FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2022

jedoch offenbar nicht danach.“Vielmehr, so der Vorstand des Emissionshauses Deut- sche Fondsimmobilien (DFI), hätten die vergangenen Jahre gezeigt, dass sich der Markt genau gegenläufig entwickelt. „Ein Rekordjahr schließt sich an das andere an. 2019 und 2020 stiegen die Preise erheblich, 2021 betrug die Preissteigerung im dritten Quartal mehr als zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr.“ Auch 2022 sollen die Preise nach Ansicht der meisten Experten weiter steigen, wenn auch nicht mehr so stark wie in den letzten Jahren. Angebot und Nachfrage Zur Begründung, warum die Preisstei- gerungen noch kein Anzeichen für eine Blase seien, verweist Münzing auf nach wie vor funktionierende Marktmechanismen, die Preise für deutsche Wohnimmobilien würden sich schließlich nach Angebot und Nachfrage richten. „Das Angebot in Deutschland ist fast in allen Städten sehr knapp“, sagt Münzing, Wohnimmobilien seien begehrt wie selten. „Die Nachfrage kann nicht annähernd bedient werden.“Es ist jedoch nicht nur die starke Nachfrage, die die Preise steigen lässt. Handwerker sind kaummehr verfügbar – und auch die Preise für Baumaterial steigen. Flexibilität gefragt Das gilt gleichermaßen für Büroneubau- ten. Bei ihnen kommt jedoch hinzu, dass die Mieter von Büroflächen ihren Bedarf immer stärker danach ausrichten müssen, welchen Anteil Homeoffice in ihrem Un- ternehmen einnehmen wird. Dabei helfen lineare Berechnungen nur bedingt weiter. Denn wenn die Hälfte der Belegschaft künftig überwiegend von zu Hause arbei- tet, heißt das nicht automatisch, dass man auch mit der Hälfte der Fläche noch hin- kommt. Die Zukunft heißt „hybride Deutsche Fondsimmobilien: DFI Wohnen 1 Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilien Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment KG Währung: Euro Fondsvolumen: 124,28 Mio. Euro Eigenkapital: 50,0 Mio. Euro Mindestbeteiligung: 25.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 87,0 % Laufzeit: 10 Jahre Gesamtauszahlung (vor Steuern): 160,4 % progn. KVG: DFI Deutsche Fondsimmobilien Holding AG Verwahrstelle: Asservandum Rechtsanwaltsges. mbH Bafin-Gestattung: 22.4.2021 Fondsobjekt: überwiegend Wohnimmobilien in Deutschland, teilweise Gewerbeimmobilien Efonds-Gesamtbewertung aus dem Plausibilitätscheck Das Beteiligungsangebot verfolgt zwei Konzepte. Das eine soll Mieten erzielen und den Wert der Objekte eines Wohnimmobilienportfolios erhöhen. Das andere setzt auf den Handel mit ihnen. Die geplanten Gesamtinvestitionskosten sollen anfänglich mit 44 Prozent Eigen- und 56 Prozent Fremdkapital finanziert werden. Für den gewerb- lichen Handel mit Immobilien sollen zudem wäh- rend der Laufzeit weitere Darlehen aufgenommen und beim Verkauf der Immobilien wieder zurück- geführt werden. Es besteht somit während der gesamten Laufzeit ein teilweises Finanzierungs- beziehungsweise Zinsänderungsrisiko. In einem Mid-Case-Szenario wird davon ausge- gangen, die Immobilien zu einem durchschnitt- lichen Einkaufsfaktor der 20-fachen Jahresmiete erwerben zu können. Die Bestandsobjekte sollen zum 23-Fachen der Jahresmiete, die Handelsob- jekte zum 24-Fachen veräußert werden. Unterstellt man bei sonst gleichen Parametern einen Verkauf der Bestandsimmobilien zum Einkaufsfaktor und bei den Handelsobjekten einen Verkaufsfaktor von 22, das heißt nur zwei statt vier Jahresmieten mehr gegenüber dem Einkaufsfaktor, dann sinkt der Gesamtmittelrückfluss von prognostizierten 160,4 auf 128,35 Prozent. Eine weitere wesentliche Komponente für den Anlageerfolg liegt in der Optimierung der Bestandsobjekte. Hier werden Sanierungen, Modernisierungen oder Nachverdichtungen umgesetzt. Damit sollen die Bestandsqualität und die erzielbaren Mieten erhöht werden. Die handelnden Personen der im Jahr 2020 ge- gründeten DFI Gruppe verfügen über langjährige Erfahrung im Segment der Wohnimmobilien. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Wohnimmobilie in der Lüderitzstraße in Berlin- Wedding aus dem Portfolio des DFI Wohnen 1 der Deutschen Fondsimmobilien Holding. » Der Markt richtet sich offenbar nicht nach den Warnungen der Bundesbank. « Mark Münzing, DFI SACHWERTE Sachwertradar 256 fondsprofessionell.de 1/2022 *SUBSTANZQUOTE = KAUFPREIS IN PROZENT ZU FONDSVOLUMEN | FOTO: © DFI, VINCENT MOSCH