FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2022

Einlagesumme die xte-Wurzel gezogen wird, wobei x der prognostizierten Laufzeit in Jahren entspricht“, rechnet Reiff vor. „Ein geschlossenes Investmentvermögen, das nach der Wahrnehmung der Vertriebe und Anleger als ‚solider Vierprozenter‘ zu be- werten ist, wird somit in den Basisinfor- mationsblättern eine durchschnittliche Rendite von unter drei Prozent pro Jahr ausweisen“, verdeutlicht Reiff. Reduction in Yield Neu ist außerdem, dass die anfänglichen und laufenden Kosten nicht nur beziffert, sondern in ihrer renditeschmälernden Wir- kung dargestellt werden müssen. Bei deren Berechnung kommt es zum Methoden- wechsel. Spielte der Zeitpunkt von Zah- lungsströmen zunächst keine Rolle, so kommt bei der Berechnung des Kosten- effekts die Dauer der Kapitalbindung zum Tragen. Es werden zunächst zwei Zahlungs- reihen gebildet (siehe Kasten unten). „Die eine entspricht den Einzahlungen und prognostizierten Auszahlungen unter Be- rücksichtigung der Kosten. Bei der anderen werden die Einzahlungen um sämtliche während der Laufzeit anfallenden Kosten vermindert und die Auszahlungen in pro- gnostizierter Höhe angesetzt“, erläutert Reiff. Für beide Zahlungsreihen wird ein Zinssatz mit der Methode des internen Zinsfußes ermittelt.Die Differenz entspricht der kostenbedingten Renditeminderung. Die ist bei geschlossenen Fonds ver- gleichsweise hoch, weil bei ihnen – anders als bei offenen Immobilienfonds – hohe anfängliche Kosten zu Buche schlagen. Dadurch ist erheblich weniger Kapital über die Fondslaufzeit bei gleicher Renditepro- gnose gebunden. Das lässt die Differenz zwischen den beiden IRR-Ziffern recht groß ausfallen. „Bei der Zusammenschau der durchschnittlichen Rendite und der Renditeminderung durch Kosten kann bei Anlegern der Eindruck entstehen, dass fast die Hälfte des wirtschaftlichen Erfolgs der Investition durch Kosten aufgezehrt wird“, warnt Reiff die Berater. Sie sollten sich so weit mit der dahinterstehenden Methodik vertraut machen, dass sie ihren Kunden die Abweichungen der Kennziffern erklären können. TILMAN WELTHER FP » Aus einem Vier- wird ein Dreiprozenter. « Gunter Reiff, WRG Finvestra Rendite- und Effektivkostenberechnung nach PRIIPs-Verordnung Berechnung der jährlichen Durchschnittsrendite am Beispiel eines geschlossenen Fonds Ausgabepreis inklusive Ausgabeaufschlag 105 % Jährliche Auszahlungen 4 % Laufzeit 10 Jahre Rückzahlung 100 % Berechnung: Durchschnittsrendite 2,91 % Berechnung der Renditereduktion durch Kosten (Effektivkosten) am Beispiel des gleichen geschlossenen Fonds Ausgabeaufschlag 5,0 % Anfängliche Gebühren 8,0 % Laufende Gebühren pro Jahr 0,6 % Gesamtgebühren (8 % + 5 % + 10 * 0,6 % ) 19,0 % Zahlungsstrom… 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 IRR p.a. … um Kosten bereinigt 1 –86 4 4 4 4 4 4 4 4 4 104 5,89 % …mit Kosten –105 4 4 4 4 4 4 4 4 4 104 3,40 % Effektivkosten p.a. (Renditereduktion durch Kosten, „Reduction in Yield“) 2,49 % Der Anleger sieht im neuen Basisinformationsblatt nach PRIIPs-Verordnung nur die jährliche Durchschnittsrendite (Nachkostenbetrachtung) und die – anders ermit- telten – jährlichen Effektivkosten, in obigem Beispiel also 2,91 und 2,49 Prozent pro Jahr. Dadurch könnte bei ihm der Eindruck entstehen, dass beinahe die Hälfte des Ertrags, den die Bewirtschaftung des Fondsobjekts abwirft, für Kosten anfallen. Die Zahlen sind jedoch nicht miteinander vergleichbar, weil sie ganz unter- schiedliche Kenngrößen darstellen, die mit verschiedenen Methoden herzuleiten sind. 1 105%Einzahlungabzüglich19%Gesamtgebühren |Quelle:WRGFinvestraTreuhand,DelegierteVerordnung2017/563;AnhangVI;Ziffer70ff. Die Formel zur Berechnung der Durchschnittsrendite berücksichtigt Zinseszinsen, es wird also von einer Wiederanlage der Auszahlungen ausgegangen. Wann Zahlungen anfallen, spielt keine Rolle. 10 140 105 –1=2,91 SACHWERTE Basisinformationsblätter 236 fondsprofessionell.de 4/2022 FOTO: © FINVESTRA