FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2022

mitteln.“Das Bankdarlehen hat den Vorteil, dass es mit belastbaren Sicherheiten aus- gestattet werden kann, die auch für die einzelnen Teilforderungen gelten. Zederbauer bekennt sich allerdings zum Nachrangdarlehen. „Das bietet zwar weni- ger Möglichkeiten, es mit Sicherheiten zu unterlegen, es hat aber auch mehr Chan- cen auf Rendite,“ sagt der Schwarmfinan- zierer und erklärt: „Das Modell Fronting- Bank aufzusetzen erfordert die Mitarbeit vieler Partner – und das hat seinen Preis.“ Vergleicht man entsprechende Angebote, ergibt sich ein Renditeunterschied von rund zwei Prozentpunkten, die sich auf zusätzliche Kosten zurückführen lassen. Im Finanzkontext werden „Sicherheiten“ in der Regel mit „Bankensicherheiten“ gleichgesetzt. „Das würde aber bei Nach- rangdarlehen in die Irre führen“, sagt Zederbauer und redet daher lieber von „Sicherungsmitteln“. Es geht also darum, Sicherheit gebende Elemente einzubauen, ohne das Nachrangregime auszuhebeln, „und die dennoch besser sind, als nichts zu haben“, betont Zederbauer. Das Spektrum der Sicherheitsinstru- mente, die im Markt regelmäßig zur Anwendung kommen, reicht von beglei- tenden Verträgen, mit denen Ansprüche abgetreten werden, bis hin zur grund- pfandrechtlichen Sicherheit durch Eintra- gung im Grundbuch (siehe Tabelle). Abtretungen Bei Projektentwicklungen werden regel- mäßig Objekteinheiten schon während der Bauphase verkauft. Käufer zahlen aber bei Vertragsabschluss nicht den kompletten Preis, sondern in Raten gemäß jeweils fest- gestelltem Baufortschritt. Per Abtretungs- vertrag kann der Bauträger beziehungswei- se Darlehensnehmer nun verfügen, dass der Anspruch auf noch ausstehende Kauf- preiszahlungen zugunsten der Crowdinves- toren abgetreten werden, beispielsweise an deren Treuhänder. Einige Darlehensneh- mer erklären auch einen Entnahmever- zicht, bei dem die Gesellschafter der Dar- lehensnehmerin so lang auf Gewinnent- nahmen aus der Projektgesellschaft verzich- ten, bis die Darlehen inklusive Verzinsung zurückgeführt wurden.Das klingt zunächst mal gut. Weil Crowddarlehen aus der Per- spektive des Darlehensnehmers aber Fremdkapital sind, sind sie entsprechend ohnehin vor den Ansprüchen der Gesell- schafter zu bedienen. Mit der Beteuerung eines Entnahmeverzichts wird eigentlich nur werblich hervorgehoben, was aufsichts- rechtlich ohnehin geboten ist. Bürgschaften Gelingt es, jemanden darauf zu verpflich- ten, für die Zahlungsverpflichtungen aus einem Vertrag einzustehen, dessen Partei er selbst nicht ist, dann spricht man von einer Bürgschaft. Sie ist das häufigste Sicherungs- instrument im Crowdinvesting, aber auch bei ihr gibt es – mindestens – einen Haken. Eine Bürgschaft ist, wie es juristisch heißt: akzessorisch. „Akzessorische Sicherheiten“, erklärt Greta Gaumert, Chefsyndika der Plattform Exporo, „hängen von der Haupt- forderung ab, die sie besichern.“ Das heißt, eine Bürgschaft unterfällt denselben Kon- ditionen, denen auch die Hauptforderung unterliegt.Wird sie gezogen, kann der Bür- ge also die Nachrangigkeit der Hauptfor- derung mitsamt ihrer vorinsolvenzlichen Durchsetzungssperre auch für sich selbst reklamieren. Das stellt die Absicherungs- » Wir verlangen Bürgschaften, um die Kooperationswilligkeit unserer Partner zu stärken. « Andreas Zederbauer Dagobert Invest Breites Spektrum Crowd-Plattformen und ihre Sicherungsinstrumente Abtretung Abstraktes Nach- Erst- Kaufpreis- Bürg- Schuldan- rangige rangige Plattform zahlungen schaften erkenntnis Grundschuld Grundschuld Achtstein Invest – – – – – Bergfürst Bonafide Invest – – – – Dagobert Invest – – Estateguru – – – EV Digital Invest Exporo Genocrowd – – – – – Homerocket – – Rendity – – – – Wiwin Zinsbaustein – – – Ausgewählte Plattformen, alphabetische Reihung Quelle:Plattformen |Stand:April2022 SACHWERTE Crowdinvestments 232 fondsprofessionell.de 2/2022 FOTO: © GÜNTER MENZL