FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2022

bringt er nicht den erhofften Mehrwert, dann wird der Hebel zum Knebel. Zweierlei Fremdkapitalkonzepte Ziemlich genau die Hälfte des Heidel- berg-Fonds von Patrizia wird über Fremd- kapital finanziert. Hier stehen die Kondi- tionen schon fest: zehn Jahre Laufzeit mit einem fixen Zins in Höhe von jährlich 1,335 Prozent. Wegen möglicher Verlänge- rungen ist allerdings eine Fondslaufzeit von 15 Jahren prospektiert. Dazu Andreas Hei- brock, Geschäftsführer der Patrizia Grund- invest: „Wir streben stets eine Fondslaufzeit von rund zehn Jahren an und damit eine Fristenkongruenz mit der langfristigen Fremdfinanzierung.“ Für den Fall, dass die für einen besseren Verkauf der Immobilie notwendigen Mietvertragsverlängerungen zu dem Zeitpunkt noch nicht abgeschlos- sen sein sollten oder sich der Fonds aus anderen Gründen lieber etwas mehr Zeit lassen sollte, dann, so Heibrock, würde das Objekt eben auf Basis einer variablen kurz- fristigen Finanzierung weiter finanziert. „Grundsätzlich sollte sich dies von den Konditionen attraktiver gestalten als eine langfristige Finanzierung.“ Im Residential-Fonds von BVT ist das anders.Hier steht die Anbindung von zwei oder mehr Projektentwicklungen noch aus. Für die werden dann über die jeweili- ge Objektgesellschaft verschiedene Fremd- finanzierungen abgeschlossen. „Marktüblich im Wohnungsbau in den USA ist ein Fremdkapitalanteil von 55 bis 60 Prozent des Gesamtbudgets, wobei das durchschnittliche Fremdkapital deutlich näher an den 60 Prozent liegen dürfte“, sagt BVT-Geschäftsführer Jens Freudenberg. „Alle Baukredite in den USA sind variabel und meistens an die Secured Overnight Financing Rate gekoppelt.“ Freudenberg geht davon aus, neue Projekte 2022 mit Patrizia Grundinvest Heidelberg Bahnstadt Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilien Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment KG Währung: Euro Fondsvolumen: 102,26 Mio. Euro Eigenkapital: 51,26 Mio. Euro Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 93,5 % Laufzeit: 31.12.2037 Gesamtauszahlung (vor Steuern): 167,5 % prognostiziert KVG: Patrizia Grundinvest KVG mbH Verwahrstelle: Hauck & Aufhäuser Privatbankiers AG Bafin-Gestattung: 29.3.2022 Fondsobjekt: Objektgesellschaft mit einem Anteil von 89,9 Prozent an einer vorrangig als Büro genutzten Gewerbeimmobilie in Heidelberg Efonds-Gesamtbewertung aus dem Plausibilitätscheck Die Fondsgesellschaft hält einen Anteil von 89,9 Prozent an einer Objektgesellschaft, die wiederum Eigentümerin einer vorrangig als Büro genutzten Gewerbeimmobilie in Heidelberg ist. Die Lage im neu entstehenden Stadtteil Bahnstadt ist gut, das Objekt ist sehr gut an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr sowie an den Individual- verkehr angebunden. Der Kaufpreisfaktor liegt beim rund 21-Fachen der Jahresnettomiete und ist durch zwei Bewertungs- gutachten als marktgerecht bestätigt. Mit aktuell elf Mietern, die für einen Anteil von rund 93 Pro- zent der geplanten Mieteinnahmen stehen, gilt der Fonds als risikogemischt. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt noch rund acht Jahre. Die Mieten liegen nach Einschätzung der Wertgutachter leicht unterhalb der aktuellen Marktmiete. Von den Gesamtinvestitionskosten werden 93,5 Prozent für den Kauf der Immobilie, die Anschaffungsnebenkosten und für eine Liqui- ditätsreserve verwendet. Die Substanzquote ist als angemessen bis gut zu beurteilen. Die kalkulierten Instandhaltungskosten erscheinen angemessen, ebenso der Ansatz möglicher Umbau-, Moderni- sierungs- und Neuvermietungskosten. Der Initiator gehört zum Immobilienkonzern Patrizia und kann inhouse auf Dienstleistungen und das internationale Netzwerk der Gruppe zugreifen. Das Unternehmen betreut ein Investi- tionsvolumen von rund 1,5 Milliarden Euro und verwaltet mehr als 9.000 Zeichnungen. Die bisher aufgelegten Publikumsfonds weisen insbesondere unter Berücksichtigung der Auswirkungen der Corona-Pandemie auf spezielle Mieterbranchen bislang eine sehr erfreuliche Entwicklung auf. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Der Heidelberger Stadtteil Bahnstadt – hier ein Bürogebäude – ist eines der derzeit größten inner- städtischen Entwicklungsprojekte Deutschlands. » Marktüblich in den USA ist ein Fremd- kapitalanteil von 55 bis 60 Prozent. « Jens Freudenberg, BVT SACHWERTE Sachwertradar 262 fondsprofessionell.de 2/2022 * SUBSTANZQUOTE = KAUFPREIS IN PROZENT ZU FONDSVOLUMEN | FOTO: © BVT, PATRIZIA GRUNDINVEST KVG MBH