FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2022

Wege aus dem Dilemma Mit Absicherungsinstrumenten wie Bürgschaften oder Grund- bucheintragungen versuchen Anbieter von Immobilien-Crowd- investments , Risiken abzufedern. Mit gemischtem Erfolg. C rowdinvesting-Plattformen haben seit 2014 eine neue Art zu investieren be- kannt gemacht: internetbasiert, kleinteilig, kurzlaufend, sachwertorientiert und mit lukrativen Zinsaussichten. Zwei Drittel des Marktes der Schwarmfinanzierungen entfal- len auf Immobilien. Mit Crowdinvesting wurde häufig das Ver- sprechen verknüpft, darüber an In- vestmentobjekte zu kommen, an die sonst nur institutionelle Investoren gelangen. Was institutionelle Investoren jedoch keinesfalls tun würden, ist bei den Plattformen Teil des Geschäftsmodells: Nachrang- darlehen per Mausklick zeich- nen. Crowdinvestings werden häufig als Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrück- tritt angeboten. Dabei handelt es sich um Schuldverhältnisse, bei denen der Gläubiger hinter die Zahlungsansprüche anderer Gläubiger zurücktritt. Als sogenanntes Mezzanine- Kapital sieht es daher aus der Perspektive einer finanzieren- den Bank wie Eigenkapital aus, aus der Perspektive des Nachrangdarlehens- nehmers und des Anlegers ist es hingegen Fremdkapital. Die zusätzliche Eigenschaft des „qualifizierten Rangrücktritts“ stellt sicher, dass der Gläubiger seine Ansprüche auch über die Nachrangigkeit hinaus nicht geltend machen darf, falls das einen Insolvenztatbestand auslösen würde. Gerät ein Investment in Schieflage, stehen Anle- ger ganz am Ende der Schlange, wenn es an die Befriedigung von Zahlungsansprü- chen geht. Bizarre Situation Plattformen, die Nachrangdarlehen anbieten, stecken in folgendem Dilemma: Sie wollen die extrem nachteilige Gläu- bigerposition mit der Gestellung von Sicherheiten verbessern, riskieren damit aber regelmäßig, ins Einlagengeschäft zu rutschen, für das sie eine Bank- lizenz bräuchten. Das führt mitunter zur bizar- ren Situation, dass Plattformen Sicherheiten anbieten, die aus juristischen Gründen keine be- lastbaren Sicher- heiten sein dürfen. „Man kann demDilemma mit mehreren Möglichkeiten ent- gehen“, sagt Andreas Zeder- bauer, Geschäftsführer der in Wien ansässigen Plattform Dagobert Invest. „In Deutsch- land gibt es zum Beispiel das Modell, einer Fronting-Bank Forderungen abzukaufen. Da- mit sind einige Anbieter aus dem Nachrangregime ausge- brochen und haben ein Darle- hen kreiert, das sie scheibchen- weise an die Anleger weiterver- Bei Crowdinvestments treffen oft risikoreiche Immobilienprojektentwicklung und anlegerunfreundliche Nachrangdarlehen aufeinander. Deshalb werden Sicherheiten angeboten, die aber nicht alle halten, was sie versprechen. Crowd, die sich nicht mehr traut Je mehr der Hype um Immobilien-Crowdinvesting verblasst, desto mehr wird mit – vermeintlichen – Sicherheiten gearbeitet. Quelle:Crowdinvest.de | 1 Stand:April2022 0 50 100 150 200 250 300 2022 1 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 Mio. Euro Investments in deutsche Immobilien per Schwarmfinanzierung 314 182 129 13 2 SACHWERTE Crowdinvestments 230 fondsprofessionell.de 2/2022 FOTO: © ZHUKOVVVLAD | STOCK.ADOBE.COM