FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2022

wir für jede Klientel klare Alleinstellungs- merkmale darstellen. Warum ist der achte Fonds der Reihe der geschlossenen Fonds noch nicht in den Vertrieb gegangen? Das liegt vor allem an zwei Entwicklun- gen: Als wir den Fonds letztes Jahr konzi- piert haben, haben wir bei einer zehnjähri- gen Laufzeit eine Zielrendite von 4,5 Pro- zent pro Jahr ausgegeben. Im Vergleich zu den Vorgängerfonds war das schon am unteren Rand. Aber seit dem vierten Quar- tal 2021 hat sich der Markt so entwickelt, dass sich die Einkaufsfaktoren, die wir für die Kalkulation gebraucht hätten, nicht mehr erzielen konnten. Wir hätten also Erwartungen geweckt, die wir dann nicht hätten erfüllen können. Vor dem Hinter- grund der Zinsänderungen, die inzwischen noch erschwerend hinzukamen, können wir nur drei Kreuze schlagen, dass wir den Fonds so nicht gebracht haben. Wie werden Sie ihn denn bringen? Wir kombinieren den klassischen geschlos- senen Publikums-AIF mit einer Spielart, die das Fondsstandortgesetz seit letztem Jahr ermöglicht, nämlich dem geschlosse- nen Sondervermögen. Unser Modell sieht vor, dass die Kapitaleinwerbung über den klassischen geschlossenen Publikums-AIF läuft, und der wiederum investiert in ge- schlossene Spezial-Sondervermögen. Wie umgehen Sie das im KAGB verfügte Verbot von Feeder-Fonds? Eine Master-Feeder-Struktur liegt vor, wenn ein Feeder-Fonds mehr als 85 Prozent dem- selben Masterfonds zuführt. Da wir erstens mehrere Sondervermögen haben und zweitens der geschlossene Publikums-AIF auch eine Wahlmöglichkeit hat, fällt unser Modell nicht darunter. Damit können wir als Publikumsfonds wieder einen klassi- schen Kurzläufer mit einer Laufzeit von sechs Jahren anbieten. Besteuert wird das Konstrukt imWesentlichen im Bereich der Sondervermögen und gemäß Investment- steuergesetz, das heißt, dort fallen im Prin- zip Steuern an wie bei einem offenen Im- mobilienpublikumsfonds, bei dem 60 Pro- zent steuerfrei gestellt werden und die rest- lichen 40 unter die Abgeltungsteuer fallen. Konsolidiert ergibt sich eine Steuerlast von rund 25 Prozent, bei Anlegern mit höhe- rem individuellem Steuersatz lässt sich dann ein positiver Effekt darstellen. Noch mal zurück zur Inflation und der Frage, welchen Schutz Immobilieninvest- ments bieten können. Was hat es mit Ihrer Formel „2-10-70“ auf sich? Damit stellen wir in Kurzform dar, welche Möglichkeiten unsere Mietverträge bieten, an der Inflationsentwicklung zu partizipie- ren. Die Zwei steht für die ersten beiden Jahre, in denen keinerlei Anpassung der Miete an den Index vorgenommen wird. Das wird häufig bei Neubauten so verabre- det, damit sich zunächst mal eine Kalkula- tionsbasis herausbilden kann. Danach wird geschaut, ob sich der Index um mehr als zehn Punkte verändert. Wenn das der Fall ist, dann hat der Vermieter das Recht, die Miete anzupassen. Allerdings kann der Ver- mieter, und jetzt kommt der dritte Teil der Formel, den Indexwert nur zu 70 Prozent weitergeben. Im Einzelhandel ist es üblich, dass Sie nicht zu 100 Prozent anpassen können, dazu ist die Marktmacht der Mie- terseite zu stark.Das hat allerdings auch den Effekt, dass die Miethöhe nicht so schnell wächst wie die Inflation,was das Risiko ver- ringert, dass die Mieten aus dem Markt rausindexiert werden.Wir greifen also nicht zu 100 Prozent ab, was durch Umsatz- steigerung an Mehrertrag erzielt wird. Vielen Dank für das Gespräch. TILMAN WELTHER FP KURZ-VITA: Oliver Weinrich Oliver Weinrich leitet seit dem Frühjahr 2021 das Portfolio- management beim Fondsanbieter Habona. Zuvor war er im Vorstand des Analyse- und Beratungsunternehmens Drescher & Cie Immo Consult. Frühere Stationen des Sparkassenbetriebswirts waren Acron und Axa IM. » Den Lebensmittelhan- del kennzeichnet eine spezifische Symbiose. « Oliver Weinrich, Habona FOTO: © CHRISTOPH HEMMERICH 196 fondsprofessionell.de 3/2022 SACHWERTE Oliver Weinrich | Habona