FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2023

Verstehe ich das richtig: Es wird umso attraktiver, je schlechter die Rahmenbe- dingungen für frei finanzierte Projekte werden? Peter: Genau.Hinzu kommt das Politikum, dass bezahlbarer Wohnraum zwingend benötigt wird, der Druck wird ja in den kommenden Jahren immer größer werden. Natürlich ist öffentlich geförderter Woh- nungsbau eine langfristige Angelegenheit. Aber man muss nur wenig eigenes Geld mitbringen und bekommt dafür verhält- nismäßig viel Ertragssicherheit. Meyer: Das Immobilienanalysehaus Bul- wiengesa hat mal berechnet, dass es in Deutschland 35 Prozent Niedrigverdiener- haushalte mit maximal 2.200 Euro netto pro Monat gibt.Wir haben in den Städten aber nur zwischen fünf und 16 Prozent geförderten Wohnungsbau. Da sieht man, wie sehr es auseinanderklafft: Wer eigent- lich einen Wohnberechtigungsschein be- kommen könnte, ndet keine Wohnung, und die, die ein bisschen mehr verdienen und damit keinen Wohnberechtigungs- schein bekommen, können sich das teurere Neubausegment auch nicht leisten. Beide sind auf dem Wohnungsmarkt gekniffen, muss man sagen. Mit Förderung gebaute Wohnimmobilien werden in der Regel als Beimischung in einemgrößeren Portfolio verkauft. Müssen solche Objektemitgeschleppt werden, weil sie sich eigentlich nicht rechnen? Peter: Wir haben geförderten Wohnungs- bau als Asset gezielt eingesetzt, weil wir daran verhältnismäßig mehr verdienen konnten als an frei nanzierten Gebäuden. Die Gebäude haben aufgrund ihres jungen Baujahrs lange Restnutzungsdauern, und in Kombination mit den Fördermitteln haben sie sich besser bezahlt gemacht. Aber warumgibt es dann kein „PlainVanil- la“-Investment? Meyer: Wir haben für unsere Spezialfonds auch schon ausschließlich öffentlich geför- derten Wohnungsbau gekauft. Beim Neu- bau bekommen Projektentwickler von den Kommunen Quoten für den geförderten Wohnungsbau vorgegeben, sodass immer frei nanzierter und ein gewisser Anteil geförderter Wohnraum entsteht. In der Ver- gangenheit war die Nachfrage so groß, dass Investoren in der Regel komplette Projekte übernommen haben, das heißt je nach Standort 70 Prozent frei nanziert, 30 ge- fördert. Aus dem Beimischungscharakter kann man nicht ableiten, dass geförderter Wohnungsbau nicht attraktiv ist. Peter: Ein entscheidender Aspekt ist die Länge der Haltedauer. Als in den letzten Jahren die Zinsen niedrig waren und sich eigentlich eine langfristige Bindung ge- lohnt hätte, da waren viele darauf erpicht, kurzfristig das maximal Mögliche an Ertrag aus einem Projekt zu ziehen.Das lief in der Regel über den Abverkauf von Projekt- entwicklungen als Eigentumswohnungen. Der öffentlich geförderte Wohnbau war ein Nebenprodukt, für das es nur einen gewissen Käuferkreis gab. Aber der hat eben die Nische für sich erkannt: Der Bestand ist ja im Prinzip gleichwertig, und nach 20 Jahren hat der Käufer der geförder- ten Wohnungen immer noch ein verhält- nismäßig junges und instandgehaltenes Gebäude, das dank der Förderkonditionen auch schon sehr weit getilgt ist. Wohnbauförderung ist Ländersache, es gibt also lauter verschiedene Förderprogram- me. Wie beurteilen Sie die Gefahr, dass nicht dort Förderung in Anspruch genom- men wird, wo der Bedarf am größten ist, sondern da, wo die Förderung am lukra- tivsten ist? » Ein entscheidender Aspekt ist die Länge der Haltedauer. « David Peter, Connex D a v i d P e t e r , C o n n e x T i l ma n We l t h e r , F O N D S p r o f e s s i o n e l l T h o m a s Meye r, Wer tg rund FOTO: © CHRISTOPH HEMMERICH fondsprofessionell.de 1/2023 197