FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2021

Strikte Trennung Häu g nden sich Projekte ambulant betreuten Wohnens in Hybridgebäuden, Kombinationen aus stationärer P(ege und ambulant betreutem Wohnen. Bewohner mieten oder kaufen ein Apartment und können aus dem angrenzenden stationären Heim P(egeleistungen nach Bedarf hinzu- buchen. „Der Vermietungsbetrieb und der P(egebetrieb müssen dabei aber strikt von- einander getrennt sein“, warnt Matthias Blank vom Fondsinitiator Verifort Capital. Vermietung und P(ege dürfen nicht in derselben Hand liegen, weil die Immobilie mit den ambulant betreuten Wohnungen ansonsten als P(egeheim gilt. „Dem Be- wohner muss freigestellt sein, mit wem er einen P(egedienstvertrag schließt“, präzi- siert Blank. Denn nur dann ist die Voraus- setzung gewahrt, nicht unter die strenge gesetzliche Regulierung von P(egeheimen zu fallen. „Der Bereich der stationären P(e- ge dürfte in Deutschland mit den Landes- p(egegesetzen und der Heimmindestbau- verordnung der am strengsten geregelte Immobiliensektor sein“, so Blank. Rechtlicher Rahmen Während der Betrieb eines P(egeheims in Deutschland über 16 landes- eigene P(egegesetze geregelt ist, ist der rechtliche Rahmen für Service-Wohnen weniger xiert. Das „Hamburgische Wohn- und Betreuungsqualitätsgesetz“ beispielsweise stellt an Betrei- ber von Servicewohnanlagen explizite Anforderungen. Das „Landesgesetz über Wohnfor- men und Teilhabe“ in Rhein- land-Pfalz nimmt hingegen Service-Wohnen explizit aus, wenn Mieter vertraglich ledig- lich dazu verp(ichtet sind, „all- gemeine Unterstützungsleistun- gen wie die Vermittlung von Dienst- oder P(egeleistungen, Hausmeisterdienste oder Not- rufdienstleistungen“ von einem bestimm- ten Anbieter in Anspruch zu nehmen, alle weitergehenden Unterstützungsleistungen aber frei wählen können. In den meisten Bundesländern ist der Betrieb von Servicewohnanlagen gar nicht oder kaum geregelt. Das hat Vor- und Nachteile. Die Vorteile bestehen in größe- rer Gestaltungs- und Vertragsfreiheit und mehr Flexibilität. Von Nachteil ist, vor allem für diejenigen, die sich als künftige Bewohner oder als Investor für betreutes Wohnen interessieren, dass es kaum Stan- dards und nur wenige Vergleichsmöglich- keiten zwischen den Angeboten gibt. Qualitätskriterien Der Markt für Immobilien betreuten Wohnens und ihrer Betreiber ist heterogen und unübersichtlich. Das Spektrum der Angebote reicht vom barrierefreien Mehr- familienhaus mit einer Auswahl an Ser- vices bis hin zu Luxusunterkünften, in denen quasi Hotelservice geboten wird. Die Gesellschaft für immobilienwirtschaft- liche Forschung (GIF) hat deswegen ein Klassi zierungssystem erarbeitet, das es anhand der Anzahl vergebener Sterne möglich machen soll, unterschiedliche Angebote betreuten Wohnens miteinander zu vergleichen. Ein Stern steht für die niedrigste Quali- tätsstufe, „die eine Erweiterung des barrie- refreien Wohnens mit Low-Service abbil- det“, wie es in den Erläuterungen der GIF heißt. Fünf Sterne sind die höchste Qualitätsstufe, und be- zeichnen „luxuriöse Wohnstifte oder Service-Residenzen“. In den drei Kategorien „Standort“, „Gebäude“ und „Service“ wer- den Angebote in insgesamt 303 Einzelkriterien bewertet, darunter etwa die Zahl jährli- cher Notfalleinweisungen, die Personalausstattung, die Quali- kation der Mitarbeiter und die Frage, ob das Haus Aus- (üge und Reisen anbietet. Nicht nur künftige Bewohner, auch Projektentwickler und Investoren sollen durch das Bewertungssystem eine Orien- tierung bekommen. Volumen rauf, Rendite runter Der deutsche Markt für Gesundheitsimmobilien Ab 2018 zählt das Research von CBRE Ärztehäuser, Kliniken und betreutes Wohnen auch zu den Gesundheitsimmobilien. *1.Halbjahr |Quelle:CBRE2021 0 1 2 3 4 0% 2% 4% 6% 8% 10% ’21* 2020 2015 2010 Mrd.Euro Transaktionsvolumen Spitzenrendite 4,0 % 7,77 % 0,25 Mrd. 1,47 Mrd. » Wir können gar nicht so viel produzieren, wie wir verkaufen könnten. « Michael Held, Terragon SACHWERTE Sozialimmobilien 190 fondsprofessionell.de 3/2021 FOTO: © ROLANDHORN.DE