FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2022

Hebel oder Knebel Der Einsatz von Fremdkapital gehört zur hohen Schule der Konzeption von Beteiligungsmodellen. Anbieter zweier aktueller Immobilienfonds gewähren Einblick in ihren Instrumentenkasten. S achwertinvestments arbeiten häufig mit dem Einsatz von Fremdkapital. Das Darlehen wird in der Regel grund- pfandlich mit dem Fonds-Asset besichert, was für Banken eine belastbare Sicherheit darstellt, weil ihre Beleihungsgrenze deut- lich unterhalb des Werts des Assets bleibt. Der Fonds seinerseits profitiert, wenn die Kosten der Kapitalaufnahme deutlich ge- nug unterhalb einer möglichen Rendite- erhöhung liegen, die durch die Aufnahme von Fremdkapital möglich wird. Hinter der erhofften Hebelwirkung steht eine einfache Funktionslogik: Lässt sich die Eigenkapitalrendite durch den Einsatz von Fremdkapital stärker anheben, als der Ein- satz von Fremdkapital selbst kostet, dann kann man einen positiven Leverage-Effekt darstellen. Wirkung in beide Richtungen Der Zusammenhang kann allerdings in beide Richtungen wirken. Denn während die Kosten fürs Fremdkapital bei seiner Aufnahme feststehen,muss sich immer erst noch zeigen, ob sie durch die Ertragskraft des Assets tatsächlich überkompensiert werden. Insofern birgt die Aufnahme von Fremdkapital regelmäßig ein Risiko: Kann der Kredit nicht bedient werden oder BVT Residential USA 17 Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilien USA Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment KG Währung: USD Fondsvolumen: 30 bis 50 Mio. USD Eigenkapital: 30 bis 50 Mio. USD Mindestbeteiligung: 30.000 USD zzgl. 3 % Agio Substanzquote*: 92,06 % Laufzeit: 31.12.2027 Gesamtauszahlung (vor Steuern): 133 % prognostiziert KVG: Derigo GmbH & Co. KG Verwahrstelle: Hauck & Aufhäuser Privatbankiers AG Bafin-Gestattung: 1.11.2021 Fondsobjekt: mindestens zwei Projektentwicklungsgesellschaften, die Mehrfamilien-Wohnanlagen errichten Efonds-Gesamtbewertung aus dem Plausibilitätscheck Die Fondsgesellschaft plant, in mindestens zwei Projektentwicklungen in den USA zu investieren, die Mehrfamilien-Wohnanlagen im gehobenen Segment entwickeln, errichten, vermieten und schließlich veräußern. In Frage kommen Standorte in Metropolregionen an der Ostküste. Ein erstes Objekt vor den Toren Atlantas ist bereits identifi- ziert. Bis Mitte 2024 sollen hier 300 Wohnungen entstehen. Laufende Mieteinnahmen spielen in der Fondskonzeption eine untergeordnete Rolle. Wesentlich für den Anlageerfolg sind vielmehr der Vermietungsstand und die erzielte Jahresmiete zum Verkaufszeitpunkt, da diese beiden Kompo- nenten einen ganz erheblichen Einfluss auf den erzielbaren Veräußerungserlös haben. Es fallen einmalige Initialkosten von knapp acht Prozent des Kommanditkapitals an. Die sich ergebende Substanzquote von gut 92 Prozent ist für einen Eigenkapitalfonds als gut zu bewerten. Auf Ebene der Projektentwicklungsgesellschaften fallen jedoch weitere Kosten an, die derzeit nicht bezifferbar sind. Die Prognoserechnung unterstellt im Basisszenario eine Gesamtauszahlung in Höhe von 133 Prozent des Kommanditkapitals. Die BVT Unternehmensgruppe ist ein inhaber- geführter, bankenunabhängiger Asset Manager mit 45 Jahren Management- und Strukturierungser- fahrung. Im Bereich der Residential-Fonds wurden bislang 16 Fonds mit einem Investitionsvolumen von über 1,5 Milliarden US-Dollar aufgelegt, die zusammen 26 Apartmentanlagen mit insgesamt rund 8.200 Wohnungen entwickelt haben bezie- hungsweise noch entwickeln. Von den bislang auf- gelösten zehn Residential-Fonds konnten neun mit einem positiven Ergebnis beendet werden. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Die Wohnanlage Lake Linganore in der Nähe von Washington D.C. ist Referenzobjekt des BVT-Fonds Residential USA 12. FONDS professionell liefert einen Überblick über aktuell in Zeichnung befindliche Sachwertinvestments für Privatanleger. SACHWERTE Sachwertradar 260 fondsprofessionell.de 2/2022 * SUBSTANZQUOTE = KAUFPREIS IN PROZENT ZU FONDSVOLUMEN | FOTO: © BVT, ANTTO | ADOBE.STOCK.COM