FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2022

bei der Finanzierungsplattform Linus Digi- tal Finance. „Die Kosten der Immobilien- finanzierung sind noch nie so schnell so stark gestiegen, wir leben in historischen Zeiten.“ Einstweilen hat die Umsatzentwicklung am Immobilientransaktionsmarkt jedoch eine Vollbremsung hingelegt. Zwischen dem höchsten und dem niedrigsten seit fünf Jahren gemessenen Quartalsvolumen liegen gerade mal ein paar Wochen (siehe Grafik vorige Seite). „Die makroökonomi- schen Rahmenbedingungen bringen die Dynamik im Immobilienmarkt praktisch zum Stillstand“, konstatiert Susanne Eicker- mann-Riepe, Vorständin des Immobilien- berufsverbands RICS. Dabei sind sowohl Angebot als auch Nachfrage vorhanden. Allein die Erwartungen an Kaufpreise auf der einen und Verkaufspreise auf der ande- ren Seite klaffen zu weit auseinander. Könen sieht eine Art „Preismoratorium“ wirken, das sich allerdings nicht allzu lang halten können wird. Denn insbesondere institutionelle Immobilieninvestoren leiden zunehmend an einem „Transaktionsstau“, weil sie viel noch zu investierendes Kapital eingesammelt haben. Wie groß die Lücke zwischen den Preisvorstellungen ist, zeigen die wenigen Deals, die dann doch noch zustande kommen: „Objekte, die im November vergangenen Jahres noch zum 33-Fachen gehandelt wurden, werden in- zwischen zum Faktor 28 gehandelt. Das sind fünf Jahresnettokaltmieten weniger“, sagt Könen. Eigenkapital punktet Die Eigenkapitalquoten bei der Immo- bilienfinanzierung nehmen zu. „Das liegt zum einen daran, dass man mit einer höheren Eigenbeteiligung bessere Zinskon- ditionen bekommt,“ sagt Daniel Preis. „Es liegt zum anderen aber auch daran, dass das Vertrauen in Alternativen wie zum Beispiel Aktien gesunken ist.“Wer über aus- reichend Eigenkapital verfügt, kann von einem weiteren Vorteil profitieren, denn Eigenkapitalfinanzierungen sind in diesen Zeiten ein starkes Instrument, Kaufpreise zu drücken. „Teure Finanzierungen bringen Unsicherheit mit sich“, sagt Schenk. „Vielen Verkäufern ist die Deal-Sicherheit, eine Transaktion auch zeitnah abschließen zu können, einen nennenswerten Preisab- schlag wert.“ Zweierlei Umsatz Auf dem deutschen Büromarkt zeichne- te sich im Lauf der vergangenen Monate ebenfalls eine erklärungsbedürftige Gleich- zeitigkeit gegenläufiger Tendenzen ab, die eine genauere Differenzierung erfordert. Während nämlich der Objekttransfer stag- niert, brummt der Flächenumsatz weiter- hin. Einerseits sind seit der russischen Inva- sion in die Ukraine Investitionen in deut- sche Büroimmobilien auf den niedrigsten Stand seit zehn Jahren gefallen. Die allge- meine Verunsicherung und insbesondere die Angst vor einer Rezession sind groß. Andererseits erfreuen sich die Vermietungs- märkte anhaltend hoher Büroflächen- umsätze und teilweise sogar gestiegener Büromieten. Dass sich die Dynamik vor allem in den sieben Bürohochburgen erhalten hat, ist auf den hohen Druck zurückzuführen, unter demUnternehmen angesichts exponentiell steigender Energie- kosten und der Notwendigkeit stehen, ihre Energieeffizienz steigern zu müssen. Beide Entwicklungen werden bis auf Weiteres die Situation bestimmen. Investo- ren werden versuchen, die Talsohle einer Rezession auszumachen, und auf den Ver- mietungsmärkten ist mit einer zunehmen- den Polarisierung zu rechnen: „Hohe Nachfrage nach zentralen, flexiblen und energieeffizienten Flächen auf der einen und zunehmender Leerstand in Gebäuden in Randlagen mit nicht mehr zeitgemäßer Flächengestaltung auf der anderen Seite“, kennzeichnen laut Florian Wenner, Researcher bei Primonial REIM Germany, die nähere Zukunft. TILMAN WELTHER FP Maximilian Könen, Linus Digital Finance: „Die Kosten der Immobilienfinanzierung sind noch nie so schnell so stark gestiegen.“ Susanne Eickermann-Riepe, RICS: „Makroöko- nomische Rahmenbedingungen bringen die Dynamik im Immobilienmarkt praktisch zum Stillstand.“ » Das Vertrauen in Alter- nativen wie zum Beispiel Aktien ist gesunken. « Daniel Preis, Domicil SACHWERTE Immobilienmarkt 204 fondsprofessionell.de 3/2022 FOTO: © LINUS DIGITAL FINANCE, PWC | RICS