FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2021

Kaufkurse und innerer Wert Asuco hat seit 2009 zirka 20.000 Beteili- gungen im Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds mit einemNominalkapi- tal von über einer Milliarde Euro ange- kauft und dafür rund 700 Millionen Euro an Anschaffungskosten aufgewendet. Der durchschnittliche Kaufkurs beträgt zirka 68 Prozent. „Diese Zahl hat aber nur eine sehr ein- geschränkte Aussagekraft“, erläutert Asuco- Geschäftsführer Robert List, „denn die Bandbreite der gezahlten Kurse liegt zwi- schen unter zehn und über 1.000 Prozent. Entscheidend ist, dass die von uns gezahl- ten Kurse im Zweitmarkt sich an den tatsächlichen und nachhaltigen Werten der Fondsimmobilien orientieren. Die enorme Bandbreite der Kaufkurse macht deutlich, dass sie nichts mit den ursprünglichen Nominalwerten bei Auflage der Fonds zu tun haben.“ Jens Freudenberg, der den Vertrieb des BVT-Produkts leitet, sieht das ebenso: „Der durchschnittliche Einkaufskurs hängt viel- mehr von der Portfoliozusammensetzung als von einem ‚günstigen Einkauf‘ ab.“Ent- scheidend, ob es sich um einen lukrativen Ankauf handelt, ist vielmehr die Differenz zwischen dem inneren Wert eines Immo- bilienfonds – also die Frage, was wirtschaft- lich daraus noch erwachsen kann – und dem, was man dafür zahlt. „Die Differenz zum inneren Wert schätzen wir auf durch- schnittlich 20 bis 30 Prozent“, berichtet Freudenberg über die Ankäufe der BVT. Realisierung Wie solche Margen realisiert werden können, schildert List von Asuco am Bei- spiel des Immobilienfonds CFB 137, der in das Trading Center der Commerzbank in Frankfurt investiert hat.Weil Asuco immer wieder Anteile daran erworben hat, hatte Asuco Zweitmarktzins 20-2021 Alle Eckdaten im Überblick Investitionssegment: Immobilien Deutschland Rechtsform: Namensschuldverschreibung nachVermAnlG Währung: Euro Anleihenvolumen : 25 Mio. Euro Eigenkapital: (Anlegerkapital ist hier Fremdkapital) Mindestzeichnung: 5.000 Euro zzgl. 5 %Agio Substanzquote*: 91,6 % Laufzeit: 30.12.2029 Gesamtauszahlung (vor Steuern): 151 % prognostiziert Emittent: Asuco Immobilien-Sachwerte GmbH & Co. KG Bafin-Gestattung: 30.7.2021 Investitionsobjekte: Portfolio mit Zweitmarktbeteiligungen Efonds-Gesamtbewertung aus dem Plausibilitätscheck Anleger erwerben nachrangige Namensschuld- verschreibungen und gewähren dem Emittenten Fremdkapital, es handelt sich hier nicht um ein geschlossenes Investmentvermögen. Der Emittent hält derzeit Beteiligungen an 306 Zielfonds, hat Gesellschafterdarlehen an 15 Zielfonds gewährt und ist an Kapitalerhöhungen von zehn Zielfonds beteiligt. Die Asuco wurde im Jahr 2009 gegründet und ist auf Investments in den Immobilienfonds-Zweit- markt spezialisiert. Die handelnden Personen verfügen nachweislich über umfangreiche und langjährige Erfahrung am Zweitmarkt geschlosse- ner Immobilienfonds. Die Zweitmarktfonds von Asuco haben kumuliert mehr als geplant aus- geschüttet. Die kumulierten Zinszahlungen der Namensschuldverschreibungen erfolgten min- destens in geplanter Höhe. Auch unter Berück- sichtigung der zuletzt veröffentlichten Nettoinven- tarwerte ergibt sich eine gute Leistungsbilanz. Es besteht eine echte erfolgsabhängige Vergütung des geschäftsführenden Kommanditisten, bei der sowohl positive als auch negative Abweichungen von vereinbarten Soll-Zahlen berücksichtigt werden. Inklusive Agio liegen die Kosten für die Vermitt- lung der Anleger der Namensschuldverschreibun- gen bei 10,25 Prozent des Nominalkapitals und damit im Marktdurchschnitt. Wesentlich für die Erzielung der prognostizierten Zinsen und die Rückzahlung des Nominalbetrags ist, dass Asuco das Portfolio des Emittenten weiter- hin erfolgreich managt. Die bisherige und erwartete künftige Entwicklung des Portfolios und des Zweitmarktes lassen das realistisch erscheinen. Fazit: Die Vermögensanlage ist plausibel. Das Trading-Center Frankfurt aus dem Fonds CFB 137 der Commerz Real: eine Erfolgsgeschichte für Zweitmarktinvestoren von Asuco. » Die Differenz zum inneren Wert schätzen wir auf durchschnittlich 20 bis 30 Prozent. « Jens Freudenberg, BVT SACHWERTE Sachwertradar 246 fondsprofessionell.de 4/2021 FOTO: © BVT, ASUCO