FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2022

funktion einer Bürgschaft für ein Nach- rangdarlehen weitgehend in Frage. „Inso- fern ist die Vereinbarung von Sicherheiten möglich, bringt aber de facto keinen Vorteil“, bestätigt Gaumert. Gleichwohl können Bürgschaften eine Wirkung entfalten, die man auch nicht gänzlich abtun sollte: „Wir verlangen Bürg- schaften, um die Kooperationswilligkeit unserer Partner zu stärken“, sagt Zeder- bauer. „Wir nehmen sie damit in eine hohe moralische Verpflichtung.“ Im Krisenfall operativ eingreifen könne die Plattform ohnehin nicht. „Es ist schon viel, wenn die Kommunikation nicht abreißt“, sagt Zeder- bauer, „aber wenn wir das Gefühl haben, da wird seriös probiert, Lösungen für die bestehenden Probleme zu finden, dann haben wir auch wieder die Möglichkeit, Verständnis bei den Anlegern zu erwirken.“ Abstraktes Schuldanerkenntnis Bei einem abstrakten Schuldanerkennt- nis handelt es sich um die einseitige Erklä- rung des Schuldners, dass eine Schuld be- steht.Das klingt zunächst banal. Es entsteht damit jedoch eine neue, ganz eigenständige Verbindlichkeit, die vomUrsprungsgeschäft gänzlich losgelöst – abstrahiert – ist. „Wäh- rend akzessorische Sicherheiten, wozu Bürgschaften gehören, nur in Verbindung mit einem bestehenden Kredit rechtliche Wirkung entfalten, haben abstrakte Sicher- heiten wie ein abstraktes Schuldanerkennt- nis oder eine Grundschuld auch ohne die Verknüpfung zum Kredit Bestand“, erläu- tert der Kapitalmarktrechtler Mark Oden- bach, Partner der Kanzlei Barber Oden- bach. Es lässt sich außerdem mit zusätzli- cher Schlagkraft ausstatten: „Ist das Schuld- anerkenntnis notariell beurkundet, stellt dies einen Titel dar und kann bei ausblei- bender Zahlung sofort vollstreckt werden“, ergänzt Gaumert. Grundschuld Beim Sicherungsinstrument Grund- schuld macht der Rang, in dem die Eintra- gung steht, den wesentlichen Unterschied. Ist sie im ersten Rang im Grundbuch ein- getragen, wird die Forderung des Begüns- tigten im Fall einer Zwangsversteigerung der Immobilie als erste und in voller Höhe der eingetragenen Summe aus den Erlösen bedient.Nachfolgende Rangstellen werden nur noch bedient, wenn dafür noch etwas übrig ist. „Mit erstrangigen Grundschulden haben wir Bankjuristen exzellente Erfah- rungen gemacht“, sagt Odenbach, gibt aller- dings zu bedenken: „Der spätere Erfolg setzt aber voraus, dass der Grundschuld- betrag durch den zukünftigen Versteige- rungserlös gedeckt sein wird. Vor zu hohen Beleihungsausläufen kann man nicht deut- lich genug warnen.“ Damit ist zugleich die wesentliche Schwäche der ansonsten vergleichsweise starken Sicherheit benannt. Sie funktioniert nur dann, wenn der Betrag, den sie besi- chern soll, so weit unterhalb des Verkehrs- werts der Immobilie liegt, dass er selbst in einer Ausnahmesituation wie bei einer Zwangsversteigerung realisiert werden kann. Die litauische Plattform Estateguru setzt vor allem auf erstrangige Darlehen und sichert sie regelmäßig über eine Grund- schuld im ersten Rang ab. „Der Kredit- nehmer bestellt die Grundschuld zuguns- ten des Investoren-Treuhänders“, erläutert Deutschland-Geschäftsführer Björn Kom- bächer, und der „lässt im Namen aller Investoren zu seinen Gunsten beim Notar eine Grundschuld erstrangig eintragen“. Gleichwohl kam es in einem Fall dazu, dass sich nach Eintritt des Verwertungsfalls und einer ersten Zwangsauktion im Sep- tember vergangenen Jahres bisher noch kein Käufer für die Immobilie fand. Transparenz als Sicherheit Das Spektrum möglicher Sicherheiten ist groß. Einige Plattformen, darunter bei- spielsweise Wiwin, arbeiten regelmäßig mit allen Instrumenten. Isabel Witte, die bei Wiwin die Immobilienprojekte managt, verweist noch auf ein weiteres: die strenge Auswahl der Projekte. „Wir kooperieren grundsätzlich nur mit erfahrenen Projekt- entwicklern mit gutem Track Record.“ In dieser Haltung unterstützen sie auch die beiden Plattformen, die mit keiner einzi- gen der üblichen Sicherungen arbeiten. Zusätzlich zu einer sorgfältigen Projektaus- wahl und einemmakellosen Track Record betont Achtstein Invest auch die Wichtig- keit vollständiger Transparenz. „Wir sind überzeugt, dass damit den Investoren mehr gedient ist als mit teuren Absicherungs- strategien, die im Ernstfall versagen kön- nen“, sagt Geschäftsführer Jürgen Mertens. Die Plattform Genocrowd bietet nur Pro- jekte an, die von ihrem Kooperationspart- ner Raiffeisenbank im Hochtaunus finan- ziert werden, also deren Prüfungsprozess durchlaufen haben. Michael Wahab, Con- sultant der Genocrowd: „Wir beschäftigen uns weniger mit verschiedenen Sicherungs- qualitäten, sondern vielmehr mit Quali- tätssicherung.“ TILMAN WELTHER FP » Der Kreditnehmer bestellt die Grundschuld zugunsten des Investo- ren-Treuhänders. « Björn Kombächer, Estateguru SACHWERTE Crowdinvestments 234 fondsprofessionell.de 2/2022 FOTO: © ENGEL & VÖLKERS ASSET MANAGEMENT