FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2022

gerade beschlossen, dass Mieter nicht mehr sämtliche Energiekosten tragen müssen, die mit der CO 2 -Bepreisung zusammenhän- gen. Je mehr Emissionen eine Immobilie freisetzt, umso mehr gehen die CO 2 -Kosten zulasten des Vermieters, deshalb wird er versuchen, das in den Griff zu kriegen. Ich bin kein Freund davon, jedes Haus mit einer Styroporfassade zu versehen. Das ist extrem kostenintensiv, und die Entsorgung ist problematisch. Die wesentlichen Fragen, die man sich stellen muss, lauten: Sind Dach- und Kellerdämmung, Heizung und Fenster in Ordnung? Kann man da was verbessern? Sind schon Solaranlagen auf dem Dach? Diese Prüfung ist bei uns Standard und fließt in die Bewertung jedes Gebäudes ein. Welche Rolle spielt dabei das sogenannte Contracting? Es kann Sinn ergeben, eine neue Heizung von einem Externen, etwa dem Energie- dienstleister Getec, auf dessen Kosten ein- bauen zu lassen, der deren Betrieb auch direkt mit den Mietern abrechnet. Aber es ist kein Allheilmittel. Bei sehr großen In- vestitionen ist es oft einfacher, macht aber möglicherweise den Abverkauf schwieriger, weil Käufer dafür in der Regel einen Preis- nachlass verlangen. Und wann bauen Sie Solaranlagen auf die Dächer der Fondsobjekte? Auf jeden Fall immer dann,wenn ohnehin ein Dach neu gemacht werden muss. Wir haben es dabei aber mit einer politisch noch nicht gut gelösten Aufgabe zu tun, dass nämlich Eigentümer, die eine Solar- anlage auf ihrem Dach betreiben und ihre Mieter mit Strom versorgen, dadurch auto- matisch als gewerblich tätig eingestuft wer- den. Das ist ein Unding. Man kann sich zwar behelfen, indem man eine eigene Gesellschaft gründet, die Eigentümerin des Dachs wird und gewerblich tätig sein kann, ohne dass die Fondsgesellschaft ebenfalls gewerblich würde. Das ist aber sehr kompliziert und führt zu großen Abstim- mungsproblemen, wenn zum Beispiel Reparaturen am Dach notwendig werden. Wenn diese Beschränkung fiele, würden viel mehr Eigentümer in Solardächer in- vestieren. Ihr Fonds verfolgt zwei parallele Invest- mentstrategien, zumeinen ein Bestandhal- tungs- und zum anderen ein Handelskon- zept.Was erhoffen Sie sich von der Kombi- nation, und in welchem Verhältnis stehen diese zueinander? Bei meinem ehemaligen Arbeitgeber haben wir einmal einen Fonds aufgelegt, das war der ZBI Professional Fünf, der keine Han- delskomponente hatte. Da haben wir die Erfahrung gemacht, dass die Investitions- kosten, die in den Jahren vier und fünf der Fondslaufzeit anstehen, für leicht rückläufi- ge Renditen sorgen, was aber erhebliche Probleme bereiten kann. Die Handelskom- ponente kann hingegen als Renditepolster dienen. Bei der Konzeption der Fonds der DFI setzen wir deswegen auf die Kombina- tion von Bestands- und Handelsimmobi- lien und planen, bis zu 30 Prozent Han- delsobjekte anzubinden. Dafür mussman aber auch für den Handel geeignete Objekte bekommen. Ja, da gibt es wiederum zwei Strategien: Entweder gelangt man an Objekte deutlich unter Marktwert oder man wendet geeig- nete Maßnahmen an, eine Immobilie zu einemHandelsobjekt zu machen, zum Bei- spiel indem man durch Nachverdichtung die Fläche erhöht oder ein Gesamtobjekt in Teileigentum überführt, um es besser verkaufen zu können. » In Berlin versagt die politische Klasse grundsätzlich. « Mark Münzing, DFI Deutsche Fondsimmobilien KURZ-VITA: Mark Münzing Der Jurist und Immobilienökonom verantwortete für den Daimler-Konzern Bauvorhaben am Potsdamer Platz in Berlin. Als Vorstand bei ZBI erwarb er Wohnimmobilien in Höhe von 5,5 Milliarden Euro. 2021 hat er die DFI Deutsche Fondsimmo- bilien Holding mitbegründet und ist seither ihr Vorstand. FOTO: © TIM FLAVOR 218 fondsprofessionell.de 2/2022 SACHWERTE Mark Münzing | DFI Deutsche Fondsimmobilien