FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2021

Jahren mit Gewinn wieder raus sein will, ist das ohne Spekulation auf eine weiterhin exorbitante Wertsteigerung nicht darstell- bar. Der geschlossene Fonds ist da ein zu träges Instrument. Deswegen haben wir unsere KVG jetzt auch auf o ene Immo- bilien-Spezialfonds erweitert. Bei zwei Immobilienfonds, für die Paribus das Asset Management übernommen hatte, gab es ungewöhnliche Exitlösungen: Für die Ringbahnstraße Berlin und das Bezirksrathaus Köln bekamen die Anleger ein hybrides Angebot, investiert zu bleiben oder auszusteigen. Es waren dennoch ganz unterschiedliche Herangehensweisen, die vom jeweiligen Objekt ihren Ausgang nahmen. Bei der Immobilie in der Berliner Ringbahnstraße lief der Mietvertrag aus, und eine leerste- hende Immobilie bringt nicht ein, was mal investiert wurde. Eine Neuvermietung macht aber eine umfassende Sanierung und eine komplette Repositionierung des Gebäudes notwendig. Da waren umfang- reiche Investitionen erforderlich. Aber die eigentliche Herausforderung stellte eine Regulierungsvorgabe des KAGB dar. Inwiefern? Investiert ein Bestandsfonds mehr als zehn Prozent seines ursprünglichen Fondsvolu- mens, wird er als gewerblich tätig quali - ziert und erzielt folglich keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mehr. Außerdem fällt er dann auch als Altfonds unter das KAGB, braucht also einen neuen Prospekt, eine KVG, eine Verwahrstelle und darf höchstens 60 Prozent Fremdkapital aufnehmen. Die Regulierung entfaltet hier eine geradezu schizophrene Wirkung, denn sie soll ja den Anleger schützen, bewirkt hier aber genau das Gegenteil. Wir haben uns schließlich damit beholfen, dass wir das Objekt aus dem Fonds herausgelöst und den Anlegern einen Besserungsschein gegeben haben, der sie am erzielten Erfolg teilhaben lässt. Weil das als nachträglicher Kaufpreis gewertet wird, können die Anle- ger das steuerfrei vereinnahmen. Und in Köln? Im IWH-Fonds Bezirksrathaus Köln hätten wir eigentlich nach Ablauf der prognosti- zierten Fondslaufzeit von zehn Jahren die Immobilie verkaufen müssen, um dem Prospekt gerecht zu werden. Es handelt sich um eine Immobilie in Köln – und Köln ist grundsätzlich ein 1A-Standort –, Mieter ist die ö entliche Hand und der Vertrag läuft noch relativ lang. Der Fonds läuft gut, und es gibt viele Anleger, die gern investiert bleiben würden, nicht zuletzt weil es zurzeit nichts Vergleichbares gibt. Einige würden auf ihren Verkaufserlös Ne- gativzinsen zahlen müssen. Wie also den unterschiedlichen Interessen gerecht wer- den? Wir haben unseren Anlegern vorge- schlagen, die Immobilie auf Basis der Wert- ermittlung mehrerer akkreditierter Gutach- ter zu bewerten und über eine Kapitalerhö- hung neue Gesellschafter in die bestehende Gesellschaft aufzunehmen und diese in einen AIF zu wandeln. Die Anleger, die aussteigen wollten, bekamen eine Schluss- zahlung auf Basis des gutachterlich festge- stellten Werts, und neue Anleger hatten die Möglichkeit, auf dieser Basis in ein bekann- tes, gut laufendes Projekt einzusteigen. Das Modell kann durchaus als Blaupause für einen exiblen Exit auch bei anderen Fonds dienen. Unsere KVG bietet ihr dabei gewonnenes konzeptionelles Know-how auch Dritten als Dienstleistung an. Vielen Dank für das Gespräch. TILMAN WELTHER FP KURZ-VITA: Thomas Böcher Der Bankkaufmann Thomas Böcher ist seit 2008 Geschäfts- führer der Paribus-Gruppe und verantwortet derzeit Assets under Management aus den Klassen Immobilien, Eisen- bahnlogistik und Private Equity in der Größenordnung von 1,7 Milliarden Euro. Das Gesamtinvestitionsvolumen der Unternehmensgruppe laufender und bereits abgeschlossener Investments beläuft sich auf rund 2,7 Milliarden Euro. » Das Modell kann durchaus als Blaupause für einen flexiblen Exit auch bei anderen Fonds dienen. « Thomas Böcher, Paribus FOTO: © JOST FINK 186 fondsprofessionell.de 3/2021 SACHWERTE Thomas Böcher | Paribus