FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2021

abzulösen, dann kann man damit auch nennenswerte Gewinne erzielen“, sagt Arnaud Ahlborn, Geschäftsführer von Industria Wohnen, die den offenen Immo- bilien-Publikumsfonds Fokus Wohnen Deutschland anbietet. Neue Ertragsstrategien Auf Ebene der Immobilien selbst sind vor allem zwei Strategien zu nennen, die Ertragskraft von Wohnimmobilien auch in enger werdenden Märkten zu erhalten: sogenannte „Value Add“-Konzepte und Nachverdichtungen. Mit „Value Add“ bezeichnet man Maß- nahmen, die eine Steigerung der Immo- bilienqualität bewirken. Durch Renovie- rungs- und Repositionierungsmaßnahmen sollen Wohnungen eine Wertsteigerung erfahren. Beispielsweise lassen sich durch eine energetische Sanierung die Neben- kosten einer Wohnung nennenswert redu- zieren, sodass im Gegenzug die Nettokalt- miete erhöht werden kann. Bei Konzepten der Nachverdichtung geht es hingegen darum, vorhandene Flä- chen effizienter zu nutzen. Freies Bauland in begehrten Innenstadtlagen ist eine abso- lute Seltenheit und meistens so teuer, dass es sich kaum mehr rentiert, sie mit Woh- nungen zu bebauen. Konzepte der Nach- verdichtung könnten hier der Schlüssel zum Erfolg sein. Darunter versteht man zum Beispiel, Flächen zu nutzen, die inner- halb einer schon bestehenden Bebauung noch frei sind, etwa indem Häuser in der zweiten Reihe gebaut werden, sogenannte Hinterlandbebauung, oder Baulücken ge- schlossen werden. Dachgeschosse auszu- bauen oder bestehende Gebäude aufzu- stocken führt ebenfalls dazu, dass die Be- bauungsdichte zunimmt, dass also mehr Wohnraum je verbauter Fläche entsteht. Auch Bestandsgebäude abzureißen und stattdessen flächeneffizientere Gebäude zu errichten, gilt als Nachverdichtung. Damit wird unbebauter Boden geschont und einer Zersiedelung entgegengewirkt, die die Stadtränder immer weiter nach außen verschiebt. Über Gleisen wohnen In Köln-Braunsfeld wurde im Sommer dieses Jahres ein Wohnbauprojekt fertig- gestellt, das einen interessanten und wo- möglich zukunftweisenden Weg einschlug: Das Objekt „Clarenbachplatz 1“ wurde über einem Gleis errichtet. Es besteht aus drei Mehrfamilienhäusern mit 67 Eigen- tumswohnungen. Weil der Güterverkehr auf diesem Schienenweg fortgesetzt wird, musste zwar einiger Mehraufwand betrie- ben werden, etwa für Sicherheitswände und Maßnahmen zur Schallisolierung. Da- für ist aber viel neuer Wohnraum in einem beliebten Kölner Bezirk entstanden. Solche Projekte bleiben einstweilen an- spruchsvoll. Ahlborn von Industria Woh- nen stieß beim Auskundschaften vergleich- barer Möglichkeiten auf bemerkenswerte Unklarheiten. Eigentlich geht man ja davon aus, dass in Deutschland, zumal in- nerhalb der großen Städte, jeder Quadrat- zentimeter möglichen Baulands einem ein- deutigen Eigentümer zuordenbar ist. Als ein der Industria Wohnen bekannter Ent- wickler jedoch den Plan verfolgte, Gleis- anlagen mit Wohnraum zu überbauen, er- fuhr er, dass dem nicht so ist. Denn häufig ist juristisch nicht klar geregelt, wem die Böschung zum Gleisbett gehört, ob sie im Eigentum der Deutschen Bahn oder der Kommune steht. Nachhaltige Nachverdichtung Grundsätzlich werden sich Konzepte der städtischen Nachverdichtung jedoch durch- setzen, nicht zuletzt weil sie auch unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten interessant sind.Denn die bereits vorhandene Erschlie- ßung mit Straßen, Stromleitungen,Zu- und Abwasserrohren oder Telefon- und Inter- netkabeln kann in der Regel problemlos genutzt werden. TILMAN WELTHER FP Arnaud Ahlborn, Industria Wohnen: „Man kann auch mit der Ablösung einer Zwischenfinanzierung nennenswerte Gewinne erzielen.“ Stefan Ollig, Reanovo: „Dank Digitalisierung lassen sich Verwaltungsprozesse einfacher, unbürokratischer und letztlich kostengünstiger gestalten.“ » Es kam zu keinem Corona-Schock. « Michael Voigtländer, Institut der deutschen Wirtschaft SACHWERTE Wohnimmobilienfonds 216 fondsprofessionell.de 4/2021 FOTO: © REANOVO, INDUSTRIA WOHNEN