FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2023

Peter: Es wird sogar je nach Stadt verschie- den gefördert. In Düsseldorf gibt es eine deutlich höhere Förderung als in Oberhau- sen. Aber die Mietniveaus unterscheiden sich ja auch, und Sie müssen bedenken, dass die Förderung zweckgebunden ist und nur gemäß Baufortschritt, also wenn tat- sächlich Wohnraum geschaffen wird, aus- bezahlt wird. Hauptsache, es wird über- haupt gebaut! Meyer: Also ich sehe die Gefahr auch nicht. Die Wohnraumnot, die wir haben und die sich in den nächsten ein, zwei Jahre massiv verschärfen wird, ist ächendeckend. Wie aufwendig ist der Antrag auf Förde- rungsmittel? Meyer: Er ist extrem anspruchsvoll gewor- den, vor allem wenn man Förderdarlehen noch mit anderen kombiniert. Es gibt Förderbanken, die wollen erstrangig ins Grundbuch, dann muss man das Grund- stück real teilen. Dann kommen aber die Kommunen und fordern die Mischung aus gefördertem und frei nanziertem Wohnbau. Die Förderanträge per se sehen nicht schlimm aus. Aber der Teufel steckt im Detail. Um den Antrag stellen zu kön- nen, brauche ich eigentlich eine Bauge- nehmigung, aus der die nale Wohn äche hervorgeht. Liegt die vor, beginnt aber schon die Phase der Ausführungsplanung. Da darf man in einigen Bundesländern den Antrag nicht mehr stellen. Dann sagt die Bank: „Ihr habt ja schon begonnen, da gibt es keine Fördermittel mehr.“ Warum tun Sie sich das noch an? Peter: Frei nanzierter Wohnungsbestand wird aufgrund der aktuellen Gegebenhei- ten mit starken Abwertungen zu kämpfen haben. Ich habe mit Projektentwicklungen im sozialenWohnungsbau für den langfris- tigen Eigenbestand meines Unternehmens eine Alternative gefunden,mit der ich ganz entspannt pro Jahr 1.000 Wohnungen bauen könnte.Mit relativ wenig Eigenkapi- tal und zu attraktiven Konditionen, die so langfristig gesichert sind, dass ich mir darü- ber keine Gedanken mehr machen muss. Es ist eine Frage des zeitlichen Horizonts. Man muss bereit sein, die Objekte min- destens 20 Jahre im Bestand zu halten. Bulwiengesa schreibt in einer aktuellen Studie, dass bei einem Investment in geför- derten Wohnungsbau vier Prozent Aus- schüttungsrendite realistisch wären. Kön- nen Sie das bestätigen? Peter: Das ist abhängig von der Höhe des Eigenkapitals, das ich einbringe.Man kann das ja mal an einem Beispiel durchgehen. Wenn man von einer Million Euro als Investitionssumme ausgeht und die Förde- rung verlangt, dass 20 Prozent Eigenkapital aufgewendet werden, dann müsste man 8.000 Euro pro Jahr Überschuss erzielen, um vier Prozent aufs Eigenkapital zu er- wirtschaften. Dadurch, dass die Förderung vorsieht, dass die Gesamtherstellungskosten durch die Mieten getragen werden, jedes Jahr lediglich ein bis 1,5 Prozent getilgt werden und man zudem noch zirka ein Drittel seiner Schulden erlassen bekommt, komme ich nach 25 Jahren raus und bin dann bei vier Prozent. Also realistisch? Peter: Wenn man das Grundstück vernünf- tig einkauft und seine Baukosten im Griff hat, dann ja. Meyer: Also hier müssen wir mal die Be- gri ichkeiten klären. Sie haben in Ihrem Beispiel eine Wertsteigerungsrendite hinzu- gemischt, weil Sie die Tilgungskonditionen und über den Exit am Ende die Wertstei- gerung dazurechnen. Bulwiengesa spricht aber von Ausschüttungsrendite, also davon, was ein Fonds netto nach Abzug aller Kosten Jahr für Jahr ausschütten kann. » Es rechnet sich momentan nicht. « Thomas Meyer, Wertgrund KURZ-VITA: Thomas Meyer Thomas Meyer ist Mitgründer und Vorstand des Immobilien- investmentmanagers Wertgrund Immobilien. Das Unter- nehmen mit Zentralen in München und Rödermark (Hessen) investiert unter anderem in sozial geförderten Wohnraum. FOTO: © CHRISTOPH HEMMERICH SACHWERTE Sozialer Wohnungsbau | Thomas Meyer, Wertgrund | David Peter, Connex Immobilien 198 fondsprofessionell.de 1/2023