchschnitt. Die Kosten in der Betriebsphase sind unterdurchschnittlich. Der Verzicht auf Fremd- kapital auf Ebene der Fondsgesellschaft, der Beteiligungsgesellschaft und der Projektgesell- schaften reduziert das Risiko, aber auch die Chancen für die Anleger. Die für die Anleger vorgesehene Vorzugsrendite („Hurdle Rate“) von sechs Prozent pro Jahr ist überdurchschnittlich. Eine erfolgsabhängige Komponente der Manage- mentvergütung in Höhe von 20 Prozent des über die sechs Prozent pro Jahr hinaus gehenden Gewinns ist erst am Ende der Laufzeit fällig (keine „Catch up“-Phase, in der das Management zwi- schenzeitlich schon an Überschüssen partizipieren würde). Somit wird das Risiko eliminiert, dass bereits während der Laufzeit das Management bei einzelnen gut laufenden Objekten eine erfolgsab- hängige Vergütung erhält, der Anleger aber durch schlechter laufende Objekte am Ende der Fonds- laufzeit nicht die gewünschte Rendite erzielt. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Das Wohnbauprojekt Eschollbrücker Straße in Darmstadt ist eines von inzwischen fünf Objekten des Fonds „Project Metropolen 20“. FONDS professionell liefert einen Überblick über aktuell in Zeichnung befindliche Sachwertinvestments für Privatanleger. SACHWERTE Sachwertradar 226 fondsprofessionell.de 2/2021 *SUBSTANZQUOTE = KAUFPREIS IN PROZENT ZU FONDSVOLUMEN | FOTO: © PROJECT IMMOBILIEN, HTTPS://STREAMLINEICONS.COM